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《安徽省物业管理条例》解读


http://www.sina.com.cn 2005年01月05日00:45 安徽在线-安徽日报

  随着城镇住房商品化改革的推进,居民逐渐向住宅小区集中,物业管理问题日益突出。

  去年,国务院颁布了我国第一部关于物业管理的行政法规《物业管理条例》。为结合我省实际,实施好这部法规,去年12月23日闭幕的省十届人大常委会第十三次会议,审议通过了《安徽省物业管理条例》(以下简称《条例》)。《条例》的颁布和实施,对进一步改善我省群众居住环境、提高城市物业管理水平、构建和谐社会,都将起到重要的保障和促进作用。

  物业管理涉及千家万户,与人民群众生活密切相关。为此,记者走访了部分物管业内人士和法律专家,对业主普遍关注的物管难题进行解读。

  物业管理将走向规范

  省人大法制委员会委员陈军说,传统住宅小区大多由职工所在单位集体兴建,其物业管理基本采取行政化方式。住宅商品化、市场化以后,这种物业管理方式必须改变。房屋所有权人作为业主,他们理应自己决定、选择管理方式。为此,《条例》明确了一系列民事主体概念:业主、业主大会及业主委员会。要求物业管理区域内全体业主组成业主大会,并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。

  为促进物业管理方式的改变,《条例》规定,县级以上人民政府应当扶持物业管理行业逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制,提高物业管理水平。物业管理企业享受第三产业优惠政策。

  前期物管防“扯皮”

  住宅小区建成后,在居民未入住之前,存在一个前期物业管理问题。由于建设和管理责任不清,开发商与物业管理公司之间容易发生“扯皮”现象。为此,《条例》规定,住宅物业的建设单位,应当在销售物业前通过招投标的方式,选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。在销售物业前,应当制定业主临时公约;销售物业时,应向物业买受人明示前期物业服务合同。

  安徽蓝盾房地产开发公司经理汪晓东说,强调前期物业管理,使房地产开发与物业管理相分离,有利于房地产市场进一步规范化,也有利于住户合法权益的维护。

  为防止因物业开发建设的质量问题影响以后的物业管理,《条例》规定,物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交物业的相关资料。

  物管服务内容须合同明示

  《条例》规定,业主大会选聘物业管理企业之后,业主委员会应与物业管理企业订立书面的物业服务合同。进一步强化了合同的内容,规定服务内容、物业服务收费等都要在合同中明示。

  省人大法制委员会委员陈军说,物业服务合同是物业管理企业和业主依法享有权利和履行义务的基本依据。物业管理企业应当按照合同约定提供服务,业主则有按照合同约定履行交纳物业服务费用等义务。

  《条例》指出,物业服务合同应当对物业管理区域范围及基本情况、物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行明确约定。

  物业管理入行“门槛”提高

  《条例》规定,物业管理企业应当具备相应的资质,从事物业管理的人员应取得职业资格证书。对于未取得资质证书从事物业管理的,以及物业公司聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,将受到处罚。

  安徽银成物业有限公司总经理贾杰介绍,物业管理市场是在逐步完善的。过去,基本上是依托某一个住宅项目临时成立一个物业公司,管理体制落后,人员素质较低。现在行业标准提升了,市场准入门槛提高了,对于物业市场的有序竞争大有裨益。

  物业收费有谱了

  《条例》规定,物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照国家和省物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

  省建设厅有关部门负责人介绍,过去,由于缺少参照标准,一些物业管理公司存在乱收费现象。最近,我省出台了新规定,从2005年起,物业服务费实行政府指导价和市场调节价。住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等实施政府指导价。非住宅物业服务费实行市场调节价。实行政府指导价的物业服务费利润不得超过物业服务成本的5%。

  “野蛮”装修被叫停

  《条例》明确规定,物业使用中禁止下列行为:拆改房屋承重结构;侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;违法搭建建筑物、构筑物;擅自改变房屋用途或外貌,影响他人生活、工作或市容环境;违反规定倾倒垃圾、污水和杂物;在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;违反规定停放自行车和机动车辆;堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音等。

  存在上述违规行为的,将受到相应处罚。其中,拆改房屋承重结构的,处以五万元以上十万元以下罚款。

  隆基物业公司总经理帅晓波对此评价说,过去,小区居民入住后,有的进行豪华装修,随意改变房屋的内部结构,敲敲砸砸等“野蛮装修”屡禁不止。《条例》的颁布,将对此种行为起到有效遏制作用。本报记者王根喜金成龙


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