大修基金 谁是真正主人(2005-1-17 6:44:00)

　　核心提示

　　本已缴纳了大修基金，电梯坏了为何鲜见人修？一个小区两三百户，缴纳的大修基金不下百万元，由此产生的利息该归谁？新买的房子二三年肯定不会有问题，凭什么要交了大修基金才能办房产证？凭什么要把大修基金的比例定得那么高？······走进市内许多小区，只要一提到大修基金，立即会围上一大群业主争相倾诉，表达着自己的不满、无奈和迷惑。

　　大修基金，同样是“两会”代表委员关注的热点：业主自己缴的钱，为何要政府部门来监管？大修基金不是小数目，其去向业主是否有权监管，怎样监管？

　　代表委员们指出，大修基金作为物业“保命钱”，使用管理必须严格把关，保证财尽其用、物业安全、众人信服、续交顺畅。维修电梯基金难讨

　　几台老电梯运行了近10年，由于缺乏维修，不是“罢工”就是上演半空惊魂。昨日，渝中区富家园小区业主委员会负责人曹杰辉打进本报“两会”热线称，该小区的6台电梯已属“苟言残喘”，经常出问题。而要启动所谓的大修基金来维修，却是意想不到的艰难。

　　据了解，富家园小区1995年竣工，6栋房子安装了6台电梯，现有600多家住户，有部分住户由于各种原因没缴大修基金。

　　曹杰辉称，电梯未得及时修理的主要原因，是大修基金提不出来。也由于这个原因，原物管方伯乐物业公司在去年4月份就退出了，至今没有物管公司愿意进来。

　　曹杰辉说，由于这6台电梯的维修费要20多万，不是个小数目，因此业主委员会接手后，想提出大修基金来维修电梯。“但是这些钱要拿出来太难了，我们简直想放弃了！”曹杰辉无奈地说，“到有关部门咨询，有关部门要我们把其他住户的大修基金收起来。这笔钱物业公司都没有收起来，我们一个业主委员会怎么收得起来？再说，有300多户不是缴了大修基金吗？这笔钱是业主们缴纳的，现在电梯坏了，凭什么不能拿出来用？”有业主认为，即使不能全额启用大修基金维修电梯，也该按缴纳的比例提取部分基金。

　　“不仅如此，动用大修基金手续非常繁杂，在跑了几次之后，业主代表们都没有了信心。真不知道这6台‘老牛’电梯，还能支撑到多久？”曹杰辉担忧而无奈地说。修改基金规定

　　由于现行基金收取规定存在不足之处，代表委员们建议，应从四个方面对其进行修改完善。

　　按面积征收：市工商联提案建议，大修基金应按面积收费，确定几个大区域的标准，如近年修的楼盘可按每平方米30—50元收取，根据有无电梯和不同区域在发放售楼许可证时审定维修资金标准，并给予确认。

　　业主管基金：朱益民代表认为，业主委员会应从专项维修基金缴纳之日起，就有权参与决策使用并进行有效监管，“因为钱是业主的，而现在最需要确定的是业主委员会的法律监管地位。”

　　市工商联集体提案还建议，政府不应再介入大修基金的管理、使用和审批。

　　可分次缴付：人大代表鲁磊、政协委员刘章毅建议，适当降低大修基金缴纳标准。

　　鲁磊还建议，由于一次性缴付对许多家庭来说可能有点“具体”，因此建议考虑可施行分次缴清，直到达到标准数为止。

　　启用定范围：工商联集体提案建议，政府应出台规章，对大修基金的使用范围作出明确界定。在目前还未有具体界定时，建议业主就大修基金的使用范围与有关部门协商，作个约定。谁来监管大修基金

　　在本次两会上，不少代表委员对大修基金的去向、收取比例等问题提出了质疑，认为关于大修基金的相当多规定对业主来说不合理或不够完善。其中，关于基金的去向、业主对基金的监管权等问题，是代表委员们关注的焦点。谁来监督基金去向

　　人大代表朱益民、鲁磊、李钺锋等提出，大修基金是业主的钱，交由房管部门监管，但谁又来监督房管部门呢？

　　朱益民等代表认为，除开不可抗力因素，新房一般在5年内不会出现大的损坏，也就是说，5年内几乎都用不上这笔钱。“可是谁又能担保在这5年内，这笔钱能乖乖地呆在银行里，而没被挪作它用呢？”

　　此外，政协委员乔伟认为，专项维修基金是由业主缴纳的，这笔钱该如何使用，按道理业主心里最有底。事实上，这笔账对绝大多数业主来说却像一团浆糊，并不十分清楚。收取比例是否合理

　　“大修基金按房屋总价比例收取极不合理！”市工商联政协委员就此专门提交集体提案。

　　市工商联集体提案认为，房价中除包含了很大比例的土地价格外，还包含了地段、楼层、朝向、景观等许多与物业老化维修无关的因素，以房价为基准收取大修基金，显然就将这些因素也包含了进去，这就会导致诸如城市中心区与市郊同类房屋，缴纳维修基金相差成倍的情况，甚至同一栋楼的住户也会出现相差悬殊的维修基金，而实际上，这类物业的致损因素、机会与维修成本是相差不大的。大修范围如何界定

　　人大代表李钺锋说，小区公共设施的日常小修、维保已包含在物管费中，不属于大修基金的使用范畴。只有涉及保修期后的公共设施的中、大修，才能使用大修基金。但究竟什么才叫中、大修？什么时候才可以启动大修基金，到目前为止，还没有“白纸黑字”的明文规定。自己的钱凭啥难讨

　　市工商联集体提案指出，大修基金是业主自己缴纳的，在物业急需维修时，却因审批程序太复杂而难以及时到位。

　　据记者了解，在需要使用大修基金时，物业公司需向业主委员会写申请，交方案，报预算。经过业主委员会通过，再向市房管部门申报。经房管部门派专人到现场核实，询问该项费用是否是用在维修上。在得到业主委员会证实后，物管公司才能从银行里提取大修基金。相关法规近期听证

　　昨日下午，记者与市国土房管局物业处朱处长取得了联系。朱处长说，大修基金主要分为两部分，一是房改房由资金中心管理；另外商品房由各区指定的银行管理。要动用大修基金，必须要有业主委员会的申请。而对于发放的程序和资金的监管，朱处长称比较复杂。

　　市法制办日前透露，一项专门针对大修基金的法律法规起草工作已完成，并将于近期召开听证会。听证会还将首次走出会议室，“进驻”某个小区，直接听取业主们的意见和建议。

　　据悉，本次将出台的政策主要针对大修基金收取、管理上存在的弊端而制定。 （本版稿件由记者 何昌钦 李伟 曹阳 采写）网络编辑：甘健