二手房市场构筑住房梯级消费通道(图)

http://www.sina.com.cn 2004年12月27日10:19 贵州日报

　　金黔在线讯前不久,在贵阳市南明区工作的公务员汤先生看中了一套单位附近的新房,虽然可以办理按揭贷款,但积蓄尚不够付首期款使他发愁。他来到贵州房屋置换中心,中心的工作人员依据他的实际情况为他定制了一套置业方案:将他现有的一套房子出售,缴纳相关税费后可获13．5万元;其中10万元用来交付新房的首期款,剩余的3．5万元还可以解决装修的大部分费用,这样,汤先生比较轻松地就购买了一套价值30万元左右的商品房。

　　贵州房屋置换中心利用“二手房交易会”、“房屋租赁节”等活动向消费者灌输科学的二手房消费投资理念。近年来,在贵阳像汤先生这样通过盘活原有住房来实现新房梦的消费者越来越多。汤先生告诉记者,规范的二手房市场是促使他出售旧房换新房的重要原因,“我都没想到房子在交给置换中心后一个星期就卖出去了,而且手续办得很快,买家的贷款几天就发放下来,这使我有了足够的底气去购买新房。”汤先生说。

　　在房地产市场体系中,只有在二级市场发展到一定程度后,三级市场才会逐渐活跃,规范的三级市场又会促进二级市场的发展。“规范的二、三级市场是靠科学可行的模式和制度来实现的。”贵州房屋置换中心主任武廷方说。

　　该中心在全国首创的“房屋银行”、“整体认购、适价销售”、“二手房贷款当天搞定”、“律师全程陪购”等多个模式一经推出便受瞩目,建设部也多次给予表彰、推荐。

　　成立5年来,贵房置换的交易量翻了5倍,垄断了贵阳市60%以上的房屋中介市场,为1万余户居民解决了住房问题,今年1至11月该中心的成交量相当于贵阳市其它全部中介机构成交总量的2倍;中心三分之一的员工取得了国家房地产经纪人的执业资格;目前该中心是全国惟一的贷款不用到银行、办理产权证不用到产权部门的房地产交易单位,真正为客户提供“一条龙”式的服务,使得地处西部、并不发达的我省房地产二、三级市场的发展走在了全国先进行列,并对带动一级市场的发展起到重要作用。

　　在全国许多大中城市里,买二手房办理贷款不是件容易的事,而贵房置换主动向银行交纳保证金,承担起了无人肯担的期间担保责任,截至目前共为5000余户中低收入家庭和5个整体认购的项目办理各类住房贷款达11．3亿元,没有产生一笔不良贷款。

　　清镇某厂下岗职工沈女士夫妇打算贷款购买一套二手房,然而由于夫妻俩都是下岗工人,丈夫目前的工作又不稳定,银行不予贷款,而他们找到的担保人银行审查又不符合要求,仍然不予贷款,贵房置换在了解到他们的困难后,决定无条件为其担保,使他们终于圆了自己的住房梦。

　　经销热水器的钱先生,3年前通过贵房置换贷款8．4万元购买了一套二手房,然而半年后,他被合伙人欺骗,生意赔得血本无归,银行贷款也无力偿还,无奈之下,他再次来到置换中心,打算把赖以栖身的房子卖掉,可是,贵房置换并没有单纯地按照钱先生的委托帮他卖房了事,而是依托自身整合资源的优势为他设计了解决方案:为钱先生找的买方客户是想做房地产投资的杨女士,杨女士一次性付清房款以后钱先生就还清了银行贷款;接着又让杨女士通过贵房置换的“房屋银行”以600元的月租直接把房子租给钱先生。实践证明,这样的解决方式可谓四方得利:银行消除了不良资产隐患;钱先生依然住在原来的房子里,并且利用卖房的余款重新投入了经营;杨女士在二手房市场上的投资迅速产生了收益;而贵房置换不仅仅做了买、卖、租赁3单交易,更重要的是开辟了一条崭新的路子,引导客户、银行和社会改变思路,圆满地解决了问题,比传统的“形成不良资产——银行拍卖——客户搬家”上升了一个层次。

　　在贵房模式中“整体认购、适价销售”是直接与二级市场挂钩,以低于市场的价格将开发商已建、在建或拟建的楼盘整体认购,再以适当的价格售出,实现让利于民。目前该中心已经按照这种模式在贵阳销售了5个各种类型和价位的楼盘,价格比同地段、同档次的商品房价每平方米降低了200至500元。另外,贵房置换还充分利用自身资源优势,将这一模式与“以旧换新”模式有机结合,一举为客户解决了购房前筹措首期款和购房后处理旧房的困难、麻烦,上文提及的汤先生,就是这一模式的受益者。

　　另一模式“房屋银行”则是通过类似金融运作的方式达到资源的优化配置,促进房屋消费,形成住房一、二、三级市场的联动。客户把房子存在贵房置换,由该中心对房屋租价进行科学评估,经房主认可后挂牌召租。存入“房屋银行”的房屋除每半年留出20天的工作期和交接期外,其余时间不论出租与否均予以计租,租金按月支付。这项带有明显制度创新的模式被称为“房屋租赁的一场革命”。“房屋银行”不收看房费、中介费,但却要求客户一定要进行登记、照章纳税,目的就是要让市民认识到:房屋中介的规范运作,保障的是老百姓自己的利益。

　　“房屋银行”的开办也激活了百姓的投资意识。刘女士去年退休后搬到郊区居住,以前单位分配的住房就存进了“房屋银行”。刘女士觉得,老房子处在临街的二楼,噪音大、灰尘多,能按700元租出去就不错了;但是“房屋银行”的工作人员实地看房分析以后,建议她将房子租给了某外地公司的驻筑办事处,月租850元,刘女士高兴地说:“这个租金抵得上我的退休金了!而且房子租出去以后就由‘房屋银行’管理,我们根本不用操心!”

　　其实,无论采取哪种方式、哪种模式,最终的目的都只有一个,就是引导市民建立真正科学的房地产消费观念。正如武廷方所说:“实践证明,在住房条件已普遍得到改善的今天,二手房空置是资源的浪费;通过进入市场合理运作,二手房是实现住房梯级消费的便捷通道,也是安全、稳定、有效的投资理财产品。”　作者：叶宇张齐　来源：金黔在线—贵州日报