房东演义：新兴一族的淘金故事

　　新华网浙江频道12月7日电有许多人把自己多余房屋租出去，杭州新一代的房东族已经形成，这正好顺应了这座人潮涌动的城市的现状──外来务工者、大批学生和留杭的毕业生，以及许多外地来杭公司职员，带来流动人口源源不断涌入，但是，高房价也正给想投资做房东的人设置了新的难题。

　　吴晶每天的工作就是接送自己的孩子上幼儿园，她与父母一起住在杭州九莲新村后面的九莲庄，幼儿园就是一街之隔的杭商院幼儿园。今年28岁的她没有找工作，她家的四层楼房，除第四层自己居住以外，底下的三层全部出租了，每层有10个房间，每个月的租金就有1万多元，再加上年底村里集体投资带来的1万多元红利，日子过得很闲适。

　　养只金鸡来下蛋

　　像吴晶这样的情况如今并不是少数，据浙江省城调队的一份抽样调查，去年杭州有两套及两套以上住房的居民家庭比例达7.7%，他们中的大部分都会选择把暂时闲置的房屋出租，做一名房东。裕兴房产文华分公司经理李丽琴告诉记者，在他们那里挂牌出租房子的房东有退休工人、机关干部、出租车司机、高校教师……几乎涵盖了所有行业。而前去租房的主要是刚毕业的大学生，各地公司的外派来杭人员，还有一些外国人。

　　据悉，现在杭州的出租房主要分三种类型：一种是城乡结合部的农民房，另一种是城市中心老小区的房改房，还有一种是新建小区的新‘二手房’。事实上，这也可以勾勒出杭州出租房市场经历的三个阶段：从自己盖房当房东，到住新房出租旧房，再到不少人开始热衷投资当房东。

　　10月份的房交会前，裕兴房产曾接待了一名客户徐太太，她一下子挂售了16套房子。这些房子都是她从1997年开始搜罗起来的，买下来一直出租，到现在逢高出售，大房东可谓是两头都赚足了。

　　城郊农民喝了头口水

　　杭州最早成为房东一族的是城郊农民。“我们在这里盖房子的时候，前面还都是农田，地里种着水稻、桑树和笋，旁边还有一个大水塘。”吴晶的父亲，60多岁的吴大伯原来的家在教工路，1985年他所在的花园村土地被征用之后，他就在现在的九莲庄盖了一座四层房子。现在，吴大伯所在的九莲庄有78户人家，尽管很多房子没有经过精装修，旁边坑坑洼洼的道路只有4米多宽，只够一辆出租车进出，但由于附近有不少高校和企业，他们几乎家家都把多余房屋出租。

　　上世纪80年代到1997年底，仍是杭州房屋租赁市场的初级阶段。当时，杭州很多人都还是单位分房，外来人员不多，租金也很低。“我们的房子1991年就盖好了，但到了1994年底才有人过来租，是个建德来的生意人，每个月的租金只有80元。”吴大伯说。

　　虽然九莲庄不是杭州最早农转居的地方，但它却是当时杭州农民变成城市房东的一个缩影。伴随着杭州城区的不断扩大，很多原来城郊的农村也被纳入了城区的范畴，众多农民成了杭州最早的房东。许多人用补偿款买下附近整个单元的楼房，或者用来出租，或者自己开旅馆做生意。

　　房改新政成助推利器

　　从1998年到2002年上半年，是杭州房屋租赁市场的高速发展阶段。取消实物分房政策后，让杭州的房地产一二级市场开始种下了活跃的种子。“虽然上世纪八十年代就有了房东，但杭州的房地产市场真正活跃应该是从6年前开始的。”金丰易居企划部的荆海燕说。借助银行提供的按揭贷款，很多居民开始购置更好更大的住房，再把原来旧房子租出去。

　　另外，杭州逐步开始取消外来人员在杭购房的政策性限制，放开户口管制，使外来人员明显增多。“在此之前，杭州的房屋供求基本上是平衡的，虽然房价微涨，但波动不大。”荆海燕表示，此后房源开始紧俏，房价就开始猛涨。“那时候，很多外地人都来买房子，价格一个月涨几百元很正常，出租市场也开始逐渐兴旺。”这些年房子的不断升值，让很多杭州市民认识到房子也是商品，可以赚钱，是一个可租可卖的理财好方法，投资二手房一边出租一边等待升值的现象越来越普遍。

　　从2002年下半年开始到现在，是杭州房东一族发展的第三个阶段。这个阶段，是杭州房价的加速起飞阶段，也是杭州房屋租赁市场的成熟阶段。投资房产的赚钱效应吸引了很多人投身其中，而房地产和城市人口的急剧膨胀，也使房屋一二级市场的容量大幅提升。裕兴房产文华分公司经理李丽琴告诉记者：“我自己的感觉，现在的房东比2000年的时候多了起码70%。”1999年，裕兴一个门店每月的房屋租赁量还不到10套，而现在一般的门店每个月可以做成40多套，5年间增长了4倍。由于1999～2000年买的期房已开始大批交房，杭州很多人搬到了新家，大多数人选择了把位于市中心的老房子出租。而部分最早买房子致富的投资者还拉长了战线，到上海、海南等地去买房并长期出租。

　　外来人员意外做房东

　　杭州现在的房东中，还有很多外来创业者。金先生1992年毕业后未能留杭，但他想与女友在一起，就选择了在杭创业，开始租住农民房。1993年底，在杭州第一个对外地户口售房的楼盘紫金小区开盘的时候，他就跟母亲提着一大袋现金，到延安路上的华联大厦6楼（现在的米兰假日酒店）去购房了。目前他的那套房子均价已涨到7000元，他把它出租出去，自己住在后来买的金都新城更大的一套房子里。

　　“城西较早开盘的南都、紫桂等房子，杭州人买的不是很多，当时每平方米2600元可以随便挑，开发商做了宣传都没人去买，很多人到了那里又临时退房，因为公交、道路等配套设施那时候还没建好，跟现在没法比。”荆海燕表示，当时买那些房子很多都是外地人，尤其是温州人。他们开始也许并没有想到靠房子赚钱，但后来房价慢慢涨起来了，这些最早吃螃蟹的人尝到了甜头，很多人就把第一期房子卖掉，用一半钱付一个首付买第二期，赚到钱再用一半左右买第三期，像“滚雪球”一样，很多人就有了几套房子就陆续出租，等升值到他们认为合理的价位时再出售。前不久，商务兴房产接待了一个客户，他把原来出租的12套房子一齐出售，创下了该公司一人同时挂牌房源数量之最。

　　高房价压缩利润空间

　　虽然“以房养房”策略在过去一直都很成功，但现在似乎有了新的变化，由于杭州的房价涨幅很快，靠买房做房东的利润空间目前已经大为减小。

　　浙江省城市调查部门公布的调查结果显示，今年1~3季度杭州的二手房价格为6546元，如果以一个家庭年收入5万元计算，购买一套80平方米住房，需50多万元，一套住房等于10年的年收入，房价与收入比达10∶1，比业界公认的5∶1高了近一倍。

　　李丽琴也认为，现在杭州的租金跟售价形成强烈反差，以前的“以租养房”的模式已很难运行下去。杭州最近几年尽管房价涨得较快，但房屋租金并没有大幅度提升。古荡新村的一套52平方米的出租房，2002年的价格是每个月1000元，2003年，该地段类似房子的月租金为1100元，而今年的水平在1200元左右。而其间房价却从3000多元涨到7000多元，投资租赁的年投资回报率从7%左右降到3%左右，如果是贷款买房则利润更低。

　　据专家介绍，一个成熟的市场，住宅的投资出租回报率一般应在5％左右。金丰易居总经理周强龙认为，租售不成比例，问题出在杭州租赁市场上，房屋一级市场涨速较快，许多人宁愿银行贷款自己购房，而不愿租房，买不起房的由于收入较低，也不可能承担较高的租金。

　　杭州房价的上涨，已经让很多曾有买房出租意愿的人选择了观望。21世纪不动产的黎从蓉认为，“房价上涨之后，炒房的成本提高了，选择买房后出租的人更不划算了，现在大量购买二手房来做房东的人不多了。”

　　裕兴房产文华店店长季先生也告诉记者，很多人选择第二套住房，主要是抱着居住的目的，他的一个朋友不炒房，现在的房子在信义坊对面，他在天都城买了套130多平方米的房子，打算将来退休之后住过去，再把现在的房子租出去。（据《钱江晚报》/张云山）