绿地集团总裁张玉良纵论房地产市场

　　12月3日下午荣获2004年住交会十大风云人物的绿地集团董事长、总裁张玉良先生在上海“住交会”上纵论房地产市场，他首先分析了上海市及全国房地产市场现状，认为上海房地产市场是中国房地产最大的市场，与中国其他城市房地产市场有共同点，也有不同点。就共同点来讲，房地产市场需求和发展空间都很大。不同点是市场的成熟度、城市地位、购买力差异较大。就目前来看，房地产市场有以下几点特点：

　　1、房地产市场是在实行宏观调控下的市场，土地和信贷均有调控，并加强了对房地产市场的监管，同时，房地产市场已成为地方的支柱产业，这个产业的地位、作用没有变。

　　2、中低价房供应量增大，供需两旺，总体平衡。供求比逐渐回落，1-9月为1∶1.03。产品结构基本合理。生产的区域与需求的区域不平衡，环内需求量大，生产量相对不足，中心区一房难求的状况存在，环外生产量放大，相对需求缓解。需求中，由于消费者看好未来市场及投资市场的不健全，购房投资仍有一定比例。

　　3、平均价格涨幅趋缓。去年涨幅24%，今年涨幅会有较大降幅，但中心城区涨幅依然强劲。

　　4、一、二手房市场互动发展，互为促进，消费层次梯度转移。

　　5、产业集中度和产品建设水平不断提升。

　　谈到房地产市场未来趋势，张玉良认为：

　　1、市场需求仍然巨大。由于上海城市地位和国际化水平提升，特别是入世后的效应、2008年的奥运和2010年的世博等载体，上海国际的影响力和对内地的辐射力加大；以及中国农村城市化，上海郊区现代化步伐加快，继续带来巨大市场空间。

　　2、市场价格将继续稳定增长。

　　3、一、二手房市场继续互动。

　　4、房产大型企业市场占有率将继续提高。

　　谈到房地产企业的必由之路，张玉良认为，房地产行业共同点是：

　　企业数量多、规模小、实力差、市场份额小、负债率高、融资方式单一、竞争力相对弱。近年在上述各方面有了很大提升，其发展方向应该是：生产规模化，分工专业化，企业品牌化，市场全国化，融资多样化。

　　1、生产规模化。有条件：市场空间大，土地资源配置已在全国市场化；有需求：只有规模化，才能在技术、成本控制上有突破，能实施规模生产和专业化。

　　2、分工专业化。分工专业化是社会化大生产的必然趋势，是社会进步的必然，人类社会的发展证明了这一点。房产生产更必需如此。不仅生产、设计、销售、管理要专业化，不同产品生产也应专业化。如设计应有建筑设计、环境设计，建筑设计还应区分为公共建筑设计和住宅建筑设计等等。一般用专业化分工的思路组织生产，这样才能提高竞争力，企业生产产品应尽量专业化。

　　3、企业品牌化。当今世界国与国、地区与地区间的竞争，实际上是企业间的竞争，企业的竞争则是品牌的竞争。房产企业的品牌与一般企业有相同点，也有不同点。房企品牌主要是企业品牌，其次是产品品牌。产品品牌是基础，企业品牌和产品品牌是互相作用的。

　　4、市场全国化。有多大的市场，就有多大的企业。区域性的市场培育区域性的企业，全国性的市场培育全国性企业，上海是全国经济的龙头，房地产行业应培育一批全国化的企业。

　　5、融资多样化。房产企业是资本密集型企业，资本对企业的发展影响较大，需要多渠道融资，化解各种资金风险。