【南京日报报道】去年，尚书公寓因物管方面矛盾而导致电梯停运多日，高层老年住户不得不天天带着小凳子爬楼。本月13日，富丽山庄两幢住宅楼又因物管风波，传出电梯被封的消息……类似的信息还在不断传出。显而易见，物管矛盾给众多居民的生活带来了诸多不便。住宅小区的物管矛盾，亟待多方关注！
12天了，富丽山庄电梯依然停运
“电梯停运12天了，谁来管？怎么办？”昨天，记者再次回访富丽山庄G1、G2栋楼时，一些老年住户无奈地问。“总不能这么拖下去吧，别说老人受不了，就连我们这些年轻人的工作情绪都受影响。没有安居，怎么乐业啊！”旁边的一男子补充说。据富丽山庄宏民物业濮主任介绍，宏民物业很乐意将这两栋楼接管过来，但是，业主们需要补交所欠物业费用约2．2万元，然后派业主代表跟物业商谈具体事宜。对这笔欠费，一些业主表示应该由拒缴费者来付。但如何让这部分住户付费？有的业主提议，起诉拒缴费者。但是对选派业主代表去跟物业谈判，大家的热情却不高。记者刘艳青
物管人员突然撤出 康怡花园门前垃圾成堆
昨天，读者张先生向本报热线84499000投诉，他们家居住的康怡花园门前的垃圾，已经堆成小山却无人过问，给这里住户带来诸多不便。闻讯后，记者来到位于汉中门大街189号的康怡花园看到，小区门前堆积了大量的生活垃圾。一阵风刮来，垃圾散发的腥臭味让路过的居民掩鼻快跑。小区大门口的值班室，已经人去屋空，一堆居民信件摆在室外的小桌上无人过问。据居民李先生说，这里的3栋楼房是南京某公司的宿舍，原先小区保洁、门卫都是由单位安排人来解决的，但今年1月1日起单位将人员撤出，这里就无人管理了。该公司后勤中心一位工作人员说，去年单位就已通知这里居民，让他们尽快成立业主委员会，聘请物业公司管理小区。当时因为一些业主提出的要求过高，单位无法满足，所以物业公司至今也没有进场。这个小区多年来保洁费用一直都由单位支付，如今房屋都房改了，有些住户也已经不是单位职工，再由单位贴钱管理说不过去。据了解，这个小区目前还没有人出面牵头成立业主委员会。记者姚远
尚书公寓电梯可能再度停运
去年1月初，解放南路上的高层建筑尚书公寓的物业因难以经营的原因突然撤出，该小区因此陷入“物管真空”状态。同年3月，公寓的电梯连续停了一周多，公寓业主们的生活受到很大影响。一年过去了，现在尚书公寓的物业管理以及电梯运行状况如何？日前记者进行了回访。在尚书公寓电梯处，一位居民告诉记者，近几个月电梯一直运行得很正常，除了偶尔出点故障外，没出现过上次“物管真空”状态下的停用现象，但他也不无担忧地说：“供电局前几天贴了通知，说要停电了，这电梯看来随时都有可能停下来。”在公寓前的公共告示栏内记者看到，供电部门的通知上说，因为公寓从去年4月到现在已经拖欠了6．8万元左右的电费，因此要于1月11日起停电。为何到现在还没有停电？记者一见到公寓物业管理公司——省级机关物业管理中心尚书公寓物业管理处易平经理，易平就向记者诉起苦来。易平说，去年年初撤出该公寓的是万园物业公司，不久公寓成立了业主委员会，找来了逸仙物业进行物业管理，但到去年9月22日，逸仙也撤出了，并带走了100多户业主交到年底的物业管理费，同时还留下了几万元的电费欠费。后来业主委员会通过市物业协会找到了省级机关物业管理中心。中心经过了解，发现尚书公寓存在着不少问题，导致能收上来的物业管理费与物业管理的开支相差很大，但由于业主委员会承诺可以尽快解决问题，中心才接手了公寓的物业管理。易平说，每月物管能收到的物业管理费满打满算为4000多元，但每月公寓的公摊电费、电梯维修、污水处理以及物业管理的人员工资则达到1万多元，因此物业管理必须有其他方面的资金补贴，才能维持正常运转。目前物管中心是靠公寓旁一个停车场收入补贴，但很快这一停车场因为工程建设就要停掉了。而且，该小区内因为公摊电费多，居民们普遍抵制交物业管理费，每月收费率只有70％多。他们物业管理中心进驻3个月以来，已经垫了2．8万元。1月11日，就是物管到供电部门协调，并凑了4000多元交了部分电费，才让供电部门把停电时间延迟到了本月20日。而到本月20日还必须要交3000多元的电费。易平说，到本月20日，如果物业管理中心领导不愿继续垫资经营的话，停电将导致电梯无法使用。“更重要的是，停车场停止使用后，物业管理公司如果找不到新的资金补贴方式，亏本之下只有撤出，到时候电梯停下来势所能免。”易平说。记者 曾浩 实习生 黄吟
专业人士“把脉”物管矛盾
富丽山庄、尚书里等多个小区，都出现了物管问题。这些问题给小区居民的生活带来了相当大的影响。物管问题因何而起，如何解决？昨天，记者就此采访了市物业管理办公室主任谢云龙。他针对目前业主与物管产生矛盾的几个主要症结，提出了相应建议。症结一：业主“炒”物管，“炒”到没人管举例：2000年11月，我市首个业主“炒”管家事件。位于新街口的长江贸易大楼是我市第一座高档涉外写字楼，自启用以来，一直由开发商下属的物管“东海”公司管理，但双方一直没有正式签物业管理合同，对物管的服务内容、收费标准等也没有作出明确界定，在物管的服务质量方面，双方时有争议。从1999年开始，大楼业主管委会以物管服务不到位为由，决定解聘原物管，聘用“华明缘”物业管理公司。但是，该贸易大楼管委会新聘的物业公司却又没有资质，无法对大楼实施管理。以至于该大楼100多家业主单位一度陷入“无人管理”的境地。谢云龙：“业主自治”所体现的精神是：业主可以通过法定程序选聘物业公司实施物业管理，即：在履行法定程序的前提下，小区业主可以“炒掉”现有物管，然后另聘业主满意的物管对小区进行管理。招聘、选聘物业公司应该经过业主大会或业主代表大会批准，报送市物业管理办公室审核，同时，应聘的物业公司必须具有资质证书和物价部门批准的收费许可证。但是，业主一有问题就想到“换”，并不利于解决问题。业主与物管应该有良好的沟通，让物管对不足之处做出积极整改。症结二：业主期望过高，物管难以全部包干举例：据市消协不完全统计，2004年一年，业主对小区物管的各类投诉中，约60起为无效投诉。典型案例如，有小区业主家的家用电器坏了，要求小区物管来修理。修好后，却拒绝支付维修费用，理由是“我已经付过物管费”。谢云龙：业主花钱买服务，物管收费提供服务，是物管的两个方面。服务收费是否合理，关键在于质价相符。业主希望物管能包揽一切的观念是一种误解。物管服务也是商品，应该有其相应的价值，享受的服务多，支付的物管费用也高。参照“质价相符”的原则，业主与物管应该细化合同条款。这是保证双方权益的关键。症结三：业主拒缴物管费，物管服务难维持举例：富丽山庄小区拥有33栋住宅楼，其中，G1、G2两栋小高层是扬子石化的职工楼。按照当年入住时所签署的物管合同，该小区物管将由宏民物业管理公司统一负责到2005年春。然而，2004年2月，因为拖欠水电费，富丽山庄G1、G2两栋小高层被停水停电4天。据宏民物管负责人濮主任透露，当时物业公司已经为这两栋楼垫入1．5万元。当年4月份，因部分业主拒缴物管费，宏民物管对这两栋楼的服务难以维持下去，以至于放弃为G1、G2两栋楼服务。谢云龙：按照《南京市物业管理办法》的有关规定，因部分业主拒缴费而导致大部分业主的利益受损，小区业主委员会和小区物管有权对拒缴费者申请仲裁或提起诉讼。南京日报记者刘艳青(编辑 草非)
