南京小区车位一律论个卖

　　继南京出台《商品房附属房屋权属界定及转让》，明确了小区车位权属后，近日，南京市房管部门又制定出了登记细则，对小区车库具体怎么卖以及物管用房、公摊面积测量均作出了详细规定。什么是车位以规划定

　　《细则》1开发企业在取得《建设工程规划许可证》后，持建设项目总平面图、各幢房屋的规划核准图、《建设工程规划许可证》至房产登记部门办理商品房附属房屋的权属界定。

　　《细则》2规划核定的底层架空层中，明确用途的，按所核定的用途比照《规定》，界定该部分附属用房的权属。

　　解读：这意味着不论是架空层、地下室，只要规划的用途是停车，就可纳入车位范围。开发商必须提供物管用房

　　《细则》3规划核准图中明确物业管理用房的，其权属归全体业主。未明确的，开发企业在申报商品房销售方案中，须按《江苏省物业管理条例》中规定的比例，明确物业管理用房的部位和面积。

　　解读：商品房各类附属房屋中，国家有关法规唯一明确“产权归业主共有”的就是物管用房；按照省条例，开发商要按住宅区总建筑的千分之三到千分之四无偿为业主提供物管用房，产权由业主委员会代全体业主申请登记。公摊面积不得随意扩容

　　《细则》5建设项目竣工后、房产测绘机构依据建设工程规划核准图和《商品房共有共用部位审核表》，对建成的房屋及附属房屋进行测量和面积分摊，对未经规划验收、改变附属用房和共用设施部位的，尤其是增加共用分摊面积的，应经行政职能部门确认，方可提供该房屋的测绘成果报告。

　　解读：以往购房人多在拿房时被通知补交房款，因为面积比原先合同上的大，而这多出来的面积往往是公摊部分，这变相降低了得房率。而此条规定就是要对开发商作出制约，公摊面积要改变加大，必须经过规划部门的确认。人防设施面积单独划定

　　《细则》7凡地下室部分为人防设施，规划核定用途为机动车车库的，开发企业在申报机动车停车位预售许可证或产权登记时，需按照人防批文和核定的面积整体划定人防设施范围。

　　解读：本条规定要求将人防部分单独划出，房管部门不予发放预售许可证，不为其办理房产证，但不排除开发商会以出租、或出售使用权的方式收益。至于现行的“卖人防车位的使用权”是否合法，依然要等待人防产权明确后才能判断。车位按个卖避免面积纠纷

　　《细则》10室内机动车停车位均以个为单位进行销售。

　　解读：房管部门表示，以“个”为单位出售是为了避免面积纠纷。比如一立体车库，结构一旦改变，车位公摊、套内等面积均会有所改变，如按面积计价可能引发“购买钱款需要多退少补”的纠纷。快报记者孙洁