〖市场分析〗山西省的房地产市场探析之二

　　央行加息后，针对山西省房地产市场走势究竟是涨还是降，地产商和专家们针锋相对，各执一词。双方都综合了市场、国家政策等多方面的因素，做了各种各样的分析，业界认为会涨，专家则认为会降，并提出了“不排除房地产市场发生崩盘可能”的警告。但普通百姓对于是涨是落仍是一头雾水，无法看清。

　　年终岁尾，在房地产商言涨，专家言降，政府相关部门谨慎预测的大背景下，2005年山西房地产市场又将走向何处去呢？明年山西省房价走势究竟如何呢？

　　大局：再一次被崩盘阴

　　影笼罩在2004年12月3日召开的第6届中国住交会上，soho、万科等大型房地产商在房地产企业发展模式论坛上预言：2005年房地产市场依旧火爆，房价仍会继续上涨。而国民经济研究所和北大经济研究中心在其后抛出的2004年中国房地产市场年度报告中，洋洋洒洒近40余万字得出的其中一个结论就是——房地产价格仍会稳中有升。

　　盘点2004年的山西房地产市场，记者发现，尽管受到了宏观调控、土地政策和加息等影响房价走势的“重磅炸弹”的影响，山西省房价依然稳中上升。根据已公布的前三季度的情况看，全省商品房销售价格比上年同期上涨5．1％，公房交易价格上涨0．3％，私有住房价格上涨8．6％，而全省多个地市的经济适用房价格涨幅超过20％，成为我省商品房交易市场升温的主动力。进入12月份后，山西省房地产市场也走出加息后的胶着状态，地产商们跃跃欲试，已经或正在准备调高销售价格。记者了解到，近期内省城商业地产涨价均未超过每平方米300元，住宅房涨价一般都徘徊在每平方米百元左右。

　　可就在地产商们沉浸在“大好形势”中振臂欢呼时，杭州房价似乎是在一夜之间从巅峰走向低谷，跌声一片。专家这时又纷纷站出来预言，这将是中国房地产市场崩盘的前兆；尽管这两天京沪穗房价依然稳中向升，但可能引发的“多米诺骨牌现象”仍然让房产商们忧心忡忡，原本走出崩盘阴影的房地产市场再一次被阴影所笼罩。

　　隐忧：住房供应结构性

　　矛盾突出其实，之前记者已经就山西房地产市场是否存在泡沫走访过相关的管理部门和地产商，大家的一个共识就是没有泡沫存在，也没有投资过热的现象出现，只存在住房供应性结构的矛盾。对于杭州楼市的暴跌，他们表示地域投资过热和楼盘炒作是主因，杭州楼市会影响上海、南京为中心的长三角地区房地产市场价格回落，但是不会对山西楼市带来太大的连锁反应。但他们也坦言，我省房地产市场存在的这一结构性矛盾将成为影响2005年房价走势的一个重要因素。

　　长期以来，尽管省政府在经济适用房的建设上采取了诸多措施，但我省房地产商依然偏重于对高价位、大户型住房的开发，而对中低价位、普通商品住房兴趣不大，这就造成我省住房供应的结构性矛盾比较突出：住房供应结构与消费需求结构不匹配，住房价格与消费者承受能力不相适应。以省城太原为例，一般购房者根据经济实力，可购买的住宅面积为70—80平方米，但市场开发和销售的主要房型基本在100—120平方米之间，甚至更大；购房者中80％以上能承受的价位在每平方米1800元以下，而商品住房供应中2500元以上的商品房占到了85％以上。这样的住房供应结构与销售价格对于太原中低收入阶层来说，是很难承受得起的。

　　此外，房屋的供求关系在房价涨落中起到了一定的杠杆作用。根据太原市房地局的市场预测，商品住房的供应会在今年下半年和明年有较大增加，明年全年的商品住房销售量将维持在20％—30％的增幅，总量约为130—140万平方米；商品住房的市场需求随着城市房屋拆迁和城市化进程加快等诸多原因，明年市场需求量大约为130—160万平方米，加上二手房供应的增长，整个市场的供求大体平衡。从总体供应上看，房地产市场似乎能“圆”了每一个购房者的住房梦。但是由于住房供应结构性矛盾的影响，导致高价位、大户型住房“有房无市”，而中低价位房屋“有市无房”，老百姓的说法是“有房没人买，有买没有房”。这种结构性矛盾将从很大程度上拉动房价上涨。

　　预测：推动上涨的无形之手

　　采访中，房地产商对明年房价继续上涨满怀信心，但他们在深感欢喜的同时，又颇觉无奈。他们坦言，国家宏观调控政策的出台，对于房地产市场原本不是什么利好消息，但是土地供应总量减少，存量土地开发拆迁成本上升造成了房屋供应量下降，这反而又促使了房价的上涨。

　　对于推动房价持续上涨的客观因素，房地产开发企业和相关管理部门都给记者作了分析。他们认为最主要的原因是由于土地价格的上升。据省城调队资料显示，我省土地交易价格涨势逐季扩大。1—3季度，全省土地交易价格比上年同期上涨3．6％，其中，居民住宅用地价格上涨4．4％，商业、旅游、娱乐用地价格上涨3．2％，工业用地价格上涨6％，其他用地价格上涨1．2％；继太原市在2002年和2003年两次提高基准地价以后，今年我省其他一些地市也陆续提高当地的基准地价，成为带动我省土地价格上涨的主要因素，土地价格的上涨，无形中增大了开发成本，提高了房屋价格。同时，拆迁成本的上升也是一个重要原因，目前，太原市的拆迁成本为每平方米2570元。恒实房地产公司郝明告诉记者，另外三个原因也导致了房地产价格上涨：城市居住人口的增加，住房消费观念的变化，扩大了市场需求量；钢材、水泥等原材料的上涨，直接导致住房价格的上涨；经济适用房在住房供应中所占的比例小，二手房交易市场没有形成，平抑商品住宅价格作用相对薄弱。

　　对策：政府调控是关键

　　为了遏制房价上涨，满足中低收入阶层的住房需求，国家也在不断出台宏观调控政策予以市场引导，专家也积极地发挥智囊作用，出谋划策。目前，针对我省房地产市场的现状，遏制房价上涨主要有三个措施：政府加大调控力度，增加中低价位房和经济适用住房建设供应量；银行紧缩银根，开发商自有资本金投入项目开发，贷款利息支出减少，降低开发成本；促进二手房上市交易政策能更好落实，以起到平抑市场价格作用。

　　而这些措施当中，最为关键的就是要充分发挥政府的调控引导作用。必须打破地方保护主义，优化房地产市场的投资环境，促进省外优秀企业进入我省房地产开发市场，吸引省外资金，通过省外大型开发企业的介入，带动全省房地产企业开发理念、商品房设计水平和建筑质量的提高；相关部门应深入分析市场需求变化的情况，结合我省房地产市场实际，指导开发企业调整开发结构，正确处理经济适用房与一般商品房的关系，促进房地产市场的大众化、本地化；建立一个面向大众的市场，使广大市民通过房地产市场能够改善自己的居住生活，使广大市民通过房地产市场能够分享城市房地产业发展带来的众多实惠；并增加大众化、本地化的普通商品住房和经济适用房的供应量，使得面向广大中低收入家庭的普通商品住宅成为住房供应的主流，从而，推动市场供应结构的逐步化，充分满足广大普通市民家庭的住房消费需求。（完）（本报记者张云　郭丹）网络编辑：黄运增（来源：山西新闻网）