热销楼盘瑕疵几多

　　安元

　　新报记者王健摄

　　房者持币排队认购已屡见不鲜，要买到自己选中的房型还得托关系烦人，价格优惠不是少得令人瞠目就是干脆一分不减———眼下房地产市场全线热销，已经把住宅消费的焦点集中在了很多项目供不应求的现象上。而眼下市场供应的住宅产品究竟是否成熟，抢购到手的房子会不会存有后患产品是否已经完善等等这些关系到每一个消费者切身利益的问题却更加需要购房人与开发者共同冷静思考。

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　　户型设计　少创新多渲染

　　虽然新开发项目数量迅速增加，但近年来住宅产品在户型设计方面的创新却与不断增长的销售业绩形成鲜明反差。近三四年来很多项目之间的户型产品大同小异已经成为业内司空见惯的现象。

　　目前市场热销的住宅中，一些紧俏产品其实都存在明显的缺憾。例如，时下炒作最火爆的超小户型，一些开发商干脆在市中心推出30平方米或40平方米等以投资为卖点的小户型产品，如果除以1.3的平均公摊面积比例，最终居住面积最多不超过30平方米。很多项目在户型上干脆“省略”了设计环节，只在房间一角隔出卫生间便完事大吉。专家认为，这样的户型虽然看起来对于购房者无关紧要，但其紧窄的空间很有可能会影响到居住效果，也会大大局限其可面对的出租对象范围。

　　楼间距　最低比例仅 1： 1.1

　　市中心楼盘是近年房地产市场最抢手的产品之一，但开发商为了增加收益通常会采用增加建筑密度的做法。据了解，本市市中心住宅项目中严格按照国家建筑规定执行1：1.5楼间距的住宅产品并不多，个别项目的楼间距甚至只有 1： 1.1。专家表示，1：1.5的楼间距比例的制定标准是让一楼住户在日照最短的冬至日仍可达到合理的日照水平和时间。压缩楼间距是对利益造成伤害。

　　停车位　小区路充车位

　　停车位不足是城市住宅小区一直面临的老问题，但一些开发商虽然明知私车拥有率提高是必然趋势，但停车位与住房总体数量的比例仍非常低，还表示：“小区内道路可当停车位使用。”

　　据了解， 2004年开盘的住宅项目中，住房户数与停车位比例低于1：0.5的项目在一半以上，一些自称停车位比例较高的项目也是将小区公用面积计算在停车场范围内，今年将亮相的很多项目也都表示不会在此方面有明显改善。一些开发商坦言，地表面积有限，地下停车场成本太高，而高价位的小区停车管理也难以推行，现阶段多数开发商还是不愿增加成本建造宽裕的停车场所。

　　建筑选材“同等级”降品质

　　建筑选材直接关系到居住效果和建筑安全的问题，很多项目都在推行的建材品牌标示及“解剖样板间”等做法吸引购房者。但消费者要真正购买到高品质的住房还需要学会读懂这些明示标签的“内涵”。很多项目都以世界知名品牌建材作为产品档次的标志，有的会在品牌介绍最后加上一句“或同等级产品”，这便为交工标准留出了很大的更改空间，其间成本可能相差数倍，品质差异不言而喻。

　　园林绿化　多盖楼省绿地

　　与旧有住宅相比，商品房最吸引人的优势之一就是园林绿化带来的环境氛围，但火爆的市场销售却让购房者在环境等条件的选择上越来越减少了主动权。购房者张先生表示，自己购买的河西中心区一个高档项目，社区内几乎看不到一点绿色。开发商们的心态大都不言自明，“在社区中间做个景观，再适当铺些草地来满足绿化比例是为了申请规划合格，但市中心的寸土寸金当然要尽量多盖房子，绿化如果能省略　自然更好。”

　　临街房　没隔离多噪音

　　在销售临街楼排时，开发商对口头承诺的“居住楼排与马路中间有数十米绿化隔离带”等不承担责任，规划或设计更改也不会告知购房者。一些居住者表示，开发商承诺50米或70米的绿化带只有二三十米，多数住宅临街窗户只使用普通的双层玻璃，隔音、隔尘效果都不理想，而这些问题只有入住后才能了解，业主也只能“哑巴吃黄连”了。

　　交通沿线人车杂存隐患

　　交通要道周围建住宅是楼盘热销的噱头之一，但专家表示，这些社区的安全问题值得担忧，购房者应审慎考察。无论传统交通要道，还是新建快速公路，行人、车辆数量都很多，容易形成安全隐患。专家认为，小区入口与主交通干道等至少应有200米以上距离，并应设置24小时保安监控，对于一至三层住户门窗也应作特别处理。

　　局部段售　抢先未必好

　　内部认购、局部楼座分段销售都是房地产市场惯用的销售方式，但很多购房者排队选购到的房子其实根本不是“最好”产品。销售人员坦言，开发商通常会把具有特别优势的楼座留到最后出售，随着其几次价格上调之后，在一定价格高位上再推出这些产品。因此，购房者与其排队抢购，不如理性分析一下自己的消费是否物有所值。

　　交房效果　原设计走了样

　　个别开发企业在施工质量上大打折扣。刚刚竣工的几个项目中，业主反映设计与交房效果不符的问题屡见不鲜。专家分析，很多企业为了赶工期或降低成本，很可能在施工中更换材料或对设计稍作改动，有些改动虽然不能明显看出，却会直接影响住宅品质，例如建材质量、施工程序等。

　　环境优势　配套迟迟不到位

　　一些非中心区住宅为提价通常会放大局部环境优势，而承诺中的很多配套设施并不与居民入住同步。例如，本市一些新开发地区的项目，交通和市政配套都还不太完善，开发企业便会以绿色环境与空气清新为由，把价格提到与市中心产品同一水平，并承诺会给予一切生活配套，但入住后一两年，这些配套也不能到位。因此，消费者在购房时还是应对生活配套设施和开发商信誉多作考察。

　　本版撰文新报记者安元