要素市场化是平抑房价的关键

　　经济人之易宪容专栏

　　这几个星期，我连续参加了几次关于房地产的会议。每次开会，除了房地产业内人士之外，我多是唯一的局外人。与房地产开发商在一起，每当他们所有的人都在谈自己所做的房地产项目是如何之好、2005年开发房产观念是如何改变、国内房地产市场是如何健康发展、国内民众对住房的需求是如何旺盛时，我总有一种恐惧之感油然而生。

　　2004年宏观调控以来，尽管房地产也是这次宏观调控的主要内容，但实际上对房地产的影响甚微，全国的房价照升，各地的房地产项目照上，商品房的销售照样火热。还有，尽管2004年国人对房地产是否过热的辩论十分激烈，这种辩论也引起了整个社会的关注，但是最后“房地产健康派”还是成了主流，甚至还有房地产开发商出来说，“房子就是盖给富人住的，你穷人能奈何？”而到了2005年，无论是从政府公布出的数据，还是房地产开发商的大摆庆功会宴式地频频出镜，中国房地产更是全国山河一片红。这就使得无论是各地媒体上还是不同的论坛上，国内房地产市场正在健康发展，今年仍然会健康发展成了整个房地产市场的主调。怪不得，我在多次会议上，总有人直接地对我说，国内房地产市场发展是健康的，要我不要过多地用言论来误导民众与政府。

　　此情此景，当一个市场人们的看法完全趋向一致之时，这意味着什么，或是市场完全垄断，或是市场出现“羊群效应”。前者表明市场向计划的复归，后者则表明所有的个人及企业完全理性化及由此导致整个社会的非理性。只要回味一下1995年到2000年3月的美国纳斯达克股市，从一路急涨到一泄千里的经过，我们就不难发现非理性可能造成的后果。

　　对于国内房地产市场，是否也出现了“羊群效应”，在此不应该先入为主，但是如果面对过于火热的市场，房地产开发商、政府及民众的意识都趋向一致，那么我们就应该警惕了，否则步上美国纳斯达克市场之后辙也不远了。

　　因为，国内房地产市场有一个很大的特征：要素的非市场化而商品的市场化。也就是说，房地产开发的土地、资金，甚至劳动力基本上是非市场化，而建筑材料、商品房销售则完全市场化。在这种情况下，房地产开发大多数成本是由非市场因素来决定，而收益则由所谓的供求关系来安排。这就使得国内商品房的定价完全由房地产开发商来主导，房地产价格在哪里也无法由市场来决定。由此来炒高房价也就轻而易举了。

　　因此，在本人看来，面对国内高速上涨的房价，不仅可以通过税收的方式来遏制对国内房地产的过度投机，控制国内房价快速上涨。加拿大和韩国就曾这样操作过，对非第一居住房的买卖提高税率。最为重要的方面，是尽力推行要素的市场化。要素交易的市场化程度越高，国内房价越趋向平稳发展。可以说，要素市场是遏制国内房价快速上涨或稳定国内房价最好的方式。

　　因为，一是要素市场化能够让整个房地产开发成本基本上处于阳光之下，就能增加消费者对房价成本信息，减少不对称性。那种地价影响房价或房价影响地价的争论也就无从谈起。二是要素市场化使土地、资金等要素流转完全在一个有效的市场中进行，这必然会降低要素非市场化流转时寻租行为与交易成本。特别是当土地及资金等要素完全为政府垄断时，其要素定价过高更是常有的事情。而要素定价过高目前是房地产开发商推高房价一个重要方面。三是要素市场化，资金价格的上升也应是一种常态，因为管制下的利率一定会低于市场利率。而利率的上升，无论是对房地产供给或是对需求来说都会起到遏制作用。随着房地产需求的减少，房价自然要下降。

　　就目前国内市场而言，无论是土地还是资金及劳动力都不是十分缺乏。如前几天我参加一个会议时，国土资源部有官员就指出，近年来，国内开发房地产住宅的土地成倍地增长，2005年情况还会好转，问题是只有让这些土地真正地进入市场，才能把这个趋势显现出来。资金的情况也是如此。

　　总之，国内房地产市场并没有走向一种良性循环的阶段，其重要的原因是，房地产业要素流转的非市场化。它既是房地产价格上涨的主要原因，也是导致国内房地产泡沫的祸害。因此，要保证国内房地产市场持续稳定的发展，最大的改革就是加快要素市场化的步伐。

　　(作者系中国社会科学院金融研究所金融发展室主任)