04年长沙商品房均价每平方2738元　今年房价稳升

　　据东方新报1月28日报道编者按：近日，长沙市房管局正式对外公布2004年长沙房地产形势分析报告。据了解，2004年，由于受国家宏观调控政策的影响，长沙市房地产开发投资增速有所回落，但是在旺盛的市场需求拉动下，房地产开发仍保持了较快增长，房地产市场供销两旺，商品房价格增幅较大，房地产业已成为拉动长沙经济不断发展的支柱产业。预计2005年房价将稳中有升。

　　2004回顾

　　整体保持较快增长

　　A规模增长 投资趋缓

　　2004年长沙市房地产投资继续保持了高速增长的局面，增速有所下降。2004年的房地产开发完成投资增幅较2003年回落6.61个百分点,回落趋势较明显。

　　B商品房上市负增长

　　2004年长沙市共有449.60万平方米商品房批准预售，同比增长-4.10%。商品房上市量自1998年来第一次出现负增长。2004年长沙市商业用房的供应量呈现出理性回调。

　　C商品房价格涨幅提升

　　据统计，2004年，长沙市商品房的销售均价为2738元/平方米，比去年上涨10.94%。

　　D二手房交易非常活跃

　　2004年，长沙市共办理二手房交易13702起，成交面积182.66万平方米。长沙市二手房交易在政府及相关主管部门引导下日益活跃，正处在一个高速发展的运行状态。

　　E个人住房贷款增速放缓

　　2004年，长沙市共办理房地产抵押登记37050起，办理个人住房抵押贷款30746起。消费者购房将会更趋理性。目前长沙市个人购房按揭率约为80%，预计今后个人购房按揭的比重会有所下降。

　　F旧城改造规模趋小

　　2004年，长沙市共拆迁房屋3981户，拆迁房屋建筑面积53.29万平方米，分别比去年同期增长-21.26%和-37.85%。长沙市城市房屋拆迁量继续下降。同时受地价上涨、拆迁周期拉长等因素的影响，旧城改造难度明显加大。

　　G经济适用房建设有所回升

　　2004年，长沙市经济适用住宅小区建设共完成投资10.58亿元,竣工建筑面积为110.74万平方米。2005年受经济适用住房建设用地的限制，长沙市经济适用房的开发规模将控制在50万平方米左右，后市将限量供应。

　　问题分析

　　投机现象开始出现

　　据了解，2004年虽然长沙房地产市场保持了较快的增长，但仍然存在着一些问题，同时由于宏观政策的调控，房地产投机现象开始出现。

　　A 商品房供应不合理

　　商品房供应不合理表现在两个方面：一是市场上高价格、大户型的商品房偏多，适合中等收入居民需要的中小户型、中低价位的商品住宅供应不足；二是商业用房供应量偏大，存在一定风险。目前，商业用房受到了投资者的高度关注，追求高回报率导致商铺投机成分增多。不论是否属于商业区，几乎绝大部分项目的邻街底层均建有商铺。由于商业用房供应量较大，长沙市已出现商用物业租赁市场有行无市，甚至经营难以为继的现象。

　　B紧俏楼盘出现投机

　　由于近几年来长沙市房价平稳上涨，房地产保值、增值作用凸现，部分楼盘在开盘之初被投资者低价买进、再高价转手,被人为制造出楼市紧张气氛，导致少数楼盘一开盘就无房可售，要买只能从前期投资者手中购买。目前这种现象虽然不算特别突出，但它的存在无疑加大了市场的风险，一定程度上导致房价的非理性上涨。

　　C 住宅供应市场化不高

　　目前长沙市非市场化运作的商品房共有三种，一是经济适用房，二是公务员住宅小区，三是部分单位参照公务员小区建设标准定向开发的商品房。这些非市场化运作的商品房的存在挤占了按市场行为经营的开发企业的市场空间。

　　D 住房两级市场不平衡

　　2004年从住房一、二级市场的关系来看，长沙二手房市场的交易量与商品房市场相比，仍有较大差距，其交易量之比为1:2.5，参照上海、南京、深圳等城市，其比值为1:1，可以说长沙住房二级市场才刚刚起步。需要采取措施进一步加速二手房市场的发展。

　　E 开发企业规模偏小

　　随着长沙房地产市场的快速启动，进入房地产业的企业数量迅速增加，但是缺乏大型、超大型房地产企业集团，大部分企业经营规模较小，自有资金实力薄弱，抗风险能力弱。据统计，2004年长沙市共有开发企业770余家，但注册资金5000万元以上的只有57家，其中注册资金过亿元的仅有17家。众多房地产开发企业中尚未有一家公司的市场占有率超过5%。这与我市房地产业发展的步伐不相适应，房地产开发企业的竞争能力需进一步加强。

　　2005预测

　　房价稳中有升

　　A优化配置开发增速

　　预计2005年受国家宏观调控政策的影响，长沙市房地产投资增速仍将趋缓。同时，受国家土地市场整顿的影响，房地产开发的土地价格和成本将继续走高。而按照招拍挂模式，限量供应的土地将更多地集中在一些有资金、有实力的品牌房地产企业手中，反映到商品房市场的表象就是大项目、大盘增多，小项目、小盘相对减少。

　　B需求旺盛房价稳升

　　据初步预计,2004年,长沙GDP总量已突破1000亿元大关、全部工业总产值突破1000亿元大关、社会消费品零售总额突破500亿元大关、城市居民人均可支配收入突破10000元大关、众多具有标志性意义的“关口”在2004年得以跨越。长沙经济水平的进一步提高，导致居住购房需求旺盛。长沙市住房需求主要有四种：城市人口增容产生的主动型住房需求、居民改善性住房需求、投资型住房需求和城市房屋拆迁所产生的被动型需求。据测算，我市住房需求每年在400万平方米以上。其中前两种是主体，同时，由于土地、建材价格上涨，住宅品质的提升，使房地产开发成本加大。需求和成本将促使房价继续上涨。

　　C二级市场更趋活跃

　　二手房交易量在2003年完成历史性跨越，2004年稳步上升后，将在2005年再创历史新高，交易量将突破200万平方米。二手房需求量逐年扩大。二级市场的活跃将在一定程度上化解后市潜在的供求失衡的问题。

　　D信贷紧缩竞争加剧

　　按照国家新的金融政策，从2004年开始，房地产开发项目贷款门槛大幅度提高，其监管措施也愈发严格，这种信贷紧缩给房地产企业带来的影响将在2005年开始更多显现。一些资金实力薄弱的本土企业将面临被市场淘汰或被兼并的局面，而这也必将导致长沙市房地产市场格局的新一轮演变。(编辑李玉梅)（来源：东方新报）