广州房地产缘何“炒”不动？

　　在一片“涨声”中房价保持平稳

　　广州房地产缘何“炒”不动？

　　2004年元月，广州地方媒体用巨大标题传达房地产商惊人之语：“今年广州房价铁定要涨10％！”

　　10个月后，广州市政府发布第三季度全市商品房价格信息：同比上升2.3％，比同期全市居民消费价格总水平涨幅低0.3个百分点。

　　在全国大中城市房地产市场一片“涨声”中，广州房价保持平稳。

　　“东移”“南拓”拉开布局

　　广州市政府对城市规划有一个十分明确的战略方针：东移南拓北优，抽空中心，拉开布局。城市中轴线“东移”至天河区，“南拓”番禺区，“北优”白云区、花都区，利用国家4A级风景区白云山的天然资源优势和新机场建设的机遇，开发高尚住宅。

　　广州市一位主要领导这样形容“东移南拓北优”战略目标：“听说老广州中轴线上一个著名楼盘的价格已从1万多元降到8000元，希望它继续降到6000元。”

　　这个战略方针的直接结果是广州没有出现房价高不可攀的中心区。北京市的“环路”不仅仅是快速路，更是房价的“等高线”，而广州没有这样的“环”。东南西北中，房价一般高。

　　广州市国土局发布的数据表明，今年上半年，全市住宅预售均价为5111元／平方米，其中老城中心——主要政务商务区的东山区均价不过6242元／平方米，老商业重地越秀区是4959元／平方米，“东移”的成果——新城市中心天河区是5544元／平方米，“南拓”的成果——郊区番禺区均价也是四五千元，都离全市均价不远。

　　在广州，相邻的两个新楼盘，由于质量和设计定位不同，一个卖均价5000元／平方米，另一个卖7000元／平方米。大型楼盘内部也被划成一个个小组团，这一小组团是几百万元一栋的豪华别墅，那一小组团是一二十万元一套的普通公寓。每平方米八九千元的新楼旁边，就有两三千元的二手房。同样月收入5000元的家庭，有人喜欢空气清新、花木漂亮而选购郊区房子，有人贪图交通生活便捷而留在市中心。各种收入层次的业主，各得其所，和谐相处。

　　“塌订”警钟长鸣

　　近年来，大陆房地产市场从香港引进一批关键词：“楼花”、“按揭”、“首期”、“月供”，但有两个穗港居民闻之色变的“土语”尚未在内地流行。

　　一个是“负资产”——消费者购买一套100万元的房子，交了30万元首期，向银行贷款70万元。不久，这套房子市价跌到60万元，低于他所欠的银行贷款本息，这套房子就成了负资产。亚洲金融风暴中，600多万人口的香港霎时间冒出十余万宗负资产房屋。如果消费者保留这宗“负资产”，他就必须继续向银行偿付70万元贷款本息。于是，有人干脆“塌订”——房子连同那30万元首期和已经交付的月供，统统不要了。

　　广东省政府参事、广州大学管理学院教授潘蜀健认为，许多广州人与“负资产”“塌订”的香港亲友来往频繁，耳闻目睹他们的遭遇。广州房地产市场投机炒风较淡，与香港楼市暴跌给广州人留下的心理阴影有直接关系。

　　广州市国土房管局市场管理处处长黄文波说：“广州房地产市场起步较早，既有经验，也跌过跤。”

　　据介绍，广州房地产业经历过三次大起大落，最近一次发生在1996年前后。广州市老八区房价从1992年开始一路攀升，1996年达到高峰：当年预售商品房均价达到6677元／平方米。从此，房价如高山滑雪般一路直落，至2003年为5274元／平方米，2004年上半年回升至5606元／平方米，但比1996年依旧有1071元／平方米的缺口。如果把房屋质量、装修档次升级的价值计算进去，缺口将会更大。

　　潘蜀健说，房产的真实价格要进入二手房市场才显示出来。目前广州市的二手房主要是房改房和九十年代购买的商品房，是比较地道的“二手货”，买方则以外来人口和中低收入阶层为主。也就是说，在广州买房并不如一些人想象的那样保值、升值，1996年前后投资房产的人多数没赚到钱，实际上是炒“糊”了。

　　据统计，今年上半年，广州老八区预售住宅单套平均总价为46.78万元。广州市职工人均年收入2.79万元，实际购房价格是普通双职工家庭年收入的8.4倍，黄文波把它形容为“广州人摸着自己的钱包花钱”。广州市六成多居民家庭享受了房改房，加上原有的侨房、私房和商品房，85％以上的广州居民拥有自己住房的产权。

　　居安思危防“虚热”

　　潘蜀健说：在全国房地产一片火热中，广州也要防“跟风”苗头。广东省房地产协会会长陈之泉说：“要防止开发商与媒体合力‘唱涨’”。专家的忧虑并非空穴来风。在今年初的“地产商峰会”上，老板们就纷纷吹风：“将楼价上调是对买家负责”，“广州楼价太低，浪费资源”，“我们的楼盘每平方米今年会有100元－200元的上扬。”

　　黄文波说：“广州市继续保持房价稳定有几个优势。一是广州市政府具有较成熟的管理经验，较完善的管理制度。广州从1998年就开始实施土地出让‘招拍挂’，并且稳步消化处理过去协议出让的土地。规范土地市场的效果现在充分显示出来，‘8·31大限’没有在广州引起很大震动。二是重视对房地产市场的分析和预测，建立房地产预警预报体系，根据市场供求关系，更有效地运用土地供应这一宏观调控手段。三是严格执行预售制度，设立了专门的市场巡查队，发现以‘内部认购’等方式违规提前售楼的企业，在媒体上曝光。预售证制度在广州已深入人心，没有预售证的房子，不会有人买。”

　　潘蜀健说：“中国的房地产业有一种不健康因素在滋长，就是一些地方政府把经济发展的主要希望寄托在房地产，不适宜地提出‘以地生财’‘第二财政’。房地产市场的发展目标应该是实现居者有其屋，而不是拿房地产来生财。在广州，房地产只是若干经济支柱产业之一，占国民经济6％左右，保持这个比重足够了。”　钟玉明