房子好买房产证“难产”

　　实习生　董卿　本报记者　姜玉泰

　　提要：对购房者来说，房产证是证明自己是房子主人的法律证据，是自己对房屋拥有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证，但目前房产证纠纷时有发生。问题到底出在哪里？该怎样办证？记者就此专门采访了有关人士，剖析了产生纠纷的原因，以及办理房产证的必要条件和手续、程序等，从而提醒消费者避免买了房子却做不了主人。记者还获悉，我省商品房销售管理条例草案也正在征询公众的修改意见。

　　售房纠纷六成事关房产证

　　在小鸭集团工作的张先生，2002年底在省城东部买了一套90平方米的商品房。他当时虽然发现开发商没有商品房预售许可证，但售楼小姐承诺一年内肯定能够办下房产证，而他因为结婚又急着买房子，于是就花22万元买下了这套房子。可是，直到现在开发商还没有给办下房产证。

　　省城判决的最大一起商品房纠纷案也是因为房产证：省城一小区的居民买了商品房却办不下房产证，于是联合起来状告开发商。44户购房者一审胜诉，法院判决开发商赔偿他们违约金总计100．3万元，其中获得赔偿最多的一户达3．2万元。

　　一些开发规模相当大的小区，因为房产证办不利索，开发商和业主发生争执的情况屡见不鲜。很多开发商不能在合同规定的时间内办理房产证，又不给任何说法，购房者感到“花钱买房却成不了房子的主人”，心中忐忑不安。据统计，在商品房销售纠纷中，房产证纠纷占到了六成，房产证已经成为引发纠纷的焦点。

　　房产证纠纷谁之过

　　有关管理部门介绍，房产证如此“难产”，其原因主要是开发单位欠缴土地出让金；开发公司手续不全或存在历史遗留问题，如用地报建资料不齐，有违章建筑等；开发企业已经破产或被取消资质，无法继续办理确权；开发企业将房屋重复销售（未经房管部门鉴证），导致无法办理产权证；开发商与业主存在纠纷，如为了迫使小业主补交房款，扣着本该发给业主的房产证不发；开发商没有按整体规划建设小区配套设施（幼儿园、学校、邮政局、配电房等），或未移交小区配套用房；个别购房者购房入住后违章搭建，致使规划部门不予核发房屋竣工验收合格证等。

　　再就是个别购房者拖着不办。为何购房者不愿办理房产证呢？原因一是房产契税税率不断下调，以购买100万元的房产为例，原先需交契税4万元，后下调为2万元，再降为1.5万元，购买相同的房子，先办理房产证的购房者反而比后办理房产证的购房者吃亏。二是目前许多购房者办理的是银行按揭贷款，每月需向银行归还一定数额的贷款本息。银行向购房者发放贷款的前提是开发商须提供阶段性连带责任担保，即在购房者办理抵押房产手续之前，如果购房者不能归还贷款，银行就要从开发商在贷款银行所开立的账户扣划相应资金。现今已有部分购房者不能按期归还贷款，如果办理了房产证并将房产抵押给银行，银行就有权拍卖或变卖房产，这显然不是购房者所乐意看到的。不办理房产证，不仅银行对购房者的房产无法行使抵押权，而且还有开发商替购买者承担连带保证责任，购房者何乐而不为呢？三是商品房买卖合同只约定了开发商办理房产证的期限，未约定购房者办理房产证的期限。

　　如何办理房产证

　　根据建设部规定，开发商自房屋竣工之日起，三个月内应办理初始登记，产权管理部门从受理初始登记之日起，20个工作日内核准登记并颁发房产证。如果没有特殊原因，购房人最长应在房屋竣工后五个月内拿到房产证。开发商办理初始登记必须同时具备土地证、建设工程规划许可证、施工许可证、工程质量合格证明和测绘成果报告。

　　在集体土地上开发的项目、没有取得规划审批的项目、没有经过综合审批或综合审批不合格的项目、土地没有解除抵押或国有土地使用证被法院查封的项目、开发商未缴清相关税费的项目等，都不具备办理房产证的条件，在没有补办相关手续、补缴出让金、解除抵押等程序之前，不可能拿到房产证。抵押项目的《商品房预售许可证》上注有“抵押”字样，选房时一定要看《商品房预售许可证》原件，还要看审批项目的名称、地址、楼号和建筑面积等，如果所选房子在审批范围之内，就可放心购买。