百姓谈中国房市(图)

http://www.sina.com.cn 2004年12月21日12:15 人民网-人民日报海外版

总经理张民兴先生在省（市）经理岗位培训班上讲话

　　上海老好置业有限公司总经理张民兴

　　泰山不拒细壤，故能成其高；江海不择细流，故能就其深。

　　尽管中国并非发达国家，中国人的人均财富还略低于世界平均水平，但没有人能否认拥有13亿人口的中国是一个房地产业的巨大市场。无论贫富，都需要一个居所，一个家……

　　百姓呼唤新亮点

　　如果你出差在外，是否向往一个属于你自己的住所……

　　如果你一人或举家旅游，每到一处，自由选择一个独居的家，不受任何干扰地回味一下浪漫过的景点，同时享受不受拘泥而又别具风味的乡村小厨……

　　如果，住上一段时间，尽管是租的，却已找到了家的感觉。那么可不可以把这房子买下呢？住了一段时间的租金是否可以计入购房总价？

　　如果，你有空或暂时不用的房屋可否像存款一样存入“银行”，而坐享房租的利息呢……

　　如果，出现了一个不收中介费的房产经纪机构，是否觉得不可思议……中国的房产业，会出现新的亮点吗？奇迹在哪里……这些都值得房产经纪机构和物业管理部门去深思、去运作。如此，既可盘活存量资产，又可消除不良资产，同时为业主、百姓、经纪机构带来利益。何乐而不为呢？

　　央行出台加息政策后，对房产市场形成不小的冲击，对房价走势又有什么影响呢？

　　相对于部分持观望态度的投资商和购房者，多数业内人士则认为房价下降的可能性不大。央行出台的政策是果断的、及时的，是符合经济发展规律的。

　　加息使购房者需求有所减弱，特别是潜在购房者怀疑、猜测会不会像以前连续降息那样持续上调利率，势必放慢购房脚步。甚至可能因为利率调控和支付能力的影响而不得不重新修改购房计划。因此，短期内购房需求会有不同程度的减少。而一些开发商却仍然保持现在较快的开发速度，房价可能有调整的空间。

　　为了减少开发成本，开发商加快手中项目的运作速度，而市场走势比开发成本对房价的影响更大。因此房屋供应量在短期内会有所加大，加之购房者需求的减少，房价的调整应在情理之中。

　　各级政府、房地主管部门和银行，特别是上海市委、市政府、各大银行、房地局等相关部门历届领导，都十分关心、重视房市的健康有序发展，采取了强有力的措施，抑制房产泡沫的产生，关注百姓的安居。不断有新举措，规划建设廉价房，满足工薪阶层和特殊群体的需求。

　　一些手握楼盘并已入市的投资者，眼看着加息增加了他们卖楼还贷的成本；同时，由于对未来的利率走势和房价走势的不确定性，他们很可能卖掉房产套现而金盆洗手。

　　有些投资房产者通常还涉足股票等其他投资，一旦其他投资失利，他们就会急于卖房。一旦卖房套现形成一种气候，同样会导致房价走跌。

　　有些人缺乏经济基础，又没有相应的住房补贴，还可能由于跳槽、失业等原因，收入来源很不稳定，甚至其中还包括一些“月供”炒楼族，利率的调整，必然对顺利还贷构成一定的风险。

　　百姓理财求实惠

　　如前所述的这些现象，反映出房屋买卖双方购房置业都是从理财开始的。

　　投资房地产者注重的是资金回报和物业价值两个方面。目前市场上的租金回报率远远满足不了投资者的期望，而房产投资的风险又主要表现在升值空间和租金回报两个方面。就租金回报而言，租金的回报率很大程度上决定了投资收益的大小。不少房屋虽然以比较高的价格出租，但租金的实际收益率往往还是低于投资者的预期。租金收益除受市场供求本身以及特定区域的总体租金水平的影响外，还受其他因素制约。一个项目得到租赁市场的认可，成为高出租率项目，需要相当长的培育期。同时，随着一个新工程竣工并投放市场，原来的高回报率就会被市场平抑。房屋在出租前需要一定的前期投入，除国家规定的税费外，还包括装修、购买家电等费用。一般说来，任何租赁项目都难以达到满租率。此外，还有价格不菲的物业、保安、保洁、水、电、气、暖等费用，投资者如果没有事先对这些投入进行计算，租金的实际收益就会与预计收益产生差距。

　　对于老百姓来说，购房就同购买生活用品一样要精打细算，我们可从一则报载图片新闻中看到：在经济发达的一个著名城市，为了争购低价促销的蔬菜和禽蛋等副食品，一个不大的超市竟涌入了上千人。这充分说明，即使富有的地方也还有不少不富裕的人群，这也是中国人生活理财的特性之一。

　　因此，中国的房地产业，必须出现一个灵活多样的，跟随需求者要求建立的个性化、多样化、健康有序的市场，必须适应多变的市场变化，能承受来自各种因素的冲击。

　　建筑需要新理念

　　我国的房产设计和规划的优势在哪里？能否给后人留下点什么？虽然现代建筑明快、简洁而又节约成本，但若干年后仅是一个钢筋水泥的框架，甚至是一堆废墟。纯科技的装修材料、超现代的家用设备，虽然使人居住舒适，享受“现代化”的生活，却不可避免地存在着“甲醛超标”、“环境污染”、“噪音”等隐形杀手，给人类发出亚健康的信号。尽管现代建筑实用而工艺简单，却只能给人一种千篇一律的感觉；豪华的别墅、庄园尽管设施先进、功能齐全，却也都是钢筋、水泥、砖石堆砌而成，给人以冷冰冰的感觉。为什么不能结合当地的人文地理，结合中国千百年来祖先们留下的建筑构思，多规划一些具有民族特色给人留下无穷回味的诸如周庄、朱家角、同里之类的经典力作呢？为什么不能将房产的规划、设计当作永久的品牌来经营呢？这样既可满足人们生活的需要，也能带动观光、旅游、餐饮、娱乐等相关产业的联动，更主要的是给后人留下值得怀念、值得留连而具增值功能的财富。我们为何不能将别墅建成集现代生活与特色园林为一体的洞天福地，给人以享受、给人以回味呢？我国应当多建一些旅游型、环保型、实用型和观赏型的建筑。农村住房和居住环境的改变，不但是一个满足数以亿计农村人口生活需要的课题，也能提供一个潜在的房产大市场，同样值得建筑商与规划设计部门去深思。

　　作为房产经纪业中的一员，我们更有义务为房产开发、规划、设计出谋划策，挖掘市场潜力，并为自己创造商机。

　　作为房产经纪中的一员，我们完全有义务配合各级地方政府规范市场、克服和抵制房产中介中的不法行为，将房产经纪引入健康、有序的轨道，为国家、为百姓作出应有的贡献。

　　《人民日报海外版》 (2004年12月21日第七版)