解密2004年房地产报告 预测房产市场持续升温

　　对于2004年房市，市场传言房市低迷徘徊，价格下滑，顶多只是有价无市，是否果真如此？对于2005年房市，有人预言房市将止住涨势，有人则称还有上升空间，众说纷纭，莫衷一是。面对新房的梦想和诱惑，到底是该趁早下叉，还是持币观望？昨天，市城市建设综合开发管理办公室在全市规划建设工作会上，正式发布了本年度第一份房地产开发情况报告。

　　解决1500户“双困”家庭住房

　　房地产牵一发而动全身，对于政府而言，要的不是房地产泡沫，而是健康。

　　在昨天召开的全市规划建设会上，市建委主任刘景元说，房地产市场运行健康与否，不仅关系到房地产产业自身，而且关系到整个经济运行质量，关系老百姓住房。重庆房地产市场的发展一定要健康。

　　刘景元说，健康离不开调控。政府今年将切实加强房地产市场的宏观调控，科学编制城镇房屋拆迁规划，调控好房产开发项目用地总量，适度控制高档商品住宅建设。

　　与此同时，政府还将规范经济适用住房发展，加大面向中低收入家庭的住房供应，妥善解决最低收入家庭住房问题。为此，我市在2004年解决1471户双困家庭住房困难的基础上，今年将新增解决1500户“双困”家庭的廉租房。

　　市国土资源和房屋管理局有关负责人同样表示，今年要加强房地产管理，促进房地产市场持续健康发展。国土房管部门今年将完善全市土地和房地产预警预报系统，防止市场大幅波动。

　　市城建开发办在报告中说，房地产预警体系建立之后，有关部门可以通过对房产信息的分析整理，对市场状况和发展趋势作出准确判断，并以适当方式及时向社会发布市场信息。从而引导开发企业理性投资，保证市场供求基本平衡，保证房地产业健康发展。

　　商品房一年狂卖232亿

　　城镇人口一年增加将近60万，推动商品房持续热销。市城建开发办分析，当前我市持续增长的商品房市场需求，是推动我市商品房热销的根本原因。

　　据统计，2004年全市商品房销售1317.12万平方米，商品房销售金额232.64亿元。商品房预售面积950.18万平方米，同比增长46.3%。

　　私人成为商品房的最大买家。在2004年卖出去的商品房中，销售给私人的面积达1221.22万平方米，所占比重达92.7%。

　　市城建开发办的报告分析，这些数据充分说明，我市房地产市场供求两旺，投资增长与销售增长基本同步，全市商品房供求基本平衡。

　　住宅商品房空置率下降

　　报告说，住宅用商品房2004年空置率比2003年有明显下降。截至2004年12月，全市可供销售的空置住宅房只有191.16万平方米，同比下降15.3%。

　　有关人士分析，住宅空置率下降，同样证明去年住宅热销。2004年以来住房需求增加，空置房逐步消化，主要得益于三大原因———市政府加大危旧房改造力度、交通基础设施建设大提速、人民生活水平逐步改善等。

　　住宅主导房地产市场

　　住宅投资仍是2004年房地产开发的热点。报告中列举了一组数据有力地说明，住宅建设的各项指标都在去年商品房建设中遥遥领先。这进一步证明住宅建设和购买的势头都十分强劲，住宅供应仍占市场主导地位。各项指标如下：

　　去年房地产开发完成投资393亿元，其中住宅建设投资209亿元，占53%。

　　去年全市商品房新开工面积2145万平方米，其中住宅面积1667万平方米，比重为77.7%。

　　去年商品房施工面积6160万平方米，其中住宅施工面积4486万平方米，比重达72.8%。

　　去年商品房竣工面积1535万平方米，其中住宅竣工面积为1187万平方米，住宅比重为77.4%。在这些竣工的住宅中，普通住宅比例为89.5%，别墅等高档住宅比例为1.6%，经济适用房比例为8.9%。

　　外地房企携巨资来渝

　　外地企业不再以投石问路的心理试探重庆房市，而是在2004年纷纷携巨资来渝直接投资。报告中说，我市已有30多家外地企业在渝正式投资房地产项目，这些企业对重庆市场进行了详细调研。

　　报告中分析，外地在渝投资的房企有三个特点：一是集中在国内外知名品牌企业或集团，资金实力雄厚，比如香港和记黄埔、福建融侨、香港瑞安集团等。二是投资项目巨大，市场效应明显。三是管理经验丰富，在一定程度上提高了重庆房地产开发行业的整体水平。

　　房地产供求将持续走高

　　市城建开发办的报告预测，今年房地产需求将持续走高。报告分析，支撑需求持续保持较高规模的因素如下：

　　一是随着城镇居民可支配收入持续增加，使居民住房消费能力进一步提高，住房改善型需求有新的增长———希望换房的人多了起来。

　　二是今年我市危旧房改造还将继续，安置型住房的需求在一定程度上支撑房地产市场。

　　三是城市化步伐加快。按照城市化发展战略部署，2005年全市城市化率将达到41%，这意味着每年约60万农民将转为城市人口。仅此一项，就可为城市房地产市场增加1200万平方米以上的住房需求。

　　房地产投资高位扩张

　　报告分析，从决定房地产市场发展方向的土地、资金、市场、未完工程投资这四个因素来看，重庆房地产开发投资还将持续在高位上扩张运行。

　　首先是土地储备增势强劲。2003年末未完开发土地的面积为795万平方米。2004年全市房地产企业购置土地1102万平方米；已完成土地开发863万平方米，同比增长2.5%。

　　二是房产企业银两充足。2004年全市房地产开发企业筹集到位的开发资金达531亿元，比上年同期增长25.8%。

　　三是消费者日益增强的购房欲望，促使开发商加大投资。2004年全市房地产开发商预售商品房，所收的订金及预收款达217亿元，增长43%。

　　四是未完工程量较大，后续投资需求旺盛。2004年全市房地产开发企业在建施工的房屋面积6160万平方米，其中竣工1535万平方米，尚有4625万平方米没有竣工，因此明年的房地产投资需求仍然较大。

　　进入规模化集成化时代

　　报告提出，大盘的规模化、集成化开发，也越来越成为一种必然的发展趋势。目前，重庆楼市步入了大盘时代，从10万平方米到200万平方米的楼盘不断推出。正是这些不断涌现的大盘改变着重庆楼市。

　　什么叫大盘？报告提出有两大特点。一是开发商实力雄厚，具有相当的知名度和品牌号召力；二是项目定位水平高，不仅注重居室空间设计，更注重内部配套和景观。大盘在市场定位、规划设计、设施配套等方面均匠心独具，提升了楼市的整体品质。

　　报告中说，大盘不但拥有成为一个大社区的基础，而且有宏大的气势和品牌效应，更能得到消费者青睐。因此大盘的规模化、集成化开发，也将成为2005年的大势所趋。(记者朱明跃实习生兰显波)（来源：重庆晚报）