【南京日报报道】“只租不售，将成为今后商业地产开发的一个趋势。”在昨天的“把脉南京商业地产”座谈会上，结合南京商业地产开发的现状，中国购物中心产业资讯中心主任、中国购物中心联盟秘书长郭增利如是说。
商业地产今年将现回购潮
“产权式商铺”在南京方兴未艾。由于迫切需要把投出去的资金尽快收回来，成为目前开发商的一个普遍心态，因此在南京商业地产项目一上市，往往是以把产权直接卖给投资者或经营商的形式出现的。如今，很多投资者也乐于把钱投进能够拿到有产权的商铺。但是，产权式商铺在售后也带来了一些问题，比如后期的经营管理中产生了诸如投资者难以得到投资回报之类的纠纷。然而，郭增利却给南京的产权式商铺泼了一盆冷水。他说，目前国内有64个大型购物中心项目是只租不售；同时一些开发商也开始走“回头路”，即把曾经卖出去的商铺再回购回来。他预计，这类商铺今年全国将有15％被开发商回购。从中也可以看出，今后商业地产的开发将强调租赁手续，向只租不售方向发展。今年只租不售的商业地产项目也将逐渐增多。
地产购物中心项目要具备三大条件
购物中心项目是商业地产开发的一个部分。郭增利进一步认为，南京的商业地产项目确实很多，但真正意义上的购物中心却没有一个。他说，大型地产购物中心必须具备三个条件，即为达到某一效果的统一规划，对场内租户有绝对控制力的统一的管理，有自己独特的形态。“只有这样，商业地产才能实现持续稳定的增值。”而对照南京的各个地产购物中心项目，基本上被以“产权式商铺”的方式出售给了投资者。这样，管理者就失去了对租户的绝对控制力，无法按照市场的变化及时调整业态，当然也就没有自己的独特之处，更难以达到持续稳定的增值。
购物中心正在“瘦身”
人们都以为，大型购物中心的面积越大越好。但郭增利介绍，国内的购物中心项目正在“瘦身”。从国内外大型购物中心的平均建筑面积比较来看，中国平均每家9．8万平方米，日本为1．5万平方米，美国仅有1．1万平方米。他说，今年中国商业零售业全面开放，国内的购物中心也将逐步与国际接轨。所以，面积过大的大型购物中心因开发、管理难度大今年将平稳发展，社区型的购物中心项目将受到开发商和投资商的青睐，因此平均面积将从10万平方米向5万平方米，甚至更低的方向发展。国内一些实力型开发商也表示，今后他们将只开发5—10万平方米的购物中心项目。
河西商业地产要下“一盘棋”
今年将是河西商业地产项目大规模集中上市的一年。对此，郭增利认为，河西已走到了如何把资源重新整合，并对整个区域的商业业态重新定位的关卡。他分析说，河西从先天条件来讲非常好：不仅硬件档次高，如十六幢高层的建筑标准都非常高，道路网络也相当发达。河西所处的位置也是做商业地产较好的，其辐射区域能够直达江北甚至周边安徽的一些城市。但河西同时也面临一系列的难题。比如，各家开发商目前都急于回收资金，对于眼前一些既得利益看得比长远发展要重得多。这就很容易加剧同质化竞争，如争相推出能迅速回收资金的产权式商铺或改做公寓式酒店等。在昨天的座谈会上，中国购物中心联盟副秘书长汪洋也表示，河西现已走到了必须创新的关节点。这种创新是要把整个河西当做一个茂（mall），而不是十多家开发商各唱各的戏；应当由一个高水平的操盘机构拿出一整套的整合方略，在此基础上吸引大型的信托投资机构，最终在现在硬件的基础上，填入创新后的业态。他认为，如果顺利，河西商业经过半年的前期准备就可正式运营；再有2到3年的发展期，河西的商业地产将真正成熟起来。南京日报记者 师擎 刘晓昕 侯锦阳(编辑 思夕)
