2005南京楼市：是“小幅波动”还是“稳步缓涨”

　　新华网南京1月15日电（记者 邓华宁）

　　房价始终是老百姓最关注的话题，连续三年年涨幅超过1000元的南京房价，2004年下半年终于低下了高昂的头。持续数月的交易冷清是否会成为2005年南京楼市的主旋律？房价会不会出现拐点？多空双方就此展开激烈交锋。

　　学院派：房价小幅波动

　　持此观点的多数是南京知名专家学者。南京大学教授高波、葛扬等专家认为，受宏观调控诸多政策的遏制作用，2005年南京楼市将出现三种情况：

　　交易萎缩、投资放缓。2004年下半年以来，南京房地产经过前几年的集中放量，一、二、三级市场交易全面萎缩。已经出现了个别楼盘一个星期中仅仅成交了一套住房的现象。交易持续冷清已经延续到2005年，元旦三天假日期间，南京商品房仅成交5套，成交均价也持续走低。受开征土地闲置费等政策影响，开发商集中上市抵押贷款的现象已经出现。2005年，考虑到规避金融风险，楼市中的投资、投机需求必受打击，贷款政策肯定从紧。

　　个别板块闪现亮点、区域房价大幅震荡。2005年南京地铁1号线将通车，地铁2号线将开工，地铁物业的价格肯定坚挺，个别板块将成为南京楼市中的亮点。而基础设施滞后、总量过大、炒作太烈的区域存在大幅震荡的可能性。

　　二手房必跌。2004年全国拆迁面积减少，南京市的拆迁户从2003的4.7万户下降到2004年1万户，实际拆迁仅4807户，而二手房市场的50％由拆迁需求支撑，因此，二手房价必跌。

　　另一方面，从政府的角度来看，房地产业关系到国民经济的平稳运行，中央只想把房价涨幅压低到10％以下，因此一系列宏观调控措施的力度，是在把握了10％这一标准而施行的，一旦出现下跌也不会出现大幅下跌。

　　综上所述，南京房价2005年将表现为小幅波动。

　　市场派：房价稳步上涨

　　持此观点的主要是开发商及政府官员。他们认为，三大因素将在2005年顶托南京房价稳步上涨：

　　拆迁量居高不下。南京房产局权威数据显示，2005年南京城建投资将达303亿元，拆迁证发放总量2万户，约150万平方米。拆迁带来的住房刚性需求成为基础购买力。

　　目标消费群体不断扩容。一项非官方统计数据显示，南京市总人口由2003年的700万增加到2004年的1000万，其中不乏商人、适龄青年、大学毕业生等商品房的目标顾客。而经过三年的热销后，南京楼市的消费群体正发生转变，本地白领退居其次，外来人口渐成主力。同时，南京居民的整体收入正逐年提高。

　　持币观望者将释放购买力。2004年下半年以来，市场观望气氛渐浓。研究机构认为，持币待购的消费者将购房计划普遍推迟到春节后，三四月份将释放购买力，同时会带动跟风消费的现象，形成一个购房高潮。元旦后二手房交易回暖已显示出这种迹象。

　　“我爱我家”南京公司经理施勇军介绍，2004年南京有808万平方米的商品房销售量，2005年的南京商品房总需求量大约在900万平方米上下，商品房的供销比仍将维持在1.3：1上下的合理水平。预计2005年南京房价整体将稳步上升，大约保持在8％－10％的水平，与GDP的增长正好合拍。

　　房价受多种不确定因素综合作用

　　有关人士指出，2005年房价还将受多种不确定因素的共同作用，房价涨跌难以预料。

　　从政策面来看，实现中国经济软着陆，一个重要尺度就是看房价是否被压低。2004年是房地产市场的政策年，但全国房地产投资增幅仍然比其他投资增幅高出约50％。

　　事实上，目前人民币的真实利率约在－2％左右，加息压力依然存在。如果贷款利率增长，必将抑制购房需求。

　　通货膨胀使得房地产开发成本加快增长。2004年通货膨胀率为4％，2005年估计也是如此。2004年生产资料的上涨幅度达10％，而住房开发成本上涨了15％。

　　此外，还有人民币是否升值、人们对未来经济的预期等因素会对房价产生影响。