对抗高房价的新模式 合作建房 能否在杭实现

　　新华网浙江频道2月3日电 春节将近，楼市平静。但是，由个人发起的合作建房的新模式，却成为这个淡季中最受人关注的一个亮点。

　　这种个人集资合作建房，即一群人不通过房产公司，自己联合起来买地、建房子，最后自己来居住使用。有人说，这一模式如果成功，将为政府提供另一种远低于市场价的造房模式，对于拉低房价有着革命性的意义。

　　那么，这种被普通老百姓叫好的建房模式在杭州又会遭遇怎样的命运呢？

　　房价能比市场便宜20

　　%合作建房在全国掀起轩然大波的，是北京工程师于凌罡。据他测算，通过个人合伙集资建房，可省掉开发商利润、广告销售费用、机构维持费用和项目贷款利息，房价一般要比周边项目商品房低20%~40%。记者采访杭州房产专业人士认为，这个比例在杭州可以实现，40%可能有点高，但是省下20%应该不成问题。

　　来自浙江省城调队的最新统计，2004年，杭州房价继续攀高。在杭州市商品房销售中，全年住宅销售价格上涨12.9%，其中经济适用房受楼层系数影响，价格略涨2.3%。各住宅类型中，除高档公寓上涨6.8%，涨幅低于上一年1.7个百分点外，普通住宅中多层与高层、豪华住宅中的别墅价格上涨幅度都高于前年。

　　而据国家统计部门的报告，去年第四季度，杭州房价在继第三季度出现历史少见的滞涨后，再次暴涨，涨幅继续稳居全国第四把交椅。

　　在苦盼了多少年却未见松动的高昂房价前，合作建房首先在全国一些高房价大城市产生。北京，于凌罡——首位合作建房发起人，已进入实际操作阶段，已有300多人表示愿意加盟；1月中旬，上海一些公共场所出现了组团合作建房报名的海报。贴出这一海报的上海市民赵国雄，据说正是受了北京合作建房的启发。而在杭州，去年12月下旬和今年1月中旬，都有媒体报道说，在网站上发现集资建房的帖子，要求参与者出20万元以上的资金，目前已经吸引20多人参加。

　　“这是房价持续走高给逼出来的一种新办法。”当记者向几位市民提起个人合作建房一事，人们很自然地与现在的高房价联系起来。在人们看来，个人合伙建房子，不用担心被开发商欺诈，还能省下不少钱，自建自住，的确是一件好事。

　　这一模式源起住宅合作社？

　　能够以低于市场价20%的成本拥有一套住房，自然是件好事。按照杭州市房产信息网刚刚公布的2004年商品住宅预售平均价格5802元/平方米计算，如果是120平方米的主流户型面积，原本需约69.6万元，如果合作建房，只需要55.7万元便可以了，可以省下近14万元。

　　可让人质疑的是，这种非营利性的“自助”开发行为，政策法律是否允许呢？

　　据悉，北京首先发起这一模式，参照的是《城镇住宅合作社管理暂行办法》。这是界定个人合作建房是否合法的惟一法规依据。

　　记者上网查询，果然在网上找到了这一于1992年2月由国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局发布的“办法”。它明确规定了居民可以通过成立住宅合作社，集资建设属于自己的住宅。其中，住宅合作社是各行政区域内中、低收入的城镇居民(包括职工)，为解决自身住房困难，在人民政府或单位的组织下，自愿建立的、不以营利为目的的公益性合作经济组织。

　　据“办法”介绍，当时，是在借鉴北京、上海、沈阳、武汉、昆明等城市的实践情况才出台这一法规的。可见，在上述城市住宅合作社已有较成熟的操作经验。国内第一家住宅合作社就诞生于上海。1986年12月，上海市二轻局玩具公司建立了新欣住宅合作社。建房资金由社员、企业、银行贷款各1/3。1989年底，合作社已建成住宅7处，共2.7万平方米，解决了144户职工的住房困难。

　　可是，这种住宅合作社是否就是个人合作建房的前身呢？杭州市城乡建委房地产开发处处长张新表示，杭州从未出现过住宅合作社，也没有这方面的细则。现在的合作建房不能参照这一依据。

　　而仔细比较这两者，也会发现有不少不同之处：一、购房群体，住宅合作社要求具有城镇正式户口、家庭为中低收入并愿意改善居住条件的居民户自愿申请加入，而从眼前兴起的个人合作建房看，参与者并没有条件限制。二、土地，住宅合作社似乎是一种福利性产物，土地由国家划拨。而个人集资建房却很有可能是通过市场招拍挂拿地。三、住宅合作社建房只能居住不能出售，而个人合作建房虽说操作模式上有参照合作社之处，但实无法律依据。

　　浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬认为，合作社建房不属于房地产开发范畴，是一种非营利性的建房组织。那时，中国参照德国进行了这一尝试。但1998年之后，这一模式便销声匿迹了。现在中国只有两大住房体系，那就是完全面向市场的商品房和福利性的住房体系。个人集资建房只能适用于前一种。

　　操作起来，三大门槛很难迈越

　　既然适用住宅合作社的可能性不大，那么个人合作建房只能注册公司，和房产公司平等竞争。这样，操作起来的难度到底有多大？记者采访了解到，个人合作建房的可行性就目前来看尚需解决三方面问题：首先，和正规房产公司竞争拿地；其次，除自筹资金外还需一笔可观的银行贷款；最后，还要具有保证项目正常运作的能力。那么个人拿地难度大不大？据杭州市国土资源局相关人士介绍，经营性用地必须进入土地招投标市场。按照杭州市的土地招投标相关规定，中国人民共和国境内的企业、单位、个人都可以角逐住宅用地使用权。2003年，浦沿镇的翁荣辉就以3360万元“中”得41号地块，2002年，林圣萌也以6199万元“中”得3号地块。个人拿到土地后，可以再去注册公司申请资质。

　　“如果以开发公司的形式来进行项目运作，实际上就是进行房地产开发，那么，除了在工商部门进行登记注册外，还须在建设部门办理开发资质。”据张新介绍，只要个人能拿到地，资质申请应该没有太大问题。

　　根据以往的出让记录，一块地一般要几亿元，没有雄厚的资金，很难有机会。据说，北京个人建房组织已被相关部门拒绝优惠拿地，而土地是房产开发最大的成本，在地价奇高的今天，拿地的成本也越来越高。

　　假如说几百个合伙人找好了土地，另外从项目运作的资金来讲，也是一个很高的门槛儿。据杭州广宇房产副总裁阮志毅介绍，过去开发商敲定土地后，如果资金有困难，可以将土地作抵押，从银行贷得一笔款，而银根缩紧后，这条路几乎已经被堵死了。而像这种个人合作建房注册的小公司，没有30%的自有资金，贷款难度会很大。

　　此外，合作建房最大的问题可能出在建房过程中出现的各种不可预测因素。“在建设过程中，还常常出现业主不满意承建商的工作，建材供料环节出现问题等多种问题，这些管理运行中出现的问题在一个项目上很常见。”阮志毅说，对于专业的房地产公司来说，这些问题解决起来很轻松，而对个人来讲就不一样了。合作建房省下来的钱，可能恰恰是承担风险的钱。他还说，市场风险、管理上的风险，对合作建房考验很大。试想，如果房价跌了，开发商要亏本抛售房子，而合作建房是承担不起的。以往，风险由开发商承担，这部分钱也就归开发商所有了。虞晓芬认为，正因为一个项目涉及的成本很高，没有几百个人很难筹集到足够的资金。而这么多股东恰恰是操作起来很难协调一致的关键。如果是几十人合伙到远郊建别墅可操作性还勉强说得过去，而像这几百人的公寓项目就很难说了。

　　虞晓芬还说，集资建房的成本不仅包括住房的工程建设成本，还要考虑项目运营管理过程中的隐性成本，更重要的是建设过程及消费过程中可能引发的风险成本。从这个意义来说，由开发商开发似乎更为经济，因为其有专业的开发技术和管理能力，有更强的抗风险能力，这也就注定了个人集资建房不可能成为住房供应的普遍模式。(张卉卉)（来源：钱江晚报）