集资买地造房，理想还是空想？

　　本报记者 张会来

　　北京的“蓝城计划”、上海的“硅谷计划”、南京的“团购计划”……一批批年轻人开始梦想着聚沙成塔，集资购地建房。

　　在越来越多的人质疑畸形的高房价和房产泡沫甚嚣尘上的今天，个人集资造房犹如一缕清风吹向了偏倚的楼市。至少，它为为了房子而煎熬的人们提供了一种新型住房构建模式。

　　画饼充饥？乌托邦？无数人投来了质疑的目光。

　　A篇　“集资买地造房”网上风起云涌

　　1984

　　年南京市中心房子以58.6元/平方米的价格被拆迁。

　　一直很想再把儿时的房子盖起来，

　　拿土地成本都要过17000元/平方米了，

　　但盖房子500至1000元/平方米绝对搞定。

　　2000元/平方米都能送全套家电和装潢了，而且可以盖很不错的多层了（含装潢＼电器＼卫星电视），

　　但是这个需要至少200多个兄弟支持才行！

　　你说房子20年涨了多少？

　　质量搞好才花多少钱，也不知道开发商的工程部是吃什么的。

　　土地买也很容易，明年低价位的时候买入。

　　真想自己盖房子！

　　大家还有兴趣呀？

　　踊跃报名！

　　———njhero

　　近日，一名叫njhero的网友和他的新想法———“团体合作集资买地盖房”躁动网上，并且在网上成立了江苏地区惟一的“我爱南京自建/团购房俱乐部”。

　　响应者颇多，记者分别在“njhouse365”和“博客西祠”两个网站上看到了“南京第一个民间集资建房会即将成立”的筹备公告。

　　同时，正式的有意向者登记表也公布在网上，主要涉及合作买地方式和对住房的要求。

　　在网友的跟帖当中，最核心的问题资金如何集中管理也作了最为细致的表述：

　　“注册3家基金公司，钱存放到银行里面，银行监督投资委员会决定拿地时机及价格，3家同时去土地交易中心，竞标拿地，底价成交。”

　　呼应者当中，以30岁上下的年轻人为主，职业多为高校、外企和民企者居多，很大一部分热衷者都是出身房地产职业，不少有一技之长的网友也在丰富着这个蓝图。

　　“成立城市低价采购平台，网上公开价格和质量，任何厂家只要性价比高，就采用业主网上投票决定。业主每天上网可以看到房子的进度，最后不用销售也不用广告，直接入住能省12％至25％。”

　　担心之声亦有，“就怕又一个开发商诞生了，所以不成立开发公司，只能成立自建房基金。”

　　与南京网友相似的还有北京的“蓝城计划”和上海的“硅谷计划”

　　北京“蓝城计划”

　　2003年12月1日，就职于联想公司的于凌罡在网上提出了自己的合作盖楼项目方案：业主们共同出资注册一个项目公司，以这家公司的名义竞标土地，然后选择设计、施工、物业等，建起属于自己的楼。

　　这个方案被于凌罡定义为“蓝城计划”。其设想是，参加者首付15万元，利用这笔钱，每个业主可以从银行贷到22.5万元，合起来的资金用于支付成立项目公司、买地和招标建房的费用。合作盖楼大约需要吸纳500户，建成的住宅楼12到15层，每套50至60平方米，每户可以买两套……

　　“非营利性”是集资造房的最大原则。据了解，业主们在开发期间只承担40％的项目费用，其余60％通过银行贷款获得，减轻了参与者的资金压力。此外，项目在开发时规划、设计了底层的商业用房（底商），底商的收益将根据业主所购住房面积按月返还给购房者。

　　随后，于凌罡的计划迅速得到了大量网友的支持。2004年2月10日，蓝城网站开通；2004年4月8日，于凌罡第一次代表招募者第一次向国土房管局领导汇报合作盖楼项目；2004年4月19日，于凌罡第二次汇报，得到政策法规上的认可和支持……

　　以前，在房产价值上，人们只看到房产自身的货币价值，而往往忽略房产的价值实际上是由“货币价值＋物业服务＋底商收益”三个部分组成的。于凌罡的“蓝城模式”将这一点明白无误地揭示出来了。“在操作模式上，改变了以往房地产建设中，开发商自筹资金、购买土地、规划项目、开发建设、销售服务的固定模式，使业主们真正成为房产的主人。”

　　目前，于凌罡还在苦苦思索。他表示，如果能在今年“五一”前后顺利竞拍到土地，他们的“蓝城”将在2006年“五一”前后盖成。

　　上海“硅谷计划”

　　个人集资建房并不是于凌罡的首创。早在2003年4月，上海的个人合作造房梦就开始启动。一批海归派就曾在网络上提出计划———在上海集资买地盖楼。

　　2003年4月23日，身在美国的留学生kjm1089（网名）在“胜利家园”论坛上振臂一呼，一个集体买地造房团队诞生了。不到一个月时间，就有50多人加入团队出谋划策，7月底，这个团队已经筹集到100万美元。

　　大部分“加盟者”都具有留学背景，且90％都是IT精英人士。他们梦想中的这个“上海第一楼”连名字都有美国味———“硅谷楼”。“在这个楼里我们今后也会一起共同创业，引入硅谷式的高科技股份有限公司。”翁云说。

　　据了解，“硅谷计划”以愿意花时间为集体买地造房团队作贡献和报名时间为先后次序，排在前面的人有优先选房权。参与值按“提建议被采纳数量”、工作量等参与程度来定。比如提建议被采纳为1分，提供采用信息1分，参与会议2分等等。

　　2004年5月13日，“硅谷计划”的成本测算报告第一稿出台，包括土地费用、土建配套设施费用、前期开发费用、建筑安装费用、基础设施费用以及开发间接费用在内，内部成本售价4924元/平方米，地块目标在上海内环线之内的静安区。此后几易其稿，5月19日已经出到了第六稿，内部成本售价5691元/平方米。具体的盖楼方案已经逐步酝酿成型。

　　好事多磨！去年9月，论坛渐渐冷清了，部分成员转到mail群沟通。由于政府的不支持态度，使得他们的计划一度搁浅。

　　2004年1月，上海个人合作建房的倡导人翁云改变了原先的计划，开始在松江、闵行开发房地产。个人合作建房的计划也宣告流产。

　　2005年1月4日，有网友在xmhouse.com（厦门房地产联合网）上发出了厦门“集资建房”召集令。召集令中规定，2005年1月4日至2005年3月15日接受“集资建房”网友报名，其他具体事项由筹委会讨论后在论坛上公布。记者发现，截至2005年1月9日，五天时间，累计报名人数69人，其中申请加入筹委会的达到了22人。据悉，报名者的行业主要分布在电力、水利、大学、银行、广电、政府部门、港务、证券、建筑等，年龄跨度在27至57岁。

　　同地段比商品房便宜40％

　　“每套房子可省下5万至21万元”，这也就是个人集资造房最吸引人的地方。

　　据“集体买地”的第一人北京的于凌罡估算，自己盖的房子比买房地产开发商的房子大约便宜40％。与购买开发商开发的商品房相比，合作盖楼可以节省4笔费用：开发商利润，广告费用，机构维持费用和项目贷款利息。

　　据了解，于凌罡初步的目标是在北四环或东四环的地段，开发一栋带底商的板式跃层小户型住宅楼：地下2层是公共设备层，地上12到15层。大楼的地上建筑面积在25000平方米左右，需要购地6000平方米左右。购地费用预算9000万元以内，工程造价7000万元左右，包含精装修的费用。

　　按照这个价格，个人集资买地建的房屋大概是6000元/平方米，同地段商品房（含公寓）的市场价格在7000元至10000元/平方米之间。而现在周边公寓目前已经卖到1万元/平方米，好的甚至超过了1.4万元/平方米。这就是说，集资建房每平方米可以比市场价省1000元至4000元，也就是少了14％至40％。

　　同时，于凌罡还分析了市场房价中包含的灰色开销：“一是机构维持费用。二是开发商的灰色费用。合作建房操作透明，且提供相应的监督机制，节约了以上费用，完全可以用市场房价的70％甚至是60％就能拥有一套住宅。”

　　“比如在工程采购时，如果是专业的开发人员，往往能够选到半价的材料；在设计建造过程中，合理使用材料也可以节约不少成本”，相关人士表示。

　　照此计算，业主最终可以购买到远远低于一般市场价格的住宅（理论上可能只有市场价格的40％）。同时，对于物业服务，业主也有充分的决策自主权。此外，这种新的操作模式改变了以往房地产建设中，开发商自筹资金、购买土地、规划项目、开发建设、销售服务的固定模式，使业主们真正成为房产的主人。

　　《江南时报》 (2005年01月18日 第四版)