上海人异地购房投资新动向(组图)

http://www.sina.com.cn 2005年01月15日16:21 新民晚报

本报记者唐宁

　　随着上海楼市价格的走高和银行贷款利率的上调，投资房产的潜在风险让一些精明的上海买家变得谨小慎微。有人开始调整策略，转向外地二三线城市。“上海看房团”常常会在某个周末出现在武汉、郑州、重庆、南京……尽管只有少数人下了单，但一种新的投资意识与效应却值得关注。本报今日第21、22版对此作专题报道。

　　异地投钱起于一次旅游活动

　　许多投资行为都是在有意与无意的尝试甚至游戏中产生的，就像张牙舞爪的螃蟹最初被送进人的嘴里。2002年，金丰易居·上海房屋销售公司副总裁朱旭东被派往武汉，接手一个小户型精装修公寓600多个单元的销售代理。当楼盘初具规模后，朱旭东带上十几个上海客户在一个周末乘上了去武汉的早班飞机。多数人是去玩一趟的，还没想过在那里买房。从汉口的商业中心街区进入工地，走进挑高5米多的复式样板房，一个客户就叫起来：“跟上海的‘青年汇’很像嘛！”这名客户曾投资上海南外滩的“青年汇”，尝到了物业升值的甜头，当下就问起了价格。这里的期房单价4300元，每套总价20万元上下。“输不掉的”，有人开始下定单，2名客户各买2套，一次付清。

　　有人担心异地按揭手续办起来麻烦，以及房子竣工后的验收、交房、出租、转售等一系列问题，“如果每次都得自己过来，太麻烦了。”这些问题没有难住年轻的副总裁，朱旭东对客户承诺，公司可以代办按揭手续及相关业务，无须客户到场。很快，金丰易居就制定出一套代理服务模式，免去了投资人的异地辗转。这样，又有几位客户以按揭方式买下了武汉的房子。

　　这是2003年的9月，600多个单元中有12套写下了上海人的名字，这比例并不起眼，但就是这些看客在游玩中迈出了异地投资的第一步。一年后，12名客户投资的公寓已涨到每平方米6000多元，但12位业主之名并未更改。其中2套以1300元和1500元的月租出借。还有一名企业高管，公司在武汉业务繁忙，他干脆把买下的公寓当宿舍，留给自己和同事出差时住宿。空置户业主之一的王小姐说：“物业的升幅已使我满足，公寓前的空地被一家知名港资公司拿下，前景看好，借不借都无所谓。再说出借房子还要买家具，还是看看再说吧。我现在也不打算转卖，因为还没有新的投资项目，拿着现钞也没用。”

　　投资触角由近及远四处伸展

　　上海人在外地置业的脚步开始时走得不太远，交通便捷的“两小时经济圈”范围内的城市是首选。沪宁高速公路边的江苏昆山花桥镇，是距上海最近的城镇，离安亭只有几公里。上海绿地集团在那里开发的低密度住宅区“绿地世纪城”，吸引了不少上海人。其中有中青年开车族，在那里购置联体别墅；也有老年客户利用价格落差，准备去那里养老。小区开盘后，接待了大批专程去现场看房的上海客户。据售楼处经理介绍，买房的上海客户，大多表示将用于自住，而非炒一把就走。目前售出的1000套房屋中，有900套被上海人买下，比例之高，在外地楼盘中堪称绝无仅有。如果交房后房主全部入住，这个住宅小区将成为“上海村”。在浙江嘉兴，也出现了“上海村”的雏形。

　　南京一家五星级酒店在上海举办推介会出售产权式客房，同时请出一家商业银行作担保单位承诺投资回报将达8％，不少上海人因此买下了多间客房。苏州一家国际酒店出售产权客房，上海投资者占了半数以上，也是看好开发商承诺的投资回报。购买异地酒店产权式客房的上海人中还有一些中老年人，是以手中的闲钱做投资的，但究竟在未来的岁月里能否全数取得开发商售房时设定的回报，还有待观察。

　　由近及远，从投资自住两相宜到纯粹的投资，上海人的触角逐渐向南北伸展开去。2004年12月，金丰易居销售公司组织50多名上海客户前往郑州看房，此时随团人员已带着强烈的投资意识和目的。一位受邀客户自己走不开，也不愿放弃机会，请了朋友代赴郑州，嘱咐他如果看的好就代购2套。还有个上海人给正读大学的孩子5万元，让他跟团同行，学习投资理财。就职于金融业的陈小姐说，去以前我就查询过当地的经济发展和城市规划，楼盘开发商、所在地段等等，掌握了不少信息。我觉得那边有点像10多年前的上海，在那里投资房产，应该有戏！但毕竟路途遥远，我得亲眼看一看再作决定。

　　之前，金丰易居已向客户介绍了郑州楼市的情况，当时郑州商品房平均单价仅为2650元。公司代理的楼盘位于“北扩东移”的新城规划区，个别客户甚至等不到去实地察看就已签约。46名看房团成员，当场签约购买了19套小高层住宅。那位代朋友看房的客户不仅帮朋友完成了任务，自己也跟着买了2套。而那名被父母派出见习理财的学生也下了订单。有趣的是一名电视台记者，随团采访结束后也加入了投资行列。值得一提的是，当地开发商和银行还派出专人到上海集中办理按揭手续，免去上海客户的往返之劳。至今，这个楼盘在上海就售出101套，销售金额突破了3000万元。

　　位于西南部的重庆也以有山有水的自然环境吸引了上海人的眼球。去年有三批上海人到重庆考察观光购房。重庆君悦长滨酒店式公寓一个项目，成交量就达117套。金丰易居的代理项目“盛天地”为上海投资者精选小户型酒店式服务公寓，也很受欢迎。比照上海楼价，重庆的房价还处于低位运作。而重庆开发商也希望上海人前去投资。去年秋季，重庆地产组织7家楼盘联手来沪展示，摆开了欢迎的阵容。

　　短短一年多时间内，上海人投资异地的触角向北伸到沈阳，朝南则通到海口。南方旅游城市更是异地投资一大热点。珠海、大理、三亚、海口，都留下了上海人的手笔。投资品种以面积不大、总价不高且装修齐全的酒店式公寓最受青睐。中国风景度假住宅（上海）推广展交中心在过去一年中先后在上海推荐过重庆、珠海、大理、海口等多个项目，组织实地看房团时报名者踊跃大大超过预计名额。去年秋季上海房地产展示交易会上，众多上海投资者对总价低、首付低、风景宜人的海南楼群显示出极大的热情。三亚银城公寓20－47平方米的一室户，不到10万元就可以购置一套，吸引了不少手持闲钱的老年人。一些楼盘以不到2万元的首付和月付几百元的低门槛招徕客户，让许多中等收入的上海人动心。统计显示，海南房产市场异地购房者比例占70％，其中上海和江浙业主占50％－60％。最近海南房产常年展示销售中心在上海设立，13个楼盘同时登场，显示出海南开发商拢聚上海客源的决心。

　　在异地购置酒店式公寓的上海人，大多看好旅游胜地给酒店租赁带来的人气，购房后以定额包租或自定价代租形式获得一定的回报，已经心满意足。一些代理商出售外地楼盘后，还接受委托租赁管理，只须手持一卡通，就能在家收房租。长期投资的稳健心态，使“差价炒房”的热气没有在上海人异地购房中冒头，这也说明上海投资者对异地置业的保值持有信心。

　　实力一派低位介入港澳房产

　　上海的房产投资者因为各自资金实力与投资兴趣的差异，投资方式与风格也有所不同。有人去二三线城市投资小户型公寓，也有人将视线投向处于低潮的香港、澳门。2003年底，金丰易居去香港开公司，带着上海、北京、重庆等地的几个知名楼盘去举行推介展览，同时组织了46名上海会员去香港看楼。46名潜在客户都是有200万以上自有资金的钻石会员，其中多为私企业主。

　　当时香港的楼市正处于低潮阶段，香港的一些个人投资者将资金转向热火朝天的内地大城市，推介会现场就签下一亿港元的楼花。而上海看房团成员则考察了长江实业、九龙仓等大牌公司开发的新楼盘，看到了装修精良、英式管理的香港豪宅，都说大开眼界。

　　香港楼市低潮中，一套品质精良的住宅也要600万元到1200万元。那次看房后，成交了3套住宅。购买者并没有当众签约，而是回沪后，悄悄请律师在上海办理购房手续，并拒绝向外界透露自己在香港的购房信息，这些大手笔买家最终还是不愿露富。随着香港楼市的回暖，至今这些物业已经升值30％以上。

　　与香港房地产价格相比，澳门房价相对低廉。澳门宁静闲适，回归之后社会稳定，经济也发展很快，吸引了越来越多的外来投资者。位于拱北大桥脚下的景观楼盘“海明居”精装修公寓，开盘时每平方米8000多元，至今已经涨到13900多元，行家预测5月份交房时还会提价。去年一年中，几乎每月都有上海人赴澳门看房，仅“海明居”一处物业，月月都有几套房被上海客户买下，至今这个高端楼盘的1000多套公寓中已有100多套房写下了上海人的名字，每套投资都在100万元以上。尽管目前尚无内地居民在港澳投资移民的许可政策，但投资澳门房产的上海人中，有些已具有境外资产和身份，去澳门养老对他们而言并非遥远的梦想。私企业主徐先生，在澳门买下一套海景房，目前已经获得澳门地区的临时居住证，他希望体质敏感的女儿能在气候温暖的地方读书，澳门正合乎他的愿望。

　　随着上海经济持续发展，上海人的消费能力也引发世人瞩目。不仅内地和港澳房产频频亮相上海展会，甚至外国楼盘也飞向上海的舞台。去年秋季房展中，就有来自澳大利亚墨尔本的别墅，建筑面积200－300平方米的独栋别墅，总价在200万元人民币左右，也引来不少上海投资人的探询。

　　异地掘金只因投资品种匮乏

　　资本总要追逐利润。上海人不甘寂寞、也不甘落伍，在投资理财上也同此理。一部分具有新锐意识的上海人，以异地投资购房的行动，表达了新的理财意识。

　　理财意识萌发于特定的土壤。与国际上瞬息万变的金融创新、丰富多彩的理财品种相比，中国大陆百姓的理财品种实在稀缺。美国一年有近万种共同基金问世，香港市场每天有数千种全球基金在交易，一家欧洲商业银行销售的金融衍生产品多达8000种。而在上海，把钱在银行之间挪动一下，还得劳驾你的双手去搬运。存款利率的增长抵不过通货上涨的速度，购买股票、基金与被套、输钱无异。难怪一些敢想敢为的年轻人，宁愿负债消费、借钱生财，也不愿把钱存入银行。

　　上海人很少会一个人去异地买房，大多会拉帮结派，一群人同去。有的自发组成小团体，成员分工合作，谈判、摸底、收集信息，各行其是。一些房产销售公司也会定期组织看房团，代为办理相关手续。然而，上海人异地购房至今仍属散户行情，参与者多为意识敏锐的青年人或手中有些闲钱的中老年人。他们敢于冒险，具备一定的投资理财知识和经验。他们看好外地刚刚启动的楼市，以有限的资金开始新的投资热身运动——在一地一次性投入的资金决不会超过他们在上海买楼的首付款。其中许多人是以按揭方式进行异地投资。

　　在上海人涉足的二、三线城市，中心区域一套高标准的100平方米住宅，价格在20至40万元之间。独特的价格盆地现象，对外来资金很有吸引力。温州炒房团通常是抱团出游，一举吃下数十套房、甚至一幢楼，买房如买菜。而上海人一般只买一两套，对于各方面资讯的了解与掌握也很重视，认真程度不亚于买自家住房。而上海人根深蒂固的本土意识，也决定个人异地房产投资规模不太可能演绎到轰轰烈烈的程度。

　　华东师范大学东方房地产学院院长张永岳教授对记者说，“个人房产投资作为经济现象已经客观存在，新兴的个人异地投资也得到相当一部分群体的认可。但我们也应清醒地看到，房产投资像任何投资一样会有风险，特别是在市场波动情况下，异地投资者更应对此有充分思想准备，对市场有足够的认识和分析，才能很好地把握未来发展趋势。”

　　上海人在南京房屋销售现场

　　在武汉

　　在郑州　图TP