经济观察：二○○五，中国商业地产何去何从？

　　中新社北京十二月二十四日电 题：二○○五，商业地产何去何从？

　　作者 俞岚

　　自二○○一年以来，国内商业地产市场风起云涌，投资热潮方兴未艾。据商务部权威调查显示：近两年来，北京、上海在建和拟建的大型购物中心建筑面积在一百万平方米以上，深圳已建成和在建的购物中心面积也在一百万平方米左右。而武汉、成都、杭州等中型城市商业地产更是来势凶猛，风头正劲。

　　据国家统计局统计数据显示，今年一至十月，全国房地产开发投资九千五百二十六亿元，同比增长百分之二十八点九，而商业营业用房完成投资同比增长百分之三十四点七，投资增幅大大高于全国整体房地产的投资增幅水平。

　　所有资料都指向一个事实，那就是――商业地产已然成为房地产市场的新宠。

　　然而，在全国各地房地产开发商对商业地产近乎疯狂般地吹捧与追逐下，商业地产隐藏的风险正日益凸显：

　　――高额利润驱使众多地产商跟风进入商业地产的开发领域，由于缺乏科学、统一的规划，造成建筑设计不合理，业态规划不合理，重复建设严重，空置率逐年递增；

　　――开发商多套用住宅地产的开发模式进行商业地产运作，急功近利的心态带来巨大的前期投资风险；

　　――开发商缺乏对商业地产的商业特性和规律的认知，经营思路存在偏差，严重忽视后续管理，造成销售和管理的脱节，发展后劲不足，并可能引发中小投资者投诉等众多社会问题；

　　――地产开发过分依赖银行贷款，开发商自有资本比例普遍偏低，在商业地产投资回收期较长的情况下，容易造成银行呆帐风险。

　　业内人士指出，商业地产发展已经遭遇“瓶颈”难题，亟待拨乱反正。

　　据透露，明年初，国务院将颁布《城市商业网点规划条例》以及听证制度的草案，将对商业网点的业态结构、布局结构进行限制。条例还将参照发达国家的做法，引入听证制度，邀请专家、利益相关者参与听证，避免开发盲目性。

　　与此同时，经历数年商业地产“高烧”的开发商们也逐渐开始恢复理性，重新考虑商业地产的运作模式。如大连万达首先提出了商业地产与住宅地产并重的口号，大力推行其“订单地产”概念；广州正佳也再次提出“体验式商业”理念。这些理念的提出，反映出发展商们正在失败中寻找经验，并从盲目走向理性，而这在客观上将会促进商业地产结构更趋合理。

　　总体来看，二○○五年，对于商业地产来说，机遇与挑战并存。

　　一方面，随着各项商业地产调控政策逐步到位，特别是房地产信贷门槛的提高以及《城市商业网点规划条例》即将出台，都将在一定程度上限制商业地产的盲目开发，使其朝着规范化方向发展，一些实力较强、运作方式得当的大开发商将获得很大的发展空间。而一些适合社区商业发展的商业形态，包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等将会得到快速发展，逐渐成为商业地产中的新亮点。

　　但另一方面，由于国内没有完全开放房地产金融，除银行信贷外没有更多的金融工具，使得商业地产投资渠道多元化，风险分散化的目标很难实现，这将对商业地产的扩容和可持续发展造成一定的影响。商业地产的门槛抬高后，数量众多的、不具开发实力的中小开发商则有可能面临被逐步淘汰出局的命运。