程序复杂 利润受限 逐年减少　经济适用房站在十字路口

　　记者近日从省建设厅获悉，今年前三个季度经济适用房施工面积只有350.4万平方米，达不到年初预定600万平方米目标已是定局。

　　实际上，我省每年的经济适用房实际开工面积和计划建设指标之间总是存在一些差距：2001年计划完成1200多万建筑平方米，实际开工建设400多万平方米；2002年计划完成860多万建筑平方米，实际开工建设300多万平方米；2003年计划目标缩减到近600万建筑平方米，但仍没有完成。我省经济适用房占商品住宅供应量的比重已由2000年的42％，下降到2003年的7.9％，2004年经济适用房占商品住宅供应量的比重和2003年大体持平。

　　自上世纪90年代中期开始，我省在青岛、日照、威海、东营等市建成了一批经济适用房，满足了部分中低收入城市居民的住房需求，但经济适用房在实际操作中也出现了一些问题。开发商积极性不高

　　青岛某大型房地产公司的孙先生告诉记者，经济适用房建设虽实行税费优惠，但却要付出更多的“行政成本”：从征地开发到建设方式到价格确定到销售对象的确定，程序非常“复杂”，这个“复杂”让我们望而却步。

　　经济适用房利润受限也是开发商兴趣不大的重要原因。根据有关政策，经济适用房利润控制在3％以下，此外企业还可以收2％以下的综合开发管理费，这5％的收益与直接开发商品房相比，有很大的差距。

　　一位业内人士告诉记者，经济适用房实行减免税费政策，平均一平方米少收200多元税费，这对某些部门来说是很大的“经济损失”，自然不会积极去建设。

　　优惠政策不到位，开发商自然就没有降低房地产价格的义务。这样便导致以“经济适用房”名义建设的住宅名不副实。像济南市的王官庄小区，开始是所谓的“经济适用房”，但因为基本没有享受到优惠政策，就当商品房卖了。

　　经济适用房销售过程中也出现问题。一些城市至今没有制定中低收入家庭认定的审查标准和办法，对中低收入家庭的界定不明确，销售对象控制不严，致使有的出售给了收入较高的家庭，中低收入家庭反而买不到经济适用住房。

　　逐年减少不必忧虑

　　经济适用房建设逐年减少，有人为之忧虑，有人却认为这是正常现象。

　　现在看来，后一种观点逐渐占了上风。从实物形态看，经济适用房和完全市场化的商品房并没有本质的区别，但其土地需要行政划拨，并且减免税费，又带着浓厚的“计划”色彩———过渡特征十分明显。

　　山东普利建设房地产公司董事长刘建业就不赞成盖经济适用房，他说：想让中低收入者都改善居住环境，不能从最便宜的房子做起，要永远盖最好的房子。

　　他的理由是，住宅市场体现出明显的梯级消费特征，消费者总是想住更好的房子。高端消费者不断购买市场上最好的房子并把原先居住的房子抛向二级市场，一些中低收入者也就获得了改善居住环境的机会。这就是说，价格相对低廉的二手房自然就转变为适合中低收入者消费的经济适用住房。

　　从国内的情况看，随着住房一、二级市场发育日趋完善，经济适用房建设已经或正在一些大城市淡出。早在2002年，上海就基本停止了经济适用房建设。北京方面，2004年、2005年虽然经济适用住房的建设规模还保持在300万平方米，但从2004年下半年开始，北京市基本上就没有再新增经济适用住房项目。所以，经济适用房逐渐淡出房地产市场已是大势所趋。

　　淡出市场需政策配套

　　经济适用房淡出房地产市场需要配套政策来保障。

　　今年11月，我省出台了《山东省安康居住工程实施方案》。《方案》规定，职工住房条件较差的企业，可在符合城市规划的前提下，利用自有土地进行集资、合作建房。集资、合作建房要纳入经济适用房管理范围，按照有关规定和程序严格审批。经批准的集资、合作建房项目，纳入当地经济适用房建设年度计划。严禁以集资、合作建房的名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。可以说，这个方案在解决中低收入阶层住房难方面提供了另外一条渠道。

　　此外，我省有条件的城市，也在探索经济适用房由暗补变明补的路子，变“补砖头”为“补人头”。

　　日照市今年就改变了经济适用房补贴方法。从1999年到2003年，日照建设经济适用房700多套。由于一些经济适用房面积大、总价高，许多家庭买不起，买得起的家庭又不愿买，直到今年初这些房子还未卖完。为此，日照用货币化直补的方式来落实经济适用房政策，规定凡是符合经济适用房购房条件的群众，可以直接领取政府补贴款，在房地产市场上自由选购住房，实行先购先补、不购不补。

　　实行这一政策，有300多户中低收入家庭住上了自己的房子。

　　在这方面，上海由市财政拨款，向最低收入家庭及住房特困户发放住房补助，目前的测算标准是对人均月收入290元以下，人均居住面积5平方米以下的住户提供一定的租金补助，由贫困家庭自己在二手房市场寻找合适的住房。还有极小一部分伤残、独居老人等特困户，由政府出面购买二手房向其提供住所。省内青岛等市也已实行这一政策，由政府向最低收入家庭及住房特困户发放租金，最低收入家庭及住房特困户自由到住房二级市场选择住处。

　　经济适用房

　　经济适用房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。发展经济适用住房应当坚持“在国家宏观政策指导下，各地区因地制宜、分别决策”的原则，由市、县人民政府根据当地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等，并负责组织实施。

　　责任编辑:刘家昌（来源：大众日报）