冒险意识加强 部分资金分流 ——房地产研究中心常务副理事长张泓铭谈沪人异地投资

　　在多方采集上海人投资异地房产现象之后，记者特邀上海市政府参事、上海社会科学院房地产研究中心常务副理事长张泓铭研究员对此发表看法。

　　记者问：作为房地产研究专家，您是怎么看待上海人异地房产投资现象的？

　　张泓铭答：总体上说，这是一件令人欣喜的事情。房产是高价商品，投资需要大笔资金。上海人异地购房，反映出上海有一部分人确实先富起来了。其次，这表现出上海人的理财观念强了。理财包括投资、消费，以及二者兼有的三种形式。购置房产既是投资，也有投资与消费皆有的。我以为最难得的是，从中可以看出上海人的冒险观念比以前强了。投资房产是有风险、也不一定能挣钱的。房产市场有自身的运行规律，有复苏、繁荣、衰退和萧条的周期，不见得每一个入市的人都能把握好，判断失误就会带来决策错误，就有可能输钱。机遇与挑战同在，相信很多投资人会意识到这一点，是准备去冒点险的。还有，上海人到外地投资，全国经济发展形势喜人，带来很多投资机会，也是好事情。当然也从另一个角度说明的上海房价比较高了，本地投资者不愿再进入，相比之下，异地市场投资机会就凸现出来了。

　　问：上海人异地购房投资体现了怎样的文化心态？

　　答：我很赞赏余秋雨教授多年前对上海人性格文化特征的概括，他形容上海人有一种职员心态，一直是听话的好员工，适合做谋臣策士。这种性格文化特征既有守规矩、易管理的一面，也有不敢冒险、不思进取的劣势，所谓有识无胆。这种性格文化特征一直延续到90年代末。而现在，随着改革开放带来的经济发展，新时代的上海人也发生了很大的变化，钱袋子鼓起来了，冒险观念也强了。投资异地房产虽然是温州人开的头，上海人未开全国风气之先，至今参与者也只是极少部分散户，但在上海总算开了风气之先。这种异地投资探险活动虽然是民间自发行为，还处于原始自然状态，但对于上海人的人格完善来说是很需要、也十分宝贵的。肩挑21世纪重任的上海人，不仅要在未来的改革开放经济发展中走向全国，还应该走向世界。如果没有一点冒险精神和开风气之先的勇气，怎么能挑起时代赋予我们的重任？

　　问：上海人异地投资对外地房地产起到什么作用？

　　答：乐观一点地看，上海人去异地投资房地产会产生不少积极作用，会出一系列东西。从房地产市场上观察，首先是带去了资金，带去了人气，同时也带去了房地产投资经营的理念和技巧。上海人在这方面的起步虽然比温州人慢一拍，但上海人要认真做起一件事来，除了勇气，其他方面不会亚于其他地方人的。

　　从广义上说，上海投资者去外地看房买房，活动范围不会限于一个楼盘。他们会做全方位的考察，成为当地经济和社会情报的收集者和研究者。他们会长期地关心那些城市和地区的政治、经济、生活以及民俗民风，有可能从中发现其他投资机会，引发深一层的合作。投资也许会从个体引出集体和企业的行为，规模也可能扩大，逐渐地架起上海和外地投资互动的民间桥梁。随着上海民间投资者与外地的往来，带去新时代上海人的风采、文化和新面貌，从而改变上海人以往给人留下的形象缺陷。

　　问：如果上海人的闲散资金都涌向外地楼市，会造成什么影响？

　　答：我认为这种可能性不存在。首先，上海目前仍是全球最好的投资场所。中国是全球投资的腹地，上海更是焦点，全世界都在奔向上海，这已形成不可逆转的趋势。为什么上海人都要奔向外地呢？所以，上海人投资异地房产，只是部分资金的分流而已。其次，上海的闲散资金可能有几万亿之巨，其中一小部分流向外地市场，何虑之有？君不见，几年来，温州游资几千亿在全国闯荡，也未见温州的楼市和经济就此垮了下来。国家在鼓励企业家走出国门，个人投资者也完全可以走出上海去闯荡。

　　借此机会，作为上海人倒可以想一想，为何外来者在上海炒楼的热度下降了，以至于上海人也要到外地去炒一把了呢？无非是上海的房价高了，商务成本上升太快了。我们需要反思自己，看看上海的楼市到底有无隐患，如何才能有效控制其上涨幅度？

　　问：上海人异地投资房产有什么风险，应如何防范？怎样引导？

　　答：当然有风险！最大的是市场风险，或许还有其他风险，比如安全、旅途劳顿、治安等等。何谓市场风险？对异地房地产市场甚至社会经济发展前景的把握，不容易，难看透。尤其是个人散户，如果仅凭去那里看房一二天时间，了解不深，一般没有这样的分析判断能力。房产投资一出手就是几十万，对个人、尤其是工薪阶层来说已属巨额投资，不能偏听偏信，盲目跟风。冒险如果建立在不专业的基础上，是很危险的。应对的办法和建议是，首先，个人去异地投资，最好抱团同行，并请专业人士介入，二是请专业机构引路，得到比较完备的咨询和服务。当然，这些都需要支付服务费。这也是市场规律。个人投资行为发展到一定规模，散户投资行为也将更上一层楼，由原始变为专业，从自发变成自觉，从个人到机构组织，走向理性和成熟。绝对不能用以往小有斩获的经验应对下一次投资行为，毕竟每个城市投资环境不同，开发商和代理商的实力、背景、理念，都不一样，不能拿自己的资金去开玩笑。

　　本报记者唐宁