《烟台房价走势分析》之一:土地市场对房价影响深远

　　水母网1月7日讯

　　从2003年起，烟台便开始了国有土地的公开转让，这不仅加强了土地市场的调控，更对房地产市场产生着深远的影响。土地市场对房地产业的影响首先表现在房价上，土地价格的变化直接地反应了房价的变化趋势。

　　烟台近两年的土地价格处在快速上升之中。2003年年初，康复中心项目拍卖地块的楼面地价达到2152元/平方米，同年10月底，统战部培训中心地块以3819元/平方米的楼面地价成交；与之相对应的是，东郊滨海路一带的平均房价年初尚在3800元/平方米左右，年底即涨至4500元/平方米左右。拍卖出的地块尚未动工，房价已然上涨了很多，待这些项目真正推向市场之后，继续的涨价是必然的。而2004年7月18日滨海景区四宗国有土地的拍卖更进一步印证了烟台土地价格的上升趋势，其中一块地在各地产商的激烈竞争下竟然以5080元/平方米的楼面地价成交。可以预见，烟台房价在土地价格的推动下，必然还要持续的上涨。

　　不仅黄金地段的土地价格在上涨，一些原本不受注目的二类地段也开始变得炙手可热。去年10月26日拍卖的齿轮箱厂地块，成交价为楼面地价1450元/平方米，幸福南路41号地以1598元/平方米的楼面地价成交，这将对中档房的价格产生很大的推动作用。

　　土地价格的上涨固然有拍卖现场的气氛、竞买对手的压力、拍卖师的鼓动以及其它各种突发情况的影响，但最根本的原因还是房地产市场的吸引力在增强，开发商、投资商对烟台房地产业的信心在提升。而这几年烟台房价的稳定上涨也反过来印证了土地价格上涨的合理性。

　　地价上涨最先受益的是地块周围的在建、在售楼盘，只要做一下价格的比较，便会对销售起到很大的促进作用，甚至还可以多少涨一点价。今年烟台商品房空置面积减少，或许有地价上涨对消费的刺激在起作用。

　　转让土地的时候，一般都在合同中规定了开发的时间、年限、物业类型，以此来宏观调控不同时期各种物业的供应量、开发量，但由于各种各样的原因，能完全按照合同约定时间开发的只在少数。这使得政府通过土地对房地产市场进行的宏观调控只能发挥有限的作用。

　　2003年转让的很大一部分宗地便迟迟未见动工，2004年转让的土地最早也要到今年才能推出，这些项目若集中在明年推向市场，必然会对市场供应形成较大的影响。

　　从买地到开发完毕，一般的周期在两年以上，从现在烟台土地价格的水平可以推断，未来两、三年内烟台房价必然还将处于上升趋势，而其中高档房的上升幅度可能会比较大，这从黄金地段地价所达到的程度可以得到反应，而中档房的价格则将平稳上升。

　　如果再考虑到地价上升的趋势，估计今后三至五年内烟台的土地价格都将处于上升期，所以从土地市场的趋势来分析，烟台房价在未来六、七年内将会一直保持上涨势头。(山外山市场研究中心供稿)

　　责任编辑：姜莉（来源：水母网--烟台晚报）