住房难：一道急需破解的题(组图)

http://www.sina.com.cn 2004年12月12日08:34 中国宁波网-宁波日报

通过摇号获得购买经济适用房资格的市民在挑选房号。

经济适用房小区广厦怡庭一角。

关爱小区一角。

购买经济适用房的市民正在办理相关手续。

　　·引语·

　　宁波房地产业的繁荣已持续了好几年。这期间，房地产投资大幅增长，市场交易空前活跃，许多居民的居住条件有了改善。到去年底，市区居民人均住房建筑面积30.88平方米，高出全国平均水平7.21平方米，住房成套率98.3%，90%以上家庭拥有自己的产权房。

　　但繁荣的背后也有严峻的现实问题，就是中低收入家庭和那些新落户宁波的人们解决一套住房变得很不容易。

　　记者调查

　　“住房难”题从何来

　　2001年起房价飙升

　　供应结构出现畸形

　　2001年起，宁波房地产市场由复苏期转入繁荣期，居民住房更新，以及大规模城市建设带来的拆迁，引发了旺盛的需求，房价开始快速攀升。这种情况下，许多人提前了购房计划，甚至开始为尚未成年的子女准备房子，同时，更多的人加入了房地产投资行列，房地产需求快速放大。相对于此，供应明显不足。绝大部分楼盘尚未预售便被预订一空，出现了房交会无房可交，拿着钱买不到房子的怪事。在房地产市场上，人们似乎重新回到了商品短缺的计划经济年代。

　　商品房供不应求进一步推高房价。在全国35个大、中城市中，宁波的房价涨幅连续3年位居第一，房价收入比远超过国际公认的标准。鉴于我们的收入差距拉得比较大，这样高的房价收入比尤其让人难以承受。况且在房价快速上涨中，手里有几套房子的有钱人变得更有钱，而没钱的人手中仅有的那点积蓄却在以同样的速度贬值，贫富差距越拉越大。

　　不仅如此，由于在房地产市场升温过程中，首先购房的是有钱人，其次是收入较高的白领族。受这类客户群的引导，同时也考虑到自身利益，房地产商热衷于大套型住宅开发，供应结构出现畸形，推出的住宅平均面积超过了100平方米，房屋总价也在迅速提升。

　　宏观调控不断加强

　　住房难问题仍突出

　　“小康不小康，关键看住房”。针对老百姓的住房难、购房难，近年来市政府及有关部门一直在出新思路，找新办法，努力使不同的住房难群体有与之相适应的住房解决机制和住房供应形式。如针对非成套房住户住房难，加速推进了非成套房改造；针对中低收入家庭住房难，启动了经济适用房建设，实行了限价房和低收入家庭住房制度；针对拆迁户住房难，加快了拆迁直接安置房建设；针对特困家庭住房难，建立了廉租住房保障制度等。与此同时，我市加大了对市场调控力度，增加住房供应总量、调整供应结构、平抑供应价格，取得了一定成效。今年初以来，在宏观调控作用下，市场供求矛盾进一步缓解。

　　尽管如此，我市居民住房难问题仍然突出。经济适用房供应量不足，相当一部分中低收入家庭的住房问题仍没有解决。已处于相当高度的房价，也让没有多少积蓄的年轻人和刚跨入社会的大学生望房兴叹。“我现在月收入2000元，刨去房租和吃、穿、用，剩不下几个钱，父母亲收入又不高，就算有点积蓄，我也不忍心拿。”一位来宁波已有3年，在一家广告公司工作的大学毕业生说，“照这样的房价，我有可能一辈子都买不起房子。”安居才能乐业。在记者接触过一些来甬实习的大学生中，也有一部分因为觉得在这里安家太难而选择了毕业后到其他城市工作。另外，1.2万户非成套房住户的居住条件很不理想，老百姓要求改善的愿望十分迫切。“住房难”仍是当前我们这个城市必须面对的问题。

　　经济适用房

　　3年建设300万平方米

　　为破解“住房难”，我市做了很多努力，其中最重要的就是初步建立了以商品房为主体，经济适用房和廉租房为补充的多层次住房供应体系和框架。但要让住房不再难还需要时间去完善已有体系和采取更多的措施。最近，我市就此提出了下一步对策：

　　健全完善住房供应体系坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；调整优化供应结构；加快健全和完善适应不同消费群体需求的住房供应体系和住房保障制度，大力发展经济适用房和普通商品房建设，多渠道解决中低收入家庭住房问题。

　　按照“总体规划、分区安排、分步实施”来统筹我市中长期房地产业发展规划，健全完善我市城镇住房供应体系。近期主要预期目标为：完成一批大型居住区的控制规划编制，增加商品住房土地供应，落实商品住宅用地计划，保证大型居住区建设用地需要，3年内城镇居民人均住房使用面积达到25平方米；加大经济适用房（含人才公寓）建设力度，3年内中心城区新建经济适用房300万平方米，其中海曙、江东、江北区200万平方米，增加小套型住宅比重，保障中低收入家庭和来甬创业大学毕业生住房需求，并基本解决中心城区人均住房使用面积在12平方米以下城镇低收入家庭的住房问题，基本完成中心城区非成套房改造；实施撤村建居和“城中村”改造，落实中心城区300万平方米拆迁安置房建设任务。

　　加强对房地产市场的宏观调控健全房地产开发用地计划供应制度，积极发挥政府的调控作用，尤其是“土地供应的调控、土地价格的控制、高档商品房建设的控制”。

　　完善我市经济适用房供应政策，凸显其社会保障性。要对经济适用房土地供应方式、住房供应对象以及面积标准、供应价格、住房上市年限、土地收益补交等基本政策加以调整和完善，以有效遏制投资行为。

　　老小区整治

　　让居民住得更舒心

　　近几年，宁波城市面貌日新月异，但那些10年前建的老住宅小区基础设施差，自然损坏严重，加之管理不善，与新建小区的反差越来越大，要求改善老小区居民的生活条件和整体环境的呼声也越来越高。为了让老小区居民共同分享城市环境建设成果，市政府2000年作出决定，在近几年内，通过多方集资，市建委牵头对老小区实行整治。到去年底共投入近2亿元，完成了34个老小区整治，直接受益住户近5万户。今年又有21个老小区实施整治，让2万余户居民得到好处。

　　老小区的整治标准用6句话概括：屋顶不漏水、管道不会堵、道路没坑洞、墙面要粉刷、绿化小调整、管理物业化。

　　看得见、摸得着的整治效果和人性化的操作方法赢得了老百姓的心。前几年，还有不少居民对整治不理解，可现在，许多老小区的住户都希望早日整治他们的家园。今后2到3年内，我市还将投入巨额资金，完成三区内剩下的40多个建筑面积在1万平方米以上老小区整治。

　　非成套房改造

　　2007年底基本完成

　　目前中心城区尚存有非成套房60万平方米、1.2万户，加上混杂其中的必须同步改造的其他房屋（成套住宅及非住宅），实际需改造的面积为126万平方米。这些非成套房改造将于2007年底基本完成。

　　1998年底，市三区有非成套房200多万平方米，这里面属严重低洼积水地段的有40多万平方米，遇到台风和大雨天，住户家家进水，苦不堪言。近年来，根据市委部署和市人大常委会《关于加快市三区低洼积水地段和非成套房改造的决议》，市政府和市建委等职能部门把非成套房改造作为“实事工程”、“民心工程”，结合旧城改造、市政建设、土地储备、房地产开发等多种形式，积极稳妥地推进。

　　统计表明，1999年至今，市三区已累计完成非成套房改造150万平方米，让3万多户居民乔迁新居。剩余的非成套房改造安排在2007年底完成。

　　按照计划，剩余非成套房拟于2005年、2006年、2007年分别安排改造非成套房13万平方米、16万平方米、16万平方米以上，确保到2007年底非成套房改造完成量达到90%以上。

　　拆迁新政策带给拆迁户十大利好

　　这两年，房价持续快速增长，而原有拆迁政策采取的是按基准价（即上年度新建商品房平均价）补偿的方式。这种单一的静态性的基准价补偿方式已难以适应形势需要，拆迁户拿到的补偿金买不起房子，意见很大，住房拆迁也越来越难，也使已出让房地产开发地块无法及时投入开发形成供应量，造成市场恶性循环，调控不灵。《宁波市城市房屋拆迁补偿安置若干规定》于今年7月15日起正式实施。这个新政策给拆迁户带来了10大利好。

　　由于过去的地段划分已不适应当前的城市格局，市建委将在今年下半年会同规划、土地等部门一起进行调研和论证，提出新的市区地段等级意见，并搞好相应的衔接工作，争取在2005年公布新的房屋地段等级。

　　被拆迁居民中，尤其是非成套房住户，有一部分家庭人口多，有的兄妹两个家庭或三代人居住在一户。这一类住户可以向拆迁单位提出申请，由拆迁单位会同当地社区、街道和派出所一起研究，并查阅房产档案，调查确认的可以在原有住房面积基础上分套安置。

　　拆迁前已作过装修的非成套住宅，可以按部位、等级评估，计发装修补偿费。

　　有关法规规定，住宅用房被拆迁人选择调产直接安置的，拆迁人一般应在两年内提供安置用房。如由于拆迁人提供安置房延期原因使被拆迁人临时过渡超出两年的，超出时限的过渡补助费按原标准的两倍计发。同时，从7月1日起，临时过渡补助费从原来的按被拆迁住房建筑面积每平方米每月10元，提高到15元；一户不足每月680元的，按680元计发。计发时限为自拆迁协议签订后被拆迁住房搬迁腾空之月起，至安置房源抽签定位后的四个月内。

　　今后拆迁安置房定点建设中，将配置一定比例的建筑面积在90平方米左右套型的拆迁安置住房，以便于原住房面积较大的拆迁户按规定靠档和扩档，改善居住条件。

　　取消拆迁安置房两年内限制上市交易的规定，这类房屋上市交易不需要补交土地出让金。

　　住宅用房被拆迁当事人、非住宅用房被拆迁人或承租人选择货币补偿的，在市区自行选购所需用房，房屋价款中与拆迁补偿金额等额部分可免缴房屋契税。免缴房屋契税时间限制由原来签订拆迁协议之日起二年内或是签订拆迁协议之日前一年内，放宽为签订拆迁协议之日起五年内或是签订拆迁协议之日前二年内。

　　每月对市场价测定时，请公证机关到场对各种数据进行公证，力求公正、真实。测定工作还将随时接受市人大代表、政协委员和监察机关的查询和监督。

　　拆迁补偿市场价，一般采用的是房屋评估中的比较法。但市区有些建制镇因地域范围小，房产交易的数量远远低于中心城区，缺少砖混二等成套住房足够的市场成交案例，难以按比较法确定被拆迁住房市场价格的状况时，可采用成本法等其他办法测定，以适应当地拆迁的实际情况。

　　被拆迁人与拆迁有关部门在房屋面积测算、房屋使用功能确定等问题上有争议或纠纷时，被拆迁人可以向拆迁管理部门申请裁决，对裁决不服的，在规定期限内可依法申请行政复议或行政诉讼。

　　住房保障体系惠及近万户居民

　　经济适用房自2002年6月启动，现已竣工36.7万平方米，套数5179套，其中徐家漕小区18.5万平方米，2604套；广厦怡庭18.2万平方米，2575套。所建房屋主要用作拆迁直接安置用房和低收入家庭住房，现已安置拆迁户3116户。

　　正在建设的4个经济适用房项目共57.9万平方米，分别为陆家安置房，面积13.7万平方米，计划明年9月竣工交付；江北谢家1#、3#、4#地块限价房，面积27.5万平方米，住宅套数3396套，计划明年10月底前投入使用；海曙徐家漕1#、3#、5#地块限价房，面积16.7万平方米，住宅套数2064套，计划2006年3月底前交付使用。另一尚未开工的项目可建房18万平方米。至今，作为限价房已上市5012套。目前新的经济适用房建设用地正在选址中，一经落实即可启动建设。

　　从去年5月18日起，市三区房管处各房管所开始受理低收入家庭的申请购房登记。我市符合申购条件的低收入家庭约2000户，计划在5年内逐步解决。到现在，市区已推出低收入家庭住房849套。

　　廉租房的对象为市三区特殊困难家庭人均住房使用面积11平方米以下的住房困难户。保障形式以租金补贴为主，实物配租、租金减免为辅。至今已有2146户家庭享受廉租住房。

　　热线互动

　　网民热切关注经济适用房

　　就破解住房难相关问题，市建委副主任及相关部门负责人昨天与网民对话。短短两小时，网民发帖140多个，点击量9.2万人次。以下是部分对话内容：

　　网民：是不是3年以后就不推出经济适用房和限价房了呢？

　　建委：目前暂时规划了今后三年，三年以后视情况再定。

　　网民：经济适用房与限价房怎么区别？

　　建委：宁波市目前在供应的限价商品房和低收入家庭住房统称为经济适用房。

　　网民：我是毕业两年的大学生，没有住房，我们对象都找不到。

　　建委：若符合条件，明后年可申请经济适用房。

　　网民：为何不增加土地有效供给，以抑制疯狂上涨的房价？

　　建委：增加土地有效供给是我们前个时期调控房市的首选手段，但由于土地指标限制和征地难、拆迁难的原因，效果并不十分理想。

　　网民：房价下不来，政府是否有建设小面积单身公寓的意向？

　　建委：政府正在考虑建设小面积人才公寓。

　　网民：报纸上面随便浏览一下，可以发现出售的“关爱小区”房子真多。

　　建委：“关爱小区”主要是拆迁安置户，拆迁房的上市交易不作限制。

　　网民：请问对限价房在中介大量高价出售有什么看法和对策？

　　建委：你提的这个问题确实存在，虽然是个别现象，但影响极坏。市政府明确规定购房者在领取房产证后并住满一定年限内所购房才可上市交易。现在凡是上市交易的行为属违规行为。中介机构为交易者提供服务，一经发现给予通报批评，停业整顿，情节严重的取消中介经营资格。同时其交易行为政府不予认可。另外，如发现申购限价房家庭有骗购行为，其所购限价房政府将按原出售价格收回。

　　网民：建设部前段时间曾表态说，我国的房价不求暴涨暴跌，应该是稳中有升，并认为年增长3%是比较合理的。针对国家建委这样的看法，结合宁波的实际情况，我市对房价总体看法如何？是要房价有所下降或者保持目前水平不变，还是每年小幅上涨，甚至是政府不积极干预由市场自我发展？

　　建委：随着住房保障体系的建立和完善，宁波市的总体房价将基本保持趋于稳定。

　　网民：过去几年，每套房子放1年就能够赚10万元甚至20多万元，是否说明房地产市场有泡沫？

　　建委：泡沫问题众说纷纭，我们也在高度关注。

　　网民：一个刚刚参加工作的学生怎样面对以后的住房？

　　建委：我们准备建设人才公寓，以出租形式租赁给来甬创业的大学生。

　　网民：明年经济适用房与限价房能够交付的具体数字有吗？

　　建委：明年年底前江东陆家地块约16万平方米可交付使用。其中，经济适用房800多套。另外，江北谢家3个地块的限价房建筑面积28万平方米、套数2800多套，计划于明年底投入使用；海曙徐家漕2个地块建筑面积18万平方米、套数1100套，计划于2006年上半年交付使用。

　　网民：明年能否推出新一轮限价房抽签？

　　建委：明年准备推出，具体数量未定。（来源：中国宁波网）