本报记者 郑立波
“到城郊买房了没有？”已成为富起来的城里人经常谈论的一个话题。的确，随着生活水平的不断提高，交通等设施的不断完善，在风景秀美的郊区拥有自己的别墅不再仅仅是一种梦想。在我国的一些大城市，已经出现了为满足人们的这种需求而发展起来的高档住宅区和社区，如位于北京市昌平区南部的回龙观文化居住区，规划总建筑面积850万平方米，规划居住人口近30万，将形成一个完整的卫星城；济南东绕城高速以东正在规划建设中的虎山居住区等，这意味着中国城市郊区化进程已经开始。
城市郊区化，是一种分散型城市化，是人口、就业岗位和服务业从大城市向郊区迁移的一种离心扩散过程，最早出现在西方发达国家。20世纪50年代，西方发达国家进入工业化后期，原有城市趋于饱和并急剧膨胀，包括环境、交通、地价等因素的不断恶化和一系列社会问题的出现，使得居住和工业用地到主城区以外寻找空间，出现了城市的分散化发展趋势。
当前，随着我国生产力水平的提高，人民生活逐步富裕，也出现了改善居住条件，离心迁移的要求，而城市交通改善、政府政策导向又拉动了这一过程。特别是旧城改造和生活需求的带动，市民要获得较宽敞的住房，在郊区买房成为合理的选择。工业企业的外迁与郊区园区的开发建设，大量的雇员为了工作方便，从中心区到了郊区。城市交通与通讯条件的改善，缩短了城市中心区与郊区的距离，密切了二者之间的联系，降低了城市中心区对企业与居民的吸引力，促进了中心区企业和居民的外迁。这几种因素交织在一起，使我国的城市郊区化进程大大加快。
随着郊区化的进行，人口的外迁促使房地产业快速发展，大量的土地被占用。开发区建设、工业企业的外迁和乡镇企业在郊区的过度集聚，纵横交错的交通线路的修建都要占用大量的土地。同时，由于企业自身缺乏污染物处理能力，各企业工业垃圾就近堆放、就近排放，导致一些城郊出现了污染严重现象。这些环境问题，又直接影响到城市的蔬菜、副食等供应品的质量。另一方面，从农业的内部来讲，由于工农业价格剪刀差较大，受比较利益的驱动，一些高质量的耕地改为果园、鱼塘、苗圃、甚至娱乐用地。
要解决这个问题，必须注意土地利用规划既要与城市发展的总体规划相适应，同时又要考虑到城市郊区土地利用的特殊性，以土地持续利用三大目标，即生态合理性、经济可行性和社会可接受性为出发点，协调好农用地与非农建设用地、城市用地与农村用地之间的关系。土地利用规划一旦通过，要严格执行，并以此为依据规范城郊土地开发程序。政府有关部门应建立与城乡交接带土地利用特点相适应的土地利用信息系统，根据不同发展阶段的不同要求有计划地合理调整土地用途，实施城乡交接带土地利用的动态高效管理。
同时，改变过去在对城郊土地价值评定上存在的过分关注经济效益，而忽视环境效益和社会效益的错误做法。国外研究土地效益价值的最新成果表明，后两者价值已远超过前者。因此，应重新建立土地资源价值评价指标体系，把土地的社会、生态价值和对后代的价值纳入效益，把土地非农流转造成的社会、生态、机会成本及对后代影响的代价纳入市场成本。对流转的土地因变更用途所获取的暴利课以重税，建立“土地保护补偿基金”,支持土地特别是耕地保护，让土地保护所产生的生态、社会效益在经济上得到体现，从根本上改变郊区土地比较利益低下问题，让土地保护者真正有利可图。另一方面要加强土地污染的监控和治理。严格规范厂矿企业尤其是乡镇企业、私营企业防污治污，实行达标排放。
人多地少是中国的基本国情，作为人口大省的山东人地矛盾更加突出。人均资源占有的短缺和耕地面积扩大的有限性，迫使我们在城市郊区化发展过程中，必须挖掘土地利用潜力，提高土地利用率。目前，我国郊区土地集约化利用程度比较低，用地规模偏大，人均用地在90平方米—110平方米左右，若以人均100平方米计算，比大城市市区要高出约30平方米左右，这对于人多地少矛盾十分尖锐的中国来说，是一种土地资源的隐性浪费。土地利用率在宏观层面上表现为土地配置的结构效率，在微观层面上表现为土地使用的边际效率。在郊区化的过程中，要结合产业结构调整，建立统一、开放、竞争、有序的土地市场，以促进土地资源的有效利用和合理流动。对存量土地运用极差受益的价值杠杆，提高土地的产出效率，实现土地的最优配置。在城乡交接带，以基础设施建设为先导，促进乡镇企业的相对集中，结合村落的改造建设，对建房的规模、标准和区位实行严格管理，促使聚居点的集中分布，提高土地利用集约度，使城乡交接带的建设与城市中心区的空间发展有机地结合在一起。
合理的郊区土地利用结构和布局是整个城市可持续发展的重要因素。当前，伴随着我省城市化进程的不断加快，济南、青岛等城市郊区化的趋势已经显现，因此如何处理好土地和城市郊区化发展的关系，是城市管理者必须面对的问题。责任编辑:刘家昌（来源：大众日报）
