烂尾楼的死与活（专家视角）

　　近来，各地不断传来烂尾楼复活的信息。这是一件大好事。

　　烂尾楼形成原因：大部分是1993年房地产局部过热或1997年亚洲金融风暴的产物，是房地产经济增长过快和房地产市场发展初期不够成熟、理性所付出的高昂代价。

　　造成烂尾楼现象的原因很多，但总而观之，主要原因有：

　　（1）局部地区房地产过热，宏观调控以后，信贷资金收缩，工程后续资金跟不上，只好下马。例如，海南、北海等地的大部分烂尾楼就是1993年局部地区出现房地产过热现象的后遗症。当时房地产投资额增长率远远高于销售额增长率，其中占很大比重是盲目投资和大肆炒地皮、炒项目的结果。

　　（2）由于国际经济环境激烈变化，断了资金来源，被迫停工。例如上海的烂尾楼就大多是在1997年东南亚金融风暴时形成的。

　　（3）市场定位不准，暗淡的销售前景，迫使投资者要“改弦易辙”，停工求变。例如位于南京市闹市区新街口的某烂尾楼，十年内盖了又停，停了又盖，一个重要原因就是在投资决策时对产品的定位和市场风险认识不足。

　　（4）因施工质量低劣，被迫停工。温州市某烂尾楼，地处寸土寸金的城市中心，建了8年多，始终无法竣工。由于存在严重的质量问题，只好爆破拆除。

　　（5）债权债务等各种纠纷缠身，导致停工。

　　烂尾楼给我们的教训是：要把房地产业的发展放到国家和地区的宏观经济环境中来很好地把握，保持与宏观经济的协调。房地产业是国民经济的重要支柱产业和基础性产业。房地产业增长适当超前一点，有利于拉动宏观经济的发展。但如果超前得太多，则又会对宏观经济发展产生负面作用。产生大量烂尾楼的深层原因，就是房地产业发展大大超越了国家或地区的经济发展水平。

　　烂尾楼复活为何成热点：经济发展的进程与市场需求的变化，使不少烂尾楼有可能变废为宝。

　　实际上，复活烂尾楼的努力一直都在做，只不过是近年来紧迫感增强了，条件日臻成熟，各地动作都较大，效果也较好。之所以成为目前的热点，有以下几个原因：

　　一是随着城市经济和城市建设的持续快速发展，城市政府复活烂尾楼的决心比以前更大、也更有条件和经验了。

　　二是金融部门由于防范风险的意识增强，通过复活烂尾楼来消除坏账、回收资金的动作加大加快了。例如，4家国有商业银行都在2000年上半年设立了驻海南处置积压房地产工作机构，相关分支机构派员进驻海南，最多时达3000多人。全面开展追债确权工作，并在此基础上将不良资产剥离给资产管理公司。

　　三是经济发展的进程，市场需求的变化，使不少烂尾楼有可能“变废为宝”。例如，上海市继商铺投资热、酒店式公寓投资热之后，今年上半年投资者对于产权式办公楼的需求明显增加。产权式办公楼与酒店式公寓、普通住宅相比较，收回投资的期限最短。因此，该市近200栋烂尾楼中有相当部分现在已经进入办公楼投资者的视野。1996年开建的商住两用烂尾楼“沙田大厦”改建成产权式的办公楼后，98％的面积已售出。

　　四是复活烂尾楼在经营上有许多利好因素，吸引了众多中外投资者趋之若鹜。

　　地段区位好。烂尾楼项目大多形成于上个世纪90年代中后期，大部分位于市中心办公商业区，具有较高的投资价值。

　　投资见效快。复活烂尾楼不用经过报建、打地基等前期阶段，项目启动快，周期短。一个正常楼盘从开发到上市起码要两三年，长的甚至要四五年，而盘活烂尾楼通常只要一年左右，大大提高了资金利用率。

　　投资回报高。有专家分析，烂尾楼转让价格相对比较低，一个烂尾楼项目的开发一般只需半年时间和数千万元资金，而其回报率却有可能高达150％至200％。

　　有政策优惠。如北海市规定，复活烂尾楼除享受国家规定的税收优惠外，还可享受经营服务性收费减半、行政事业性收费全免的优惠。1998年12月31日前停工的房地产烂尾楼项目，在2004年12月31日前转让销售，可免征营业税、契税；房地产开发经营企业购买烂尾楼续建后，在此日期前销售的享受同样待遇。

　　取得项目比较容易。在目前宏观调控、严格控制土地供应总量的形势下，房地产商取得土地较难，周期短、回收快的烂尾楼复活项目必然受到青睐。

　　当然，烂尾楼也存在许多复杂情况，使接盘投资者不得不慎重权衡。烂尾楼背后一般都有复杂的经济问题和法律问题。例如，产权不明确、债权债务纠葛等等。有的虽已经法院判决，但执行起来还是存在较大困难。此外，还有因产品过时、存在质量缺陷、市场定位不准而无人问津等等。

　　而从目前处置中遇到的问题来看，“科学估价”是核心问题。有些开发商不愿接受“代为处置”，有的部门不愿移交烂尾楼，都是因为对价格有争议。

　　《人民日报》 (2004年12月10日 第十六版)