个人集资建房，馅饼还是陷阱？

　　新华网浙江频道2月2日电在杭州这样高房价的城市里，个人集资盖一栋楼，不光为省钱，也为了能住进自己满意的房子。现在，已经有人站出来表示要将这个美好的愿望实现。

　　与此同时，北京、上海、成都、厦门等地纷纷有人发出类似的倡议，号召有意自己出资建房的人一起合作。这种因房价过高而引发的集资建房热潮，被有关专家学者称为“造房运动”。

　　自找房产商，限制其利润

　　网上响应者很多

　　1月中旬，北京普通工程师于凌罡在网上发布消息，号召志同道合的人一起集资建房。消息传出，不光在当地吸引了一大批积极参与的人，也在全国各地引起了很大的反响。上海、成都、厦门等地纷纷有人发出类似的倡议，号召有意出资自己建房的人一起合作。这种对于房地产市场现状不满而引发的集资建房热潮，被有关专家学者称为“造房运动”。

　　这次“造房运动”也波及了房价处在全国前列的杭州房产市场。其实早在去年年底的时候，这个以个人名义集资在杭州盖一栋自己的楼，“让开发商靠边站”的想法就已经有人提出过。和多数地方一样，最初这个想法也是通过网络在一批关注杭州房产走向的人当中流传开来。当时在杭州一个人气颇高的网站上，有人贴出这样一个有关个人集资建房的帖子：“集资建房如同自己种白菜自己吃一样，一个从没‘种过菜’的人，采用原始方式的‘自给自足’。当然，原因只有一个，市面上的‘白菜’太贵了。”

　　帖子里号召有意向的网友回复并留下自己的联系方式。当时这个帖子引起了很大的关注，没几天的工夫，回复就达到好几页，多数人都表示对集资建房的兴趣。许多人在留下了联系方式之后，还说明了自己的专业特长，表示在建房的时候可以提供相关的技术支持。

　　人越多价格就越低

　　到了今年1月份，杭州的许多房产网站，如“住在杭州”网、“杭州网”的房产分栏上，都出现了类似的征集帖子。记者找到了其中一个征集帖，联系到具体负责此事的人。他表示，整个项目要求参与者出20万元以上的资金，目前已经吸引20多人参加。该负责人表示，希望最好能够征集到200人以上，因为人越多，价格就可以压得越低。

　　据其介绍，个人集资建房的计划，是与房地产公司或一些准备集资建房的单位合作，委托他们建房，同时限制“开发商的利润”。比如一块20亩的地，其中16亩开发商自己造商品房，剩下的4亩留给这些集资建房的人。因为200人毕竟也不是很多，大约一两幢楼四亩地完全能够解决。他还说，去年杭州三里亭的一块地只拍了3000多万元，价格并不高。“现在一些中小开发商贷款比较困难，（我们200人的）这4000万元现金有的小公司还是很看重的。”

　　目前困扰这种集资建房的主要问题是如何拿到土地。按照200个人每人20万元来算，总共也只有4000万元左右的资金，若一群人要去参加土地招、拍、挂，把项目运作起来，就会有很大的难度。目前这一切都还只是处于初步规划阶段。

　　房价最多可降四成业主要求提早体现

　　根据测算，由于这样的集资建房运作属于非营利集资建房，这种项目可以省掉购买商品房时需要承担的四笔费用——广告销售费用、机构维持费用、项目贷款利息和开发商利润，因此房价肯定比商品房要低。合作建房的价格不含利润，其售价肯定要比开发企业建设的商品房低得多，集资建房“先集资，后建房”，以销定产，没有空置房，也不会占压资金。粗算下来，个人集资建房的价格应为周边商品房价格的60%至80%。最重要的是，业主在物业等多方面拥有更多的自主选择权，这在某种意义上更有价值。因为这能保证业主在选地、建房的时候就参与其中，发表意见，更有主动性。

　　有应邀参加合作投资建房的人表示：“原本看到现在房产市场如此高的房价，而且几乎成了房产公司的卖方市场，所以想要继续观望，并不想现在就出手买房。但是看到这种集资建房的成本比购买商品房低，而且更有主动性，所以就也想参与进来。”

　　目前还没有具体政策

　　建设部官员肯定合作建房形式

　　个人集资买地建房，虽然至今还没有任何成功实施的案例，但是在市场操作上存在着理论上的可能。那么从土地市场法规方面来说，是否行得通呢？就连上文提到的在1999年成功买地建房的当事人都表示，那是在几年前的事了，现在的政策法规和当时完全不一样，开发商品房的话，一定需要有资质的房地产开发企业，还涉及资金和从业人员的资格等等许多问题。

　　建设部政策研究中心主任陈淮日前表示，合作建房的专业术语应该叫做“合伙建房”，是目前房地产市场所欠缺的一个部分。它是房地产市场发展的一种细分或者说是一种补充，是房地产市场发展到一定程度上的正常产物。

　　不过，在实际操作中是否可行呢？记者向杭州市国土资源局、建设委员会等有关管理部门进行咨询。这些相关部门向记者表示，虽然对于个人集资建房的情况有所耳闻，但是目前他们还没有遇到类似这样的具体情况，所以在个人集资建房具体方式还没明确的情况下，他们也不能确定处理的方式。

　　国家尚无相关法规

　　目前国家对于个人集资建房并没有任何相关法规。在2004年5月13日，建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。该《办法》的确首次将集资、合作建房纳入经济适用房的范畴，但是这种集资是针对于住房困难户较多的工矿区和困难企业，经市、县人民政府批准，可以在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下，利用单位自用土地进行集资、合作建房。参加集资、合作建房的对象，必须限定在本单位无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭。这个《办法》显然并不适用于目前流行的这种个人集资建房的方式。记者向有关部门就个人集资建房进行了咨询。有关部门对记者表示，虽然对于个人集资建房的行为，他们有所耳闻，但目前并没有针对个人集资建房的具体政策出台。当然，如果通过参与市场竞争，以获得土地使用权，并根据城市规划要求进行住宅建设，用注册一家公司的方式，也是可以实现的。

　　具体操作困难很多

　　风险一：N个和尚可能没水吃

　　有人担心个人集资建房会被扣上“非法集资”的帽子。浙联律师事务所主任戴和平认为，政策方面的担心可能是多余的。因为法律上非法集资的定义指的是：违反金融规定，向不确定的对象收集资金，为自己所用或谋利。而现在的集资，发起集资者和对象是同一群体，不能将其看作“非法集资”。而且在土地拍卖或是利用规划上也没有禁止性的相关规定，所以理论上是可以实行的。

　　不过他也认为，这种做法的操作条件并不具备，存在比较大的风险，而且很难控制，会比专业开发商开发花费更多的精力，而且并不会得到最初设想的那种效果。因为在整个计划的操作过程中，由于参与的人员很多，而且各自的地位相对都是平等的，可以说每一票都有决定权，对于决策的效率就会有很大的影响。而如果仅由几个人进行决定，再进行具体操作，又会违背当初平等自主的初衷。

　　风险二：资金可能被挪用

　　整个操作过程还具有很大的风险性，因为资金很有可能被挪用。在一些具体细节问题上，比如购买材料等方面，都有可能出现经验不足的情况，因为这个投资集团不可能把所有和房产有关的技术人员都网罗进来，而如果交给房产公司运作，也与当初设想的完全独立建房不同了。

　　戴和平认为整个操作存在严重的理想化倾向，和现代化社会发展格格不入，就像如果你对市场上所购买的肉制品在价格和质量上不满意，但是你不可能因为这个原因就自己围栏养猪养牛，然后自己屠宰制成肉制品吃。

　　风险三：未必能拿到地皮

　　浙江工业大学的房产专家虞晓芬教授也认为这种方式不太可能真正实施起来。就拿土地拍卖这方面来说，虽然在政策上没有限制，但是目前拿地都存在着很大的竞争，参与竞争的往往是一些大型企业，他们的资金实力雄厚，又具有很大的品牌效应。面对这些企业，想取得成功非常困难。

　　而且一般的房地产公司不太可能会愿意在自己的楼盘中另辟出一块土地给集资建房者自行处理，因为如果这块土地上的建设与楼盘的总体规划不一致，会降低楼盘档次。同时，虽然集资建房的行为能事先把潜在的购房者集中起来，但是无法在短时间之内筹集到足够的资金，即使成立了股份公司，也很难正常地进行工作。(曹林波吴国方)