南京16亿物业维修基金仅用了3000万

【南京日报报道】（记者　侯锦阳）市房产部门昨天传出信息，截至目前，南京物业维修基金累计归集达16亿元；而由于各种原因，批准使用的量仅有3000万元。

8年归集16亿元

市房产局物业办公室负责人昨天介绍，南京自1997年元月1日起归集物业维修基金，到去年底已整整8年。

据统计，8年里，南京维修基金的归集总量为16亿元，其中主要是由市民购买商品房交缴的。期间，维修基金的交缴方式也经历过一次变动。以商品房为例，交缴的比例是普通多层商品房为总房款的2％；高层或设有电梯的多层商品房，为总房款的3％。2000年5月1日以前，维修基金由开发商和购房人各交一半；2000年5月1日以后，则全由购房人交缴。

三大原因造成维修基金用量小

物业维修基金属于一个小区内的全体业主所有，用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的中修、大修、更新和改造。记者了解到，尽管购房人交缴的维修基金总量非常巨大，但使用出去的量却只有3000万元，还不到归集总量的2％。

对于归集量大、使用量小的原因，市物业管理办公室主任谢云龙分析认为，这其中主要有三大因素。首先是许多房屋还没有到需要大修的时候。因为商品房从建成使用到发现“大问题”，一般要5年以上的时间，而目前大量的商品房还在保修期内，即使公共部位出现了“大问题”，也无需动用维修基金。其次，一个小区的物业维修基金要使用，必须要所有业主全部交缴完毕。而在2000年以前卖出去的房子，因维修基金由开发商与购房人共同交缴，有的应由购房人缴的部分还由开发商代收，结果造成许多小区没有交齐。第三是目前南京大量的小区没有成立业主大会，更没有成立作为常设机构的业主委员会。

维修基金怎样管理和使用

房产部门人士介绍，南京的物业维修基金实行按幢建账，核算到户。管理实行专户储存、政府监管、规范使用的原则。并且实行两级账户管理体系，即：一级账户为市物业办主账户，用于维修基金的缴存、使用、结息、增值等账务管理活动；二级账户为业主委员会或售房单位辅助账户，用于其所辖维修基金的使用。开设账户后，业主委员会、已实施物业管理的售房单位，应将维修基金的辅助账务委托物业公司代管，并在物管服务合同中约定；物业公司应将已使用物业维修费用的情况按幢登记，定期公布。

小区需要使用公共维修基金时，须由施工单位提出申请，业主大会讨论通过，再到市物业办办理资金划拨手续，由物业办将资金划到业主委员会的二级账户上。

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物业维修基金使用范围

1．房屋本体

拆换加固受损房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），恢复承载能力。修缮屋面渗漏部位（超过整幢屋面面积20％以上），重铺、新换隔热板。整体修缮户外墙面、顶棚、踢脚线、外檐、雨篷抹灰层或块料面层。整体修缮公共部位楼地面面层。玻璃幕墙整体灌注结构胶，更换变形铝合金框架、损坏玻璃（铝塑板墙面参照执行）。户外走廊通道、楼梯间、门厅、地下室门窗整体修换。

2．公共配套

道路（路幅宽7米以下）：整体修复路面、路牙。

绿地：经验收投入使用1年后，原有绿地率下降30％的，进行补栽、补植。

公益性文件设施（亭廊、台、池、雕塑、游乐场、健身设施等）：经验收投入使用3年后，设施自然损坏需修换的。

（垂直电梯、中央空调、锅炉、电气系统、消防设备、给排水等共用设备也分别有相应的维修基金使用范围）