明年二手房怎么淘 网上交易冲击中小型中介

　　2004年上海的二手房市场受到了期房限转、银行加息等因素的影响，可谓“一波三折”。但随着下半年政策的逐渐明朗以及二手房市场的日益成熟，2004年月度整体成交均价走势呈现为一条逐月增长，蜿蜒持续向上的曲线。纵观全年二手房市场的热点，可以预计2005年的二手房市场仍是“资金推动型”市场，市民及“两外”人士对于二手房的需求依然巨大。以下是来自各大中介公司对明年二手房市场的看法。

　　上房置换：市中心二手房仍是首选2003年二手房市场的热点之一莘庄板块随着轨道交通流量的饱和，在2004年下半年逐渐淡出大众视线，购房者纷纷把目光投向了市中心，交通、周边配套设施成熟的楼盘仍是居民们购房时的首选。价格在50万元左右的市中心老公房是本地、异地工薪阶层住宅需求的主要对象。境外投资者钟情于由中心商务区带动起来的周边高档楼盘以及高档办公楼，外地投资者则对价格在100万元左右的次新二手房情有独钟。

　　在2004年二手房价整体持续攀升的同时，分段观察可以看出明显的阶段性特征。春节过后，市场的迅速繁荣，二手房成交均价也表现出一定的升幅，其后，受调控政策影响，交易量出现一定程度下降。但由于期房限转在短期内对市场供求产生影响，4、5月份成交均价反而出现相对前期更大程度的增幅。下半年起，成交均价再度与成交量同步，增长非常平缓。至年底中心区域成交量放大以及次新房价增幅明显，推动整体均价明显上升。

　　上房置换有关人士指出，除了政策影响外，不动产消费应没有很强烈的季节性因素，购房者“非理性购买”迹象的显现，并非一个好现象，如果2005年此现象继续，应该引起各方面的注意。

　　智恒房产：50万元以下成交比重萎缩

　　由于整体均价在持续攀升，使得原先50万元以下低价房在不断上升至50万元以上，而50万元以下低价房总体供应量呈下降态势，且部分50万元以下低价房房龄比较久远，随着房贷政策对房龄要求的提高，贷款收紧使得部分资金不足的买家放弃交易，从而降低了交易比重。智恒房产的全年交易数据显示，2004年末，50万元以下二手房成交比例比年初下降了22个百分点，从1月的77.4%下降到11月的55%。

　　50万-100万元二手房的交易比重整体呈现明显上升趋势，除去整体均价上升的因素外，一方面是因为这个价位区间是大部分购房者可以接受的范围，另一方面，在这一价位区间，汇集了大部分类型的房源，客户拥有较多的选择性，所以使得部分价位区间成为大多数买家的当然之选。

　　100万元以上的二手房年底比年初成交比重放大了12个百分点，除去购房者对生活品质的更高追求以及均价上涨因素外，考虑到当前100万元以上二手房客户结构，相当一部分是外埠或国外群体，而其中又有部分投资客成分，因此，在一定程度上显示出在2004年后期，投资气氛有所浓厚。

　　我爱我家：老公房继续是“老大”

　　2005年二手老公房仍以它位置好、交通便利、价格合适、配套设施成熟、现房无风险、社区成熟等特点继续坐在二手房市场“老大”的宝座上。据我爱我家有关人士分析，出行的便捷是决定老公房价值的首要因素，一般到轨道交通站点的距离在3公里之内，从家里到人民广场在45分钟车程之内的老公房是目前众多上班族的首选。此外，社区周边配套也是颇受关注的一个要素，地处市中心的二手老公房，以价格适中，配套设施成熟，商业配套齐全，交通便利，被中低收入者所青睐。

　　虽然在户型、房龄、小区状况等方面，比不上周边的一手房和次新房，但其凭借自身的优势，预计从明年开始，交易量将进一步增加。如果老公房在房龄、房型等各方面都较为合理，则更能得到市场的欢迎，加上交通和环境的改善，老公房的市场必将继续火热。其中，卢湾区和徐汇区的斜土路、大木桥路、闸北区的临汾路、保德路及共和新路、虹口区的凉城路将成为买家关注的热点。

　　立超房产：网上交易冲击中小型中介

　　目前，二手房网上交易筹备顺利，可以预见在2005年将有一个全面的发展空间。从上海各大中介的年底计划来看，包括中原、智恒、普润、汉宇、立超等在内的大中型中介公司都把增开店面列在2005年计划的首位，除了看好明年二手房市场外，立足中高端市场，壮大自身实力，挤退实力不足的中小型中介以及与网上交易竞争是此次扩店的主要目的。

　　立超房产有关人士分析，二手房网上交易将带给只拥有零星几家门店的中小型中介最大冲击，大型中介受此影响将走品牌专业服务的发展路线。在售后服务、品牌形象上下功夫，挤去中介收费中的水分，把服务性、专业性、安全性做到家，让买卖双方觉得1%的中介费“物有所值”。作者：晨报特约记者曹隽雍（来源：新闻晨报）