激励政策“入市”房产 南京今年定局买方市场

　　南京人一直有一块“心病”，居民收入在全国省会城市中居于中等，而房价却一直处于前列，辛苦了一个月挣的钞票还不够买1平方米。在刚刚闭幕的南京市十三届人大三次会议上，南京市房产管理局有关人士明确表示：2005年，有关部门将在房地产领域“投入”更多的激励政策，鼓励开发商建房售房，让“买方市场”形成定局。

　　南京人均住房今年再增1平方

　　房地产投资将保持30％以上的增长幅度，商品房上市面积将维持1000万平方米以上的规模，销售面积约800万平方米以上，供求保持基本平衡。这是南京房管局在此次人大会议上提供的有关材料中披露的。

　　市房管局产权市场处张处长说，今年全年将大幅改善10万户居民的居住条件，其中低收入家庭不低于2万户，使全市人均住房建筑面积再增加1平方米以上。

　　南京市政府今年的首要工作目标就是“富民”，简单的两个字包含了安居、乐业、社会保障等百姓生活的诸多方面，“三房工程”就是针对低收入家庭的“富民”政策。2005年，南京将建设经济适用房120万平方米、中低价商品房50万平方米和一批廉租房，住房困难家庭的居住情况将大为改善。

　　开发商“上网”透明售房

　　商品房数量多，市民可选择的余地大了，但在选房、买房过程中，如何眼观六路、耳听八方，又怎样以“火眼金睛”看透楼盘背后是否有猫腻？

　　去年12月，南京市房产局开通了“网上房地产”，要求开发商将预订、销售等各环节的数据上传给房管局，由房管局在网上公示。市民不管身处何处，轻松点击鼠标，就能看到各在售楼盘的交易情况，开发商的整个售房过程都是“透明”的，开发商也无法自我炒作，符合预售条件的商品房都能够及时上市。

　　现在点击进入南京房管局“网上房地产”网站，不难发现，老城区的楼盘屈指可数，而新城区的楼盘却让人“眼花缭乱”。房管局有关负责人表示，这是紧跟政府的城市规划和建设步伐的一个标志。根据城市发展要求，2004年，南京的土地供应向“一城三区”倾斜，占全市的70％以上。从商品住宅供应区域看，河西、江宁、江北商品房上市量分别为222、283、176万平方米，分别占全市供应量的22％、28％、17％，合计供应量为681万平方米，占全市供应量的67％，而同期销售量占全市的52％，“一城三区”占主导地位的房地产市场格局初步建成。

　　今年房管部门将进一步严格控制老城区的住宅建设开发，鼓励市民到“一城三区”生活就业，加快完善“一城三区”的基础设施建设，为把家园安置在新城区的市民打造一个舒适方便的生活环境。

　　今年房价必有小幅增长

　　对于百姓最为关心的房价问题，张处长说，今年南京房地产价格预计仍然有小幅增长，但这是经济和社会发展的必然趋势，涨幅不会太大。

　　近两年，南京已经采取了诸多政策来平抑房价。2004年，南京的商品房预售价格总体保持稳定上涨，但增长幅度较前两年已经出现明显回落。目前，南京商品房预售均价为每平方米4424元，商品住宅均价为每平方米4115元，江南八区商品住宅预售均价为每平方米4890元。从价格涨幅看，全年上涨11.25％，前5个月月均上涨1.66％，后7个月月均上涨仅0.62％。

　　专业人士认为，房价涨幅趋缓并不代表会出现零涨幅，从长远以及香港、日本的房地产经验教训看，城市总体房价处于稳中有升、与国民经济发展相适应的态势，既有利于社会经济的稳定和发展，也有其客观必然性。同时，从土地成本来看，由于环境的优化、配套的完善，以及土地资源的稀缺性，土地价值和成本不断提高，土地在商品房价构成中超过三分之一，不少已经达到40％－50％，这也是导致房价必涨的原因之一。此外，随着生活水平的提高，南京住宅小高层、高层成为市场主流，对抗震、保温隔热等技术要求也越来越高，同时住宅区公建配套日益完善、便利，景观环境美观、舒适，住宅成本自然水涨船高。

　　外地房产商赶集十运会

　　刚刚过去的2004年，南京的房地产开发投资稳定增长，全市商品房施工面积、新开工面积和竣工面积与2003年相比，同期增长50％以上。记者从一位本地房产投资商处了解到，这个大幅增长的量中不乏外地房地产企业的“贡献”。

　　去年，万科、中海、世茂等一批全国知名的房地产企业纷纷进入南京市场。从土地成交来看，在全部成交的43幅地块中，外地公司夺得16块，成交金额24亿元，占总成交额的43.8％。从上市楼盘开发企业分布看，市内企业179家，省内企业29家，省外企业33家，非本市企业上市面积146万平方米，占主城总面积近四分之一。

　　房产界人士分析认为，“十运会”的召开，让全国的房地产开发商都十分看好南京的房地产市场开发前景，外来企业和外来资本也赶着在“十运”这个商机面前切一块“蛋糕”。同时，这也给本地开发商带来了压力，同样大的“蛋糕”，切的人多了，自然要看谁的“拼抢”实力更强，而开发商之间的竞争直接受益者就是买房人，今年南京人的购房质量铁定要好于去年。

　　南京房市转为“买方市场”

　　让很多开发商没想到的是，短短的一年时间，他们就彻底失去了“摆谱”的地位和资格。

　　2003年，南京的商品房供不应求的矛盾较为突出，全年供销比为0.81：1，商品房成了“稀缺品”，摇号、排队买房现象时常出现。而在2004年，商品房供不应求局面得到根本改变。全年全市商品房累计上市1025万平方米，其中江南八区567万平方米，同比增长34％；全市预售808万平方米，其中江南八区512万平方米，同比增长16.5％，全市商品房市场供应与销售比为1.27：1，供应市场总量首次超过了需求市场，“卖方市场”一下子转为“买方市场”。

　　房产局有关人士表示，这是房产市场逐步趋于成熟和理性的表现。买卖双方心态都有所调整，开发商开始注重定位和品质，调整自己的营销策略，定价也更合理，“水分”被越挤越少；而消费者的选择余地增大了，购房也更趋于务实。这位人士还说，2005年将保持这种趋势，今后，南京楼市要看买房人的“脸色”了。（来源：江南时报）