劝业场一带坐落的地区属于法租界之前，曾被泛称为“梨栈”。这里原来是一片郊野，1860年与1898年，英、法、日分别在天津划分租界时，恰好把这块地方包围在中间，它的东北面今大沽路是法租界的西南界，东南面今营口道是英租界，西北面今锦州道是日本租界。因为这块地方靠近租界，自然要受到租界开发的影响，劝业场一带被划入法租界时，已经有些平砖房和零散的小商店了。为什么叫梨栈呢？原劝业场一带没有地名，它的近邻是马家口，地点在锦州道通海河的路口。马家口是一个有三四十户人家的村庄，姓马的多，有渡船可到海河北岸，又称马家渡口。1898年马家口划入日本租界。随着租界的发展，这里水旱交通便利，车船往来频繁，城乡小商贩云集此处经营瓜果梨桃，后来有一家货栈“锦记货栈”专门收储河北省运来的鸭梨，锦记货栈就坐落在今天的锦州道和兴安路的转角处。每到秋季，从河北省各地运来的鸭梨非常多，马家口一带的货栈此时都存放鸭梨，鸭梨筐一时堆积如山，久而久之，人们便把这一带称为“梨栈”。1900年法租界扩大时把劝业场一带划入，因为这一带当时没有村名，人们便把“梨栈”所指的范围扩大，即把从马家口到今劝业场门前十字路口一带统称为“梨栈”。后来劝业场正门的路是法租界的第二十一号路（今和平路），可是中国人仍习惯地称它为“梨栈大街”。
劝业场一带划入法租界后，外国来华淘金者与中国投机商人，意识到梨栈一带的地皮价格会飞涨，是个发财的机会。于是许多淘金者抢购地皮，他们四处活动，抢占无主的荒地、乱葬岗、水坑、泥塘，随便划地界，先立无关防的“白头契”，然后再贿赂天津县衙门，换出有关防的正式红契。人们称这种行为是“占黑地”，这些土地出卖时称“卖黑地”。
果然不出这些投机者的预料，随着法租界人口的集中和商业的发展，“梨栈”一带的地价飞涨。1900年这里的地皮最便宜的三四两银子1亩，最贵十两左右，可是十年后，就上涨了十倍。据当年在梨栈一带经营过商业和房产的老年人回忆，1911年这一带的地皮每亩30到40两银子。1920年后，连年内战、社会动荡不安迫使商业多往法租界迁移，“梨栈”一带的地皮更是飞涨，竟达1000两1亩。1924年直奉战争后，1亩土地涨到10000两以上。劝业场的地皮20000两1亩，惠中饭店地皮10000两以上1亩，交通旅馆地皮15000两1亩。
前来劝业场一带抢占、抢购地皮的外国企业、教会、投机商有：立兴洋行（法国）、益隆公司（法国）、美清公司（美国）、三义公司（中国）、先农公司（英国）、仪品公司（比利时）、乐利工程公司（瑞士）、首善堂（法国天主教会）、崇德堂（法国天主教会）、普爱堂（比利时天主教会）等。现在的劝业场、交通旅馆等地皮原是英国先农公司的；滨江书城、盛锡福帽店的地皮是美商美清公司的；劝业场对面银行、冠生园一带地皮是比利时仪品公司的；国民饭店、延安影剧院等地皮是瑞士乐利工程公司的；华联商厦、世界大楼的地皮是美国人的。
中国的军阀、政客、商人等也到“梨栈”一带抢购地皮，盖房出租，或者买房出租。在当时许多人看来，外国租界置产业是最安全的，生活在租界也是最舒适的。直系军阀孙传芳购得今滨江道华清池的楼房，出租给商人办浴池。北洋时代的外交总长顾维钧买到中国大戏院的地皮。经营同益兴棉纱庄的范竹斋，在今和平路、辽宁路、长春道之间买了大片地皮，盖起竹远里、大安里、大庆里三四百间房子出租。（《民国天津社会生活史》，天津社会科学院出版社出版）
