用法律手段治“城市疮疤”（记者调查）(图)

http://www.sina.com.cn 2004年12月10日05:41 人民网-人民日报

本报记者　龚金星

　　编者按

　　曾几何时，一些人划地起楼，雄心勃勃，但随后的资金不济和各种矛盾交织在一起，使得尚未完工的大楼成了一个“剪不断、理还乱”的复杂关系载体，成为城市管理者的一块心病。对烂尾楼这个市政建设中食之无味、弃之可惜的“鸡肋”，许多的城市管理者伤透了脑筋。重庆市用法律手段解决烂尾楼问题，使管理者尝到了甜头。它不仅树立起政府依法办事的形象，确立了法律的权威地位，而且最大限度地挽回了经济损失，解决了大量历史遗留问题。

　　如何医治烂尾楼这一“城市疮疤”，许多地方都在探索。愿这些“城市疮疤”早日从人们的视线中消失。

　　一批曾被称为“城市疮疤”的烂尾楼如今在重庆市成了现代化都市的标志性建筑。

　　走出江北机场，高速公路旁那个曾经沦为养猪养鸡场的丽景花园，现已精心打造成拥有近2万平方米绿化环境的高尚景观生态住宅小区。在江北商区中心地带，矗立若干年的30多层的钢筋水泥框架江田君悦大厦，是多年来一直困扰政府和各方当事人的最大烂尾楼，如今已由深圳茂业商厦集团公司打造成拥有7.2万平方米公寓和8万平方米裙楼，总投资达5亿元的茂业东方时代，成为这一带城市建设的亮点。

　　这是重庆市用司法手段处置烂尾楼带来的变化。自2002年4月以来，重庆市高级人民法院（以下简称重庆市高院）已经直接或指导相关法院处置烂尾楼19栋，涉及房地产面积63万余平方米，解决相关诉讼及非诉案件1815件，实现债权12.5亿多元，激活在建市政项目16个。司法处置烂尾楼不仅最大限度地挽回了投资者、建设者、消费者的损失，解决了大量历史遗留问题，消除了不稳定因素，而且改善了投资环境，加快了招商引资步伐。市长王鸿举说：“市高级人民法院在烂尾楼处置等解决当前经济社会中突出的热点问题方面发挥审判机关作用，做了大量其他部门无法替代的工作，可圈可点。”

　　烂尾楼大多面临着复杂的法律关系重庆市的烂尾楼大多形成于上世纪80—90年代。一些房地产开发商盲目抢项目、占地盘、铺摊子，最后因资金链条断裂而使工程被迫搁浅。据2002年4月的不完全统计，主城区纳入烂尾楼范畴的有33个未完工程，28个待建项目，建筑面积近92万平方米，涉及债权61亿多元，债权人和拆迁户2312家。如江田君悦大厦成为烂尾楼后，仅是牵连其中冠以“江田”字号的公司就有数十个之多，在司法处置这幢楼时，很多不相关的单位及个人纷至沓来，各种债务总额就有6亿多元。

　　2002年初，重庆市委、市政府希望能用司法手段整治烂尾楼。重庆市高院的负责人说，我们下决心司法介入整体解决烂尾楼时，就明白自己所面临的难题和肩负的重托。烂尾楼一般涉案纠纷众多，法律关系复杂，而且绝大部分已进入诉讼或执行程序。据统计，33个烂尾楼共涉及诉讼案件1435件，非讼纠纷970件，背后有着错综复杂的法律关系，交织着拆迁、联建、购房、租赁、建筑施工、抵押、私人借贷等纠纷，包含着拆迁安置和拖欠土地出让金、质保金、定金、工程款和借贷款等种种矛盾。由于涉及纠纷众多，一些烂尾楼被建筑商、拆迁户、购房户、民工等债权人强占，有的甚至被当事人瓜分后出租或重新出售。

　　多用诚心和责任心化解矛盾

　　2002年4月，市高院及部分中级、区法院开始了司法处置烂尾楼的工作。市高院迅速成立司法处置烂尾楼领导小组，院长张轩亲自主持召开协调会，认真听取汇报，及时提出工作思路、方法步骤和目标要求；副院长张忠厚出任全市法院司法处置烂尾楼领导小组组长，加强司法处置的组织领导。他们从重大疑难案件的讨论入手，出点子，想办法，亲自审定重大执行方案和分配方案，从法律理论上严格把握司法处置烂尾楼的疑难问题。为确保司法处置健康有序进行，市高院按照“统一组织、统一领导、统一协调”和属地原则，指定管辖，将33个烂尾楼工程分配给10个中级、区法院，要求他们限期审判和执行涉及烂尾楼的案件。

　　多做深入细致的思想工作，用诚心、耐心和责任心化解矛盾，这是每一个参与工作的法官所必须遵循的准则。恒利大厦是一幢债务高达1.67亿余元的烂尾楼，所涉及的拆迁安置款、购房款、工程款、银行贷款、一般债权等权益之间矛盾重重，当事人反应强烈。重庆市第一中级人民法院执行局长汪夏领衔处理这个工程。在办案过程中，对拆迁户、购房户反映的问题，她都认真听取，耐心细致地说服疏导；对一些不理解法律规定的人提出的威胁，她没有畏惧退缩，依法解说，晓之以理，动之以情，最终感动了所有当事人，一连串的矛盾得以解决，事后未出现投诉、上访情况。如今，昔日破败不堪的恒利大厦在新业主的手里已成了面目一新的赛格尔大厦（见上图，巨建兵摄）。

　　坚持公平、公开、公正的原则

　　华音商场总经理肖世杰告诉记者，位于江北区建新南路的华音大厦始建于1993年，1995年外观完工后，就一直无力再建，成了闹市区里一幢扎眼的烂尾楼。1999年10月为支持安排下岗职工，江北区政府介绍肖世杰租用了这幢楼的一、二层。随后，肖世杰投入1000多万元装修、打理，开办华音商场。2003年初，正当华音商场生意红火时，华音大厦开始整治了。华音商场何去何从？成了职工们最担心的事，一时间人心浮动，肖世杰心里也没有底。正在他茫然无策时，市高院的有关领导亲自上门给他和职工们讲解“买卖不破租赁”的法律规定，让他们放下心来，继续搞好经营。肖世杰放心了，300多名职工的情绪稳定了。肖世杰说：“要不是高院领导及时出面排疑解惑，华音商场早散摊了。”

　　在处置烂尾楼的过程中，重庆市高院执行局和相关中级、区法院始终要求法官对每一个细节都要释法到位、对每一个项目都要阳光处置。除及时召开债权人会议外，挨家挨户做说服疏导工作，是执行法官必不可少的程序。

　　坚持公平、公开、公正的原则，组织重庆市具有较高资质等级的评估拍卖机构参加的候选团，由重庆市人大代表在新闻媒体及相关方面人士监督下随机抽签决定评估和拍卖机构，是重庆市高院处置烂尾楼的一个重要程序。为取得债权人的理解与配合，杜绝执行中的暗箱操作，市高院要求必须召开专题新闻发布会，保证司法处置公正进行。有关司法处置事宜要让债权人事事知晓、件件参与，如召开债权人大会通报进展情况，听取债权人对司法处置的建议与意见，对有关决定进行表决等等。债权人会议邀请人大代表参加，邀请新闻媒体全程跟踪报道，每一个程序都及时向公众通报，连债权分配表也史无前例地在重庆主要新闻媒体公告，将该系列案的处置结果置于阳光之下和社会监督之中。市人大代表陈浩川不无感慨地说：“司法处置烂尾楼程序透明，充分体现了司法的公平、公开、公正，老百姓心服气顺。”

　　看各地如何扫烂尾（链接）

　　北京：采取了四种处理方法：一是调动开发商或社会单位注资，盘活房地产项目；二是对长期闲置，不能按期竣工的项目，依据有关法律法规收回用地；三是对属于违法违章建筑的项目，向法院申请“强制拆除通知书”，依法拆除；四是对关系清晰、产权明确而又确实无法重新启动的问题楼盘，申请到市土地房产交易中心挂牌交易，让新投资方注资激活问题楼盘。

　　上海：市、区两级政府成立了专门工作小组和招商中心，对停建缓建项目进行逐一清理，分门别类加以盘活。第一种是为开发商寻找合作伙伴，获得资金后复工。第二种是由法院裁定或通过拍卖等方式，引进新的投资者接盘烂尾楼。

　　北海：出台了停缓建房地产工程的处置办法。明确对烂尾楼实行“一楼一策”，分别有续建、现状竣工、适当改变设计方案和依法拆除等。

　　广州：市政府制定了完整的整治烂尾楼的工作方案，提出计划用3至5年的时间基本解决现有的烂尾楼问题。将采取四大措施：一是对建设周期超过一定时间的项目进行调整，二是对无力自救的项目，由有关债权人包括银行、购楼业主等，向人民法院提出诉讼，进入司法程序；三是由人民法院按正常的司法程序，对烂尾楼公开拍卖；四是通过拍卖受让烂尾楼的企业，允许按照正常程序，由相应的政府主管部门理顺手续，进行后续开发建设和经营。

　　《人民日报》 (2004年12月10日第十六版)