房价牛了5个月，熊了7个月

　　本报记者 程杰

　　昨日，南京市房产局公布了南京2004年房地产市场发展情况，这标志着《2004年南京楼市白皮书》终于在备受各方关注的情况下出炉了。

　　据白皮书显示，2004年该市房地产开发投资286亿元，同比增长55％，占同期全市固定资产投资的23.8％，与该市固定资产投资的增幅基本协调，比全省房地产开发投资高6个百分点以上，约为全国平均增幅的一倍，在全国宏观调控，房地产开发投资增长不高基本稳定的情况下，南京市的房地产开发投资稳定增长。

　　从中可以分析出，南京房地产市场的买方市场已经初步形成，供不应求的局面得到根本改变，房价增幅也得到明显减缓。

　　回顾

　　1.买方市场初步形成，房价增幅得到明显减缓

　　据了解，2003年南京市商品房供不应求矛盾较为突出，全年供销比例为0.81：1，摇号、排队买房现象非常普遍。2004年全市商品房累计上市1025万m2，江南八区567万m2、同比增长34％；全市预销售808万m2，江南八区512万m2、同比增长16.5％。从总体看，供应略大于需求，“买方市场”格局正在逐步成型。

　　2004年南京市商品房预销售价格总体保持稳定上涨，但增长幅度较前两年得到明显缓减。目前，南京市商品住宅预售均价为4115元/m2，江南八区4890元/m2。从价格涨幅看，全年上涨11.25％，前五个月月均上涨1.66％，后七个月月均上涨仅0.62％，低于去年同期水平，上涨幅度明显趋缓，特别是政府进行宏观调控以来，房价基本趋于稳定，其中7、10、11三个月份环比也已经有所下降。

　　从另一方面来看，市场逐步趋于成熟和理性。开发商也开始注重产品定位和品质，调整营销策略，房价也开始趋于合理。这样做的结果直接使消费者选择余地变大，购房行为也更加务实。

　　2.“一城三区”市场供应结构渐趋合理

　　从商品住宅供应区域来看，河西、江宁、江北商品房上市量分别占全市供应量的22％、28％、17％，合计占全市的67％，而同期销售量占全市的52％。从套均面积看，全年上市和销售分别为119m2和117m2，较2003年套均缩小10m2和8m2。说明我市商品住宅市场的区域结构进一步优化，既更好地满足了老百姓的需要，也更加符合城市发展战略的需要。

　　3.二三级市场良性互动，市场发展较为平衡

　　2004年虽然受到国家宏观调控和拆迁量下降的影响，但该市二手房交易量与前年基本持平，全年二手房成交量为5.3万套，交易面积为429万m2，分别占全市房屋成交的42％、35％。从交易价格来看，较之前三季度有较快上涨，第四季度则呈现出平缓增长的趋势，月间波动不大。

　　在现房交易中，商品房和二手房的成交套数比是4：6，一、二手房市场良性互动的局面基本形成，市场趋于平衡协调发展。

　　原因

　　在上海、杭州等长三角地区主要城市的房价持续上涨或出现波动，引起全国关注的情况下，南京房地产市场表现稳健，平稳进入买方市场主要有以下三个原因：

　　1.多种因素支撑房价

　　一是土地价值和成本不断提高，土地在商品房价格构成中超过三分之一，不少已经达到40％至50％；除此，住宅小区品质提高，拆迁补偿标准的提高，部分精装修房均价的提高都支撑着该市的房价。城市竞争力的提高，作为不动产的住房价值也必然提高；如果房价下跌，作为老百姓的主要财产的房产价值缩水，使85％以上拥有房产的家庭财产受损，必将影响经济发展和社会稳定。

　　从长远看，房价涨幅原则上不能也不会超过GDP和人均可支配收入增长幅度，2003年，由于该市城市建设力度加大，拆迁购房需求增长明显，新商品房上市未能同步增长，使市场供不应求。

　　2.房地产前景仍被看好

　　据介绍，一是全年房地产业增加值占全市GDP的比重约为5％，房地产业税收32.53亿元，占地方税收的25％，对该市的经济快速增长做出了较大贡献；二是房地产业促进了城乡居民就业；三是改善了城市景观和居住条件。据统计，仅2004年就有近10万户居民喜迁新居（按商品房和二手房现房交易套数计算）。此外，还有7.3万户购买了期房的居民，不久也将搬入新居。

　　3.政府调控狙击楼虫

　　据悉，政府的积极调控对2004年房地产市场平稳起到很大作用。一方面进行规划引导，调节土地供应；二是全面实施“三房工程”；三是适度控制拆迁规模；四是严格限制投机“炒作”；五是继续加大金融支持力度。这五大措施有效地发挥了作用。

　　2004年，为抑制房价过快上涨的趋势，政府采取了一系列有力的调控措施，一是强化规划的引导和土地供应量的调节，加大新商品房上市供应总量，调整宏观供应结构，整体房地产市场出现总量基本平衡、供略大于求的局面，楼盘销售进入合理的销售期，房价上涨的源动力得到有效遏制，商品房产品竞争增强，开发商开盘定价更趋理性；二是中低价商品房、经济适用房等大量竣工上市，既解决了低收入家庭住房困难，又在一定程度上拉低、平抑了全市房价；三是出台“禁炒令”等法规，规范市场预售行为，有效遏制投机炒房对房价推波助澜的负面影响，挤出需求中的泡沫与水分。

　　4.倡导“阳光楼市”

　　政府相关部门在这一年加强消费者利益保护的手段，实施“一房清”、二手房联合维权、商品房销售人员培训等活动，规范商品房、二手房和房

　　屋租赁合同文本，查处违法房地产广告等有力措施，大力规范市场主体行为，加强“诚信房产”建设。

　　还在近期出台了《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》。广泛征求社会各方面意见，基本解决了车库产权转让等事件的纠纷与矛盾，鼓励开发商多建车库，积极解决停车难问题，同时有利于进一步平稳房价。

　　另外，实施“网上房地产”工程。据悉，该市已正式开通“网上房地产”，成为继上海、杭州之后全国第三个全面进行房地产信息网上公示的城市，网上房地产的开通增强了市场供求信息透明度、在很大程度上扭转了市场信息不对称的状况，为市民购房消费提供“阳光楼市”。这项行动有利于服务型政府的建设和政务公开，并对房地产市场进行适时监督、引导和管理，有利于开发企业了解市场，合理产品定位，强化服务，规范市场营销行为。

　　而该市的《南京市房屋租赁管理办法》，借鉴深圳等租赁工作先进城市经验，以培育房屋租赁市场为重点，全面规范了房屋租赁行为，推动了房屋租赁市场规范发展。

　　展望

　　白皮书最后对2005年房地产市场进行了展望。并预测，2005年房地产市场总体上将保持持续健康发展的良好态势。房地产投资将保持30％以上的增长幅度，商品房上市面积将维持1000万平方米以上的规模，销售面积约800万平方米以上，供求保持基本平衡，房地产价格预计小幅平稳增长。

　　此外，白皮书还将推动该市居民居住条件的改善。据预测，2005年政府相关部门将大幅改善10万户居民的居住条件，其中低收入家庭不低于2万户，使该市人均住房建筑面积再增加1m2以上。今后该市调控的重点是确保房地产业持续稳定发展，实现长期繁荣。

　　《江南时报》 (2005年01月10日 第十二版)