超小户型的"蜂鸟式"住宅 单身贵族的新宠儿

　　新华网天津频道12月27日电　购房者关注小户型的热度不减，一些开发商开发小户型的积极性也逐渐升温。在这种大背景下，天津楼市中开始出现一种超小户型住宅，从最早推出的空中供给等项目到刚刚上市的F4小户型、SOHO部落和都市坐标，这些以“小”见大被业界称作“蜂鸟”住宅的房型，俨然成为楼市黑马。

　　超小户型啥样子

　　中原地产天津分公司研究部经理梁美娜介绍，一直以来，市场对小户型比较一致的界定是：一居室在60平方米左右、两居室在80平方米左右、三居室在100平方米左右。而随着房地产市场在消费者群体细分方面要求的提高，一种面积在三五十平方米、针对单身人群生活习惯而设计的一房一厅开始出现在市场当中，这种超小户型形象地被称为“蜂鸟”住宅。

　　一位房产从业人士告诉记者，目前地产市场中的“蜂鸟”住宅又可划分为三种类型，一是普通的单身公寓（或称白领公寓）；二是酒店式公寓；三是酒店式办公楼（又称“商务酒店”）。

　　据了解，目前天津市的超小户型住宅仍处于起步阶段，形式上以第一类普通的单身公寓为主，大都位于大专院校、CBD商务区或商业中心周边，单户面积在30到50平方米左右，户型为一室一厅。如摩登天空、都市坐标、阳光100、金厦锋泛新邸等项目，都含有类似的超小户型。另外，明年南京路上的一些房地产项目还将推出酒店式公寓及酒店式办公楼。

　　超小户型谁来住

　　戴德梁行研究部的王红指出，超小户型的住宅主要瞄准三类购房者，第一类是单身一族；第二类为长期在天津市的高级打工者；第三类就是投资型购房者。

　　“总价低是最主要的原因。”乐康置业企划部经理许晓鹏介绍，“青年白领收入较高，但毕竟工作时间短、积蓄少。一步到位购买市中心六七十万元的大面积住宅对他们来说压力太大。而单身公寓面积小，因此总价也就相对较低，以市中心繁华地段一套面积在50平方米左右的超小户型为例，总价一般在25万元左右，按首付10万元、贷款15万元20年期计算，每月还款大约不到1000元，这个价格和周边租房基本持平，比较符合年轻人的心理价位。而对于投资者而言，从出租的角度来看，无论是月供款和出租价格的价格差，还是大小户型出租价格差，从两个角度计算的投资回报率都相对高，即使为了转让，由于小户型的总价低，相对也更容易出手”。

　　听听行家有评说

　　尽管超小户型住宅发展加快，但很多业内人士都指出，这种住宅只适合于部分有特殊需求的购房者，并不会成为市场主流。更有一些专家甚至指出，超小户型不应该像现在这样拆开来一套一套地卖给散户，而应该有一个大买家将小户型楼盘当做持有性物业永久经营。

　　乐康置业的许晓鹏认为，对于投资超小户型的行为而言，随着时间的推移，现在购买小户型的人在收入增加或者家庭结构产生变化后，最终会将房子放归出租市场。而业主们出现这样变化的时间是不一致的，这无疑会给小区今后的管理带来难度。因此，最好由有实力的大买家整体购买后再出租作为长期投资，以获取长期收益。据了解，天津市一些超小户型项目已经得到外地游资的关注，目前已经有北京、上海、杭州等城市的投资集团来津，与部分超小户型项目的开发商进行洽谈。

　　占领市场路尚远

　　有业内人士分析认为，由于一些刚刚就业的年轻人还没有经济实力去购买大住宅，同时，许多中低收入者也没有能力承担大户型的高房价，因此天津的超小户型住宅仍将会保存一定的市场份额。但是这类住宅在市场竞争中已越来越面临着全面考验，只有在设计和技术运用上不断创新的项目才有立足市场的资本。

　　据了解，在这一方面，北京、上海、广州等城市做得比较好。例如，有些“蜂鸟”住宅社区专门设立了大面积的运动会所，还特别引进咖啡吧、西餐吧、自助洗衣店和各种主题的休闲会所及网吧、俱乐部、中西餐厅、快餐店、茶艺馆等，以满足年轻购房者的需求；有的项目所有超小户型层高都是3.8米，30多平方米的面积中，通过对立体空间的利用，设计出复式结构的小户型：10平方米左右的客厅、4平方米的厨房、4平方米的卫生间、2个10平方米左右的卧室，另外还有2平方米左右的储藏室，面积虽少，功能却非常齐全。

　　同时，业内人士指出，房地产开发商在开发超小户型时，应更加注重地理位置的选择，由于这种房型在近期的购买者多是年轻白领，多在市区内工作，因此其位置应在市中心或交通便捷的地铁、城铁沿线，以方便他们上下班与出行。开发商应按照市场对超小户型的需求进行开发建设，只有这样才能迎接市场的考验，获得购房者与开发商的双赢结果。（记者姜昊）

　　妥善弥补“小户型”

　　“适合的是最好的”，面对各种各样的选择，你选到最合适的了吗？中心城区房价昂贵，安家置业花费不菲，而小户型由于总价不高，在市场上十分走俏。然而，一个“小”字也带来了此类产品的一些缺陷：功能区模糊、私密性不强、通风采光存在问题等。这些问题体现在具体的户型之中，我们又该如何妥善弥补？有没有想过，如果设计不合理，所谓的小户型有可能出现“一张床占走半间屋子”的现象。

　　目前由于各种条件的限制，如何使狭小的房间发挥更大的作用，让不少人感到很伤脑筋。已经购买小户型的业主们应该合理利用空间，比如让房屋的高度够高，可利用其多余的高度隔出天花板夹层，加上折叠梯作为储藏室之用；把死角活用，楼梯踏板可做成活动板，利用台阶做成抽屉，作为储藏柜用；重要的是，空间小的住宅最忌讳“乱”，再完善的设计，若是使用者不懂得维持干净、整齐，规划周全的雅室也会被平白地浪费掉。书本、鞋子等一定要利用柜子收藏起来，否则会影响视觉的延伸，使空间看起来更狭小。

　　专家提醒说，消费者多方权衡确定商品房的性价比，并且要注重有效使用空间，买到适合自己的房子，避免与小户型市场一起“发烧”。（完）（高静）（来源：今晚报）