〖深度分析〗山西省的房地产市场探析之一

　　有人说，2004年是房地产界的多事之秋，地产商们刚刚迈过“8·31”土地大限的门槛，银行加息引发的房地产泡沫论争又让他们如临大考，备受煎熬。确实，国家土地、金融政策的调整使得地产商们开始面临地荒和钱荒，经受到严峻考验。采访中，有些开发商甚至发出如此哀叹：房地产市场正在走入严冬。

　　当然，对市场丧失信心的，是那些规模小、实力弱的开发商，而资金雄厚，走规模化经营道路的开发商，他们的态度十分乐观。成功引进沃尔玛的太原恒实公司认为，土地和信贷政策让所有的发展商站在了同一起跑线上，“身体好的，这个冬天就挺过去了，身体不好的就会‘死’掉，国家的宏观调控政策对房地产业的健康发展是有好处的。”这两种截然不同的认识反映了一个事实，国家通过经济、法律手段进行的宏观调控正在发生作用，它不仅加快了房地产市场的洗牌速度，也促使这一产业日趋走向规范和成熟。

　　地产商“抗寒”能力几何

　　1998年住房制度改革以来，随着山西省经济结构调整的不断深化，山西省经济保持了高速增长，城市化进程步伐加快，与之相对应的，房地产业也得到了持续、快速的发展，其对经济社会发展的贡献也越来越大。以太原市为例，全市目前有房地产开发企业395家，房地产中介企业141家，物业管理企业146家，2003年太原市GDP为515．59亿元，而房地产业对GDP的贡献率占到2％。

　　房地产业取得的成绩是有目共睹的，但严格来说，山西省房地产业目前仍处于市场发育阶段，这与房地产开发企业实力弱、市场竞争力不强是互为因果的。采访中，不管是行政管理部门，还是房地产企业都有这样一个共识：房地产开发企业“散、小、差”的现状，严重制约了房地产业的结构优化调整和产业升级。一座座拔地而起的高楼大厦，铺天盖地的售楼招商广告，房地产市场“蒸蒸日上”的景象让人们忽略了它面纱背后的问题。据了解，全省房地产开发企业平均注册资本仅800万元，年均完成开发零售量仅1000万元，自有资金少，经营规模小，导致了企业市场竞争实力弱，开发水平相对较低，这很难适应土地招标、拍卖、挂牌，和旧城改造、拆迁以及住房信贷政策调整的新形势。房地产业的另一个软肋就是融资渠道的单一。长期以来，信贷是我省地产商的主要融资手段，央行新房贷政策的出台，使大多数地产商丧失了融资的渠道，资金链被斩断导致房地产开发企业融资紧张，影响了开发建设的进度。此外，观念陈旧和缺乏创新意识也制约了房地产企业的发展。

　　因此，一旦遭遇宏观政策调整或产业环境“寒风”劲吹，“抗寒”能力相对较弱的房地产企业，其脆弱的一面便暴露无遗。

　　宏观调控改写游戏规则

　　山西省房地产企业的先天不足使得他们此次在面对土地、金融政策的调整时，显得被动、反应迟缓，他们大多选择了观望，静候大地产商有所动作进而跟进求变。在地产广告大战到来的前夕，地产商们抱紧楼盘，既不甘心降价，也不敢轻易涨价。当然，对于甚嚣尘上的泡沫论争，他们都咬紧牙关，不承认所谓的“泡沫说”。对他们的观点，太原市房地局也给予了支持。太原市房地局认为，省城房地产市场没有出现投资增长和价格增长过热的现象，也不存在房地产市场泡沫，只存在结构性的矛盾，比如户型结构不合理，部分区域开发过度等现象。而恒实地产公司副总郝明的预言更为大胆，他说，太原房地产最少还有20年的繁荣期，他说这一结论是基于山西经济和城市化进程的高速发展，以及居民对不动产投资增加等方面的原因得出的。

　　但是，不管房地产企业愿不愿意接受，他们都不得不面对这样一个现实：宏观调控改写了房地产业的游戏规则，一些未纳入市场轨道的经营理念和经营方式将遭到抛弃，而那些无法见光的“潜规则”也将失去生存的土壤。

　　在记者采访过程中，房地产商承认宏观调控政策的出台让很多“暗箱操作”流产，房地产市场拿地、找钱的行为更为公开、透明、规范。过去拿地的方式有很多渠道，现在只保留了招标、拍卖、挂牌出让这一个渠道，在买地的问题上，开发商站在了同一起跑线上；过去金融政策的门槛较低，所有的地产公司无论好坏都能圈到钱，因为很多企业有更多的非市场因素的优势，而现在企业的核心竞争力成为了融资的先决条件，包括银行、信托资金在内的金融机构都看好这些竞争力强的企业。金融政策门槛的提高让原先没有优劣之分的企业开始品尝、体验冰火两重天的不同况味。

　　品牌经营成最终出路

　　其实，在金融、土地政策提高门槛的同时，也降低了跨地域开发的门槛，万科、万通等国内大地产商不约而同地发出了“向全国进军”的讯号。京、沪一线城市的市场饱和，使得房地产商开始大举进军二线、三线城市，房地产业的梯度转移给我省地产市场带来了巨大的竞争压力。

　　国家宏观调控政策“寒风”劲吹，顺驰等地产商的入晋“抢逼围”，我省地产商都很清楚，今后的日子是越来越不好过了。很多房地产商为了生存不惜血本大打广告战，将冬季的龙城楼市搅得热火朝天；而继住宅地产热之后，太原市的商业地产也热度不减，呈现出强势外扩的态势。站在太原市放眼望去，城南的和信shoppingmall、山西物流园，城北的东大盛世商业广场、今阁后街，城东的华丰医药商贸广场，城西的中保京华城等楼盘，都摆出了一副舍我其谁的厮杀架势。

　　众多地产商的争相突围，也从另一个侧面说明了房地产市场竞争的残酷。恒实副总郝明指出，房地产商无论采取何种竞争手段，有一个原则是必须遵循的，那就是必须转变经营思路和经营模式，走规模化、专业化的品牌经营之路。同时，他还对房地产企业的突围做了一个描述。记者将其归纳为5个转变：单一开发思维方式的转变，由重建轻管向既重建又重管更重服务转变，地产企业将学会利用管理、服务来提高品牌附加值；商业地产由重建轻经营向建设与经营并重转变，地产与商业的联手大大降低了地产的风险，避免了因管理、经营不善套牢经营者、楼盘成死盘情况的发生；楼盘设计由单纯的模仿向自主创新转变，不再简单复制京、沪楼盘，而是充分考虑本地人的生活需求、生活方式，并对区域人群的消费心理和消费方式进行研究，在房屋设计上更体现地方文化特色；由追求大而全向专业化操作模式转变，社会化分工协作，不同的环节造就了不同的专业人才，不但降低了开发成本，也提高了品牌的影响力；融资和投资渠道由单一的银行贷款向多元化转变，信托公司、基金公司的直接投资和企业的股本融资将从根本上解决企业的钱荒难题。

　　当然，这场突围最为残酷的就是一些规模小、实力弱、不遵循市场规律出牌的企业将被清洗出局。毕竟企业突围的过程也是房地产市场进行资源整合、重新洗牌的过程，这也是房地产市场走向健康、成熟所必须付出的代价。（完）（本报记者张云）网络编辑：黄运增（来源：山西新闻网）