老人抵押自住房银行付养老金 倒按揭问路上海滩

　　日前，上海开展了对住房公积金改革的讨论，讨论中“倒按揭”的话题被提出。显然，本市将有越来越多的老人需要提高生活质量，而现有的养老金水平尚难满足。

　　假如能把目前的自有住房抵押给银行，老人每月从银行提取一笔额外养老金，安度晚年，岂不很好。

　　因此，沪上银行业人士提出了“中国式”倒按揭的设想——倒按揭是否到了该推出的时候呢？

　　益处

　　提高老人生活质量

　　从老人的收入来看，他们的收入来源以养老金为主。据本市劳动保障局的初步统计，本市退休职工每月的养老金在1000元左右，但也有相当一部分老人的养老金很少，最少的每月在700元左右，这样的水平恐怕只能维持基本的生活。如果没有其他经济来源或子女补贴，想提高生活质量谈何容易。

　　在本市，请保姆和住养老院是目前照顾老年人的普遍做法。保姆费用包括伙食费每月在1000元—2000元左右，如果身体不好需要特殊照顾，费用还会提高。养老院收费则高低不一，一般来说，只是吃住不加护理，按两人标间算，每人每月的费用在1300-1600元，如加护理，价格就会提高到每月2000-3000元左右，特殊护理则更高。

　　也许正是因为这样的原因，在不久前本市的住房公积金改革讨论中，倒按揭的话题被提出。显然，本市将有越来越多的老人需要提高生活质量，而现有的养老金水平尚难满足。假如能把目前的自有住房抵押给银行，老人每月从银行提取一笔额外养老金，可以在很大程度上提高老年人的生活水平。

　　观念障碍

　　倒按揭意味子女不孝？

　　有关专家认为，中国的传统伦理观念将是实现倒按揭的一大障碍。首先，对于银行来说，要想早日盈利，也就意味着老人的寿命越短越好，这无论对于银行还是按揭人来说，都要有个心理接受过程。另外，某网站对倒按揭曾作过一次讨论，很多人提出了疑问，比如父母办理倒按揭是否会给人子女不孝的感觉，是否剥夺了子女的继承权等等。有人认为某些国家倒按揭需求较大，原因在于子女一般不负担赡养老人的责任，而在中国，子女赡养老人则是应尽的责任。有专家甚至预言，在中国，可能只有孤寡老人才会有办理倒按揭的需求，市场容量将很有限。

　　制约

　　相关技术盈利方式困扰银行

　　“倒按揭在国外很普遍，在国内还有很大难度，其实十年前就有人提出了”，本市工商银行房贷部负责人这样告诉记者。

　　她认为，对银行来说，首先是技术方面的障碍，倒按揭的评估标准如何设定，这其中非常复杂，除了估算房屋价值以及未来房价走势，还要估算老人的寿命，银行要培育一批类似保险精算人的测算人群体，这需要大量的前期准备，不是一两年能解决的。

　　其次是风险的控制，正向按揭贷款的风险随时间的推移是不断减小的，而倒按揭恰恰相反，随着时间的推移，风险却不断增大。

　　再次，是否有市场需求，大众能否接受这样的按揭品种。

　　建行上海分行相关负责人认为，倒按揭还需要相应的法律、法规等配套制度，如里面牵涉到的遗产税、交易税等问题该如何处理。

　　另一国有银行高层指出，盈利也是要面临的一大问题，银行做每笔业务都要对盈利有相当的把握才行，比方车贷风险大，各家银行都不愿做，而倒按揭贷款要获得盈利需要经过的时间周期就更长，一般要十多年甚至二三十年后才能有回报，银行能否承担这样长时间的盈利成本。

　　同时，目前大部分银行对经营部门的业绩考核是按年度进行的，追求短期效应成了公理，倒按揭这种后期才能产生效益的贷款品种很难吸引银行。

　　两种方案

　　对未知遗产按比例分配子女今后可将房产购回

　　不过，更多的专家预测，随着时代的进步，传统的伦理观念肯定会发生变化，中国会逐步与国外接轨，倒按揭的市场将逐步成熟。本市建设银行一高层认为，倒按揭推行的难度很大，但对银行来说，只要操作得好，应该是一个盈利的好品种，对社会来说也具有积极的意义。该高层认为，两种可行性方案可作为推出倒按揭品种的过渡，而且这两种方案推出的时间不会太久。

　　一种是老人把自住房抵押给银行后，仍旧对今后的未知遗产进行比例分配，银行根据房价、老人的寿命等估算结果每月给老人一笔钱，待老人离世后，银行对其房产进行委托拍卖，如果低于银行这些年支出总额包括利息，或与之抵平，那么银行与老人倒按揭关系结束，如果拍卖结果高于银行支出总额及利息，那么多余的部分将根据老人遗嘱进行安排。

　　另一种方案是老人的子女可以选择今后再把该房产买回，待老人离世后，子女只要把这些年银行支付给老人的总额偿还银行，再按消费贷款利率支付利息，那么房子仍旧是子女的。

　　新闻背景

　　上海老龄化程度高

　　根据中国人口网的显示，老龄人口的增长量和增长速度是很惊人的，80岁以上高龄人口将以平均百万人的速度增长。

　　按地区分，老龄化程度以上海最高，达13.4%，其中对应的老年抚养比也是本市最高，17.7%，远高于全国11.6%的水平。

　　如按2003年中国统计年鉴中的2002年1%人口抽样调查，65岁及以上老年人口已占调查人口总数的8.16%，按此比例推算，全国65岁及以上老龄人口已达10482万人，比人口普查数增加1671万人，年均递增9.0%。老龄人口的增长量和增长速度是很惊人的。(记者钱妤)

　　国外倒按揭如何运作

　　倒按揭是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的。如今，倒按揭在美国日趋兴旺，我们常说的倒按揭模式也是以美国模式为蓝本的。美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人。

　　发放形式

　　联邦住房管理局有保险的住房倒按揭贷款。这种贷款业务经美国国会认可，它保证倒按揭贷款的回收额会超过住房价值并负责贷款意外受损时的赔偿。这种贷款机动灵活，可供用户选择方式很多。用户尽可能长时间生活在自己住房内，并在一定期限内按月分期获得贷款。

　　联邦住房管理局无保险的倒按揭贷款。这种贷款有固定期限，用户须在约定期限内还贷。在获得贷款前，老年住户须在有关金融机构协助下作出长期资金运作计划，并作出搬移住房及还贷计划。

　　放贷者有保险的倒按揭贷款。这种贷款由金融机构办理有关保险，贷款对象资格不需政府认可，发放贷款的机构与住户共同享有住房未来增值的收益，并要求住户至少保留住房资产25％-30％作为偿还贷款的保证，这样虽然减少了可抵押贷款额度，但有利于住房继承者对住房增值部分的受益。

　　发放原则

　　倒按揭贷款的发放数额与下列因素有关：住房资产高则可贷款数额高；年纪大的住户贷款数额高，这是由于其预期寿命短，意味着还贷周期短；夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者；预期住房价值增值高可贷款数额高。

　　倒按揭贷款尽管以住户资产作抵押，贷款回收有一定保证，但面对无限制周期贷款，抵押资产的变化，利率的不稳定，预付款的风险及房屋的维修不当等方面的影响，存在着一定的市场风险。只有在保险业的介入下，分散贷款回收风险，这种新型的房地产融资方式才能稳步发展，受到金融机构及老年住户的欢迎。（来源：新闻晚报）