“政策年”带来楼市大变局 盘点2004年贵阳地产之一

　　毋庸置疑,2004年是房地产的“政策年”。在这一年里,多项房地产政策出台,各方面对房地产业都投注了不同程度的关注。土地新政、银根紧缩、物管明码标价、加息等这些具体的房产政策无一不是与百姓的生活息息相关的。政府不断推出新政策,对房地产市场进行了调控和梳理,同时也给贵阳楼市格局带来了重大影响。

　　政策一：土地新政

　　8.31大限引发大“洗牌”核心回顾:3月30日,国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”),要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察,各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕,对8月31日后仍以历史遗留问题为由,采用协议方式出让经营性土地使用权的,要从严查处。由此产生了“8·31大限”这个令不少开发商头痛的名词。71号令的出台,明确地规定了经营性项目不再允许实行土地协议出让,预示着土地交易公开化与透明化的开始,被誉为土地交易暗箱操作的“终结者”。点评:对那些资金实力雄厚、专业化的开发商来说,从此不再为找关系拿地而奔走呼号,同样那些想在地产界浑水摸鱼的开发商也纷纷落马,由此引发了贵阳房地产市场的一次大洗牌。8月31日划拨用地停办“大限”之后,筑城的发展商们进入了一个战略的大调整期。由于挂牌交易后土地价格提高,开发成本也相应大幅提高,一些实力开发商也开始走向多元化发展之路,而实力不济的一些中小开发商因此退出了房地产市场或者向地州县市二级市场转移。

　　政策二：房贷收紧

　　个人住房按揭门槛提高核心回顾:今年2月26日,中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》。《指引》指出,银行在发放个人房贷时应着重考察借款人的还款能力,并由此给出了明确的规定,买房人房产支出与收入的比例不能超过50%,计算公式为房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入。《指引》对个人资信的调查也做出了非常细致的规定,明确商业银行制定的个人住房贷款申请表应包括借款人基本情况、收支情况、资产表、现住房情况、购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素,与现行公积金贷款申请表十分相近,如此详细规范的调查是前所未有的。点评:“应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下,月所有债务支出与收入比控制在55%以下;所有住房贷款的贷款成数不超过80%”等一系列条款,引发了个人房贷门槛被提高的种种猜疑。业内人士认为,此举实施,有效防止了借款人收入中断给银行带来的风险。但问题在于,银行很难获得客户准确的收入资料,因此该措施难以落实。从目前来看,各家银行并没有提高个人住房按揭贷款的门槛。

　　政策三：《城市商品房预售管理办法》修改

　　购买期房不再受欺核心回顾:由于开发商不能提供相关证明文件,许多业主入住新居后迟迟不能办理产权证。为从根本上解决这一令买房人头疼的问题,最新修改的《城市商品房预售管理办法》明确规定,预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续,开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件;由于开发企业的原因,承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,除开发企业和承购人有特殊约定外,开发企业应当承担违约责任。点评:新修改的《城市商品房预售管理办法》明确提出了消费者在按合同约定收房90日内,因开发商原因办不妥“两证”,开发商要承担违约责任。但从市场反馈情况看并不乐观,贵阳很多开发商都认为,交楼后90天内办下房产证不太可能,这是他们无法做到的事。一些开发商认为,虽然不能承诺90天办证使开发商诚信受到考验,但承诺了办不下来,那更是砸自己的牌子。因此,多数开发商不会在合同中做出如此承诺,只能根据实际情况约定产权办理时间,购房者没有选择。从这方面来说,购房者没有主动权,以此维权还有难度。

　　政策四：物业管理明码标价

　　物业纠纷有望缓解核心回顾:国家发展和改革委员会、建设部去年联合下发《物业服务收费管理办法》,规定从2004年1月1日起,物业管理公司将首次采取“收费酬金制”原则,只拿应该获得的酬金,其他的物业服务支出费用所有权属于业主。在此基础上,今年8月国家发改委和建设部再次下发通知,提出物业服务收费于10月1日起正式实行明码标价。规定明确,物业管理企业向业主提供服务,应当标明服务项目、收费标准等有关情况;物业服务收费明码标价的内容包括:物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据等。点评:有关人士认为,《物业服务收费管理办法》和“明码标价”的明确规定,虽说不可能一下子解决物业服务收费的诸多沉疴,但这些新政策的出台标志着由业主抵制物管公司擅自设置收费项目、重复收费、提高收费标准有了法律依据,而且对如何使用物管费用也有了决定权,物业公司与业主因收费不透明引发的纠纷和业主拒缴物管费现象也有望逐渐减少。

　　政策五：突然加息

　　房产融资又添“紧箍咒”核心回顾:10月28日晚,央行对外宣布,从2004年10月29日起金融机构一年期存款基准利率上调0．27个百分点,由现行的1．98%提高到2．25%,一年期贷款基准利率上调0．27个百分点,由现行的5．31%提高到5．58%。其他各档次存、贷款利率也相应调整。点评:加息对房地产行业的冲击较大,对房地产商的资金链带来了较大压力。业内人士认为,加息后,开发商开发性贷款的成本会上升,对项目开发抗风险能力的要求将会更高,在此过程中又将会有一批资金实力不够的开发商淘汰出局。对利用消费贷款进行买房的人们来说,银行上调银行利率将会略微增加他们月供还款的负担,不过幅度有限,但是否会从此进入加息周期让购房者有所担心。目前,贵阳楼市中选择一次性付款、分期付款、主动要求提高首付比例的购房者越来越多,其中一个主要因素就是受加息的影响。　作者：刘仙水　来源：金黔在线—贵州都市报