如何看待上海房市 "见底派"交锋"健康派"

　　新华网上海频道12月3日消息：上海一手房日成交均价日前几度突破每平方米万元大关。对于上海天价房市，市场有两种不同解读：“见底派”认为，上海商品房住宅市场正进入“缩量空涨”阶段，“无量空涨”是见底信号；“健康派”则认为，价高是有需求支撑的表现，房市局部过热，但仍在可控范围内。

　　见底派：空置率超警戒

　　10月29日加息以来，上海房价不降反涨，一手房日均成交价格一直在8000元／平方米以上的高位运行，并数度突破万元心理大关，最高达到10065元／平方米。与天价相伴生的是交易量萎缩趋势明显，一手房一直徘徊在日成交800套左右，外环线附近及以外区域的房屋几乎卖不动。联系到前三季度上海房价涨幅仍超过10多个百分点，“见底派”认为上海房地产市场很可能正进入“缩量空涨”阶段。

　　“见底派”的论断与“泡沫论”互为因果。10月份，摩根士丹利分析师谢安迪称，中国正在吹起一个超大房地产泡沫经济，这个泡沫将在几个月内破灭。以《纽约时报》为代表的境外媒体则认为，中国房屋空置率已超过国际警戒线，并质疑中国房地产泡沫是否已破裂。

　　摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠认为，“中国的地产销售正放缓并可能开始下降”，“未来的调整将会非常痛苦”。上海正是“这次经济泡沫的地震中心，这种情景就如1997年的香港和1990年的东京。当由于资金短缺使得上海房地产需求最终下降时，泡沫就会破裂。”

　　谢国忠坚持上海乃至中国存在房地产泡沫的内在逻辑是，通胀超过利率时，一般会有房地产泡沫；负利率时间过长，泡沫就不可避免。这点历史上无有例外。其二，中国房地产主要是一级市场，需要很多钱才能维持，泡沫不可能延续多年。目前房地产销量已放缓，这不是信心问题，而是百姓无钱可跟。其三，两三年内房价涨一倍，透支了未来涨势，势必引起调整。结果是百姓的钱都“贡献”给开发商。

　　社科院发布的报告显示，在房地产投资市场上，一个人的利润正是另一个人的负债。与房价上涨相伴随，城市债务不断增加。上海家庭债务与可支配收入的比率是155％，北京是122％，青岛是95％，杭州是91％，深圳是85％，宁波是79％，天津是44％。分析人士说，5年前家庭债务是零，中国家庭债务增加的速度，全球历史仅见。

　　健康派：需求客观存在

　　高盛（亚洲）董事总经理、清华大学中国经济研究中心主任胡祖六与“泡沫论”和“见底派”持不同意见。他一方面认为北京、上海、杭州等大城市高端楼价直逼美国，房价相当于居民年均收入的几十倍，楼盘转手率频繁，某些地区房屋空置率上升，表明已有泡沫苗头；同时，他认为判断目前上海房地产是否是一个泡沫还缺少“许多关键的统计信息指标”。

　　“健康派”对“泡沫论”提出强烈质疑。华远集团等房地产商资助下出台的一份报告称，中国房地产市场并不存在泡沫，需求客观存在。建设部政策研究中心课题组的报告称，“泡沫之说不成立，中国房地产金融危机尚无迹象。”

　　具体到上海楼市，“健康派”认为“投资也是有市场的表现，并不一定代表楼市不健康。”况且上海高价房主要集中于高档社区、高档楼盘，主力购买者为境外人士，与普通百姓关系不大。

　　而对于“境外买主”，谢国忠的解读是：中国正以不断上升的价格将上海的房屋出售给海外的中国人，这弥补了石油价格上升对中国经济的影响。