地价带涨房价，跟房价带涨地价不是一回事

　　社论

　　在大家对去年一整年的房价高涨叫苦不迭、对驱动房价一路走高的背后缘由众说纷纭、对中国的房地产市场有无泡沫危机忧心忡忡之际，国土资源部前日公布了《2004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告》，一表事不关己——认为北京、上海等经济发达城市的高房价与地价无关，这些城市地价的不断上涨，反倒是受目前房价涨幅的拉动，是符合市场供需的正常现象；二表万事大吉——认为我国地价水平不存在泡沫成分。而依此逻辑，既然地价依照市场规律而动并无泡沫，那房价的泡沫危机自然也是杞人忧天。

　　房价与地价究竟谁抬高了谁，早就是一段纠缠不清的公案。事实上，作为在房地产市场上比卖方更卖方的国土资源部，是地价的“娘家”，并不被期待能够在这个问题上站定客观的立场，说出中肯的意见。只是该部一再以市场供需现实为基础强调地价合理无险，却已是多次遭遇诟病的逻辑。

　　在房屋交易市场上，房价的涨幅高低固然会对地价产生影响，但显然只是土地定价的补充环节；对地价更具决定意义的，是土地的供给市场，即开发商是否能够从一个真正开放、竞争的土地市场上作出购地选择，从而影响土地价格，使之逼近合理的价位。2002年7月之前土地可以协议出让时，这个市场的雏形是多多少少存在的，因此此前国内各大城市的房价涨幅一直处于大大低于收入增长幅度的区间之内，并未出现过短期暴涨的局面。但土地供应量由政府垄断和控制的“招拍挂”政策出台之后，只有政府可以用强制性的手段获取土地、征用土地、评估挂牌土地的价格，从而切断了土地供给的其它来源，房价也随之出现止不住的狂涨。其间的游戏规则，显然不再具有市场化的背景。国土资源部的监测报告，不论这事关要旨的土地供需市场的缺位，却去大谈房屋交易市场的规律，并得出乐观的结论，跟反对性意见显然不在一个层面上对话，如果不是试图避重就轻，只怕就多少有些掩耳盗铃。

　　政府垄断和限制土地的供应量，从宏观上来看，也许是有加强土地管理的主观意图。但在当下中国房地产需求的敏感时段，这切断市场规律的一招，却人为造成了土地供量的短缺，土地供量的短缺自然又要造成交易房屋的短缺。在因果的链条上，土地供应市场的缺位，造成房屋交易市场的变形。这种格局下，无论是指出房屋需求的旺盛，还是列举土地价格几许、所占房价比重几何，都没有任何说服力；有说服力的是，联合国曾经对全球有代表性的52个城市作过调查，住房价格与居民家庭年平均可支配收入之比为5：1，而北京达到14.8：1，居全球之首；有说服力的是，在这样的“全球之最”中，绝大多数的城市居民须把一辈子抵押上才能住上自己的房子。

　　根据新华网的一篇报道，“有国土系统的部门负责人说，假设我们对土地强行限价，请问在市场上能卖5000元／平方米的房子，开发商会因为成本降低而只卖4999元吗？这样做只能是政府让利开发商……导致国有资产流失。就算开发商也限价，那就是让利给炒房客，最终入住者还是要以达到张力极点的市场价购入。”以强行限制的方式来扭曲土地价格，再扭曲房屋价格，再以这被扭曲的市场价格为理由，证明土地价格不仅合理，而且应该水涨船高。这其实便是国土资源部最新检测报告中最令人哭笑不得的逻辑。如果粮食被垄断，价钱卖得天高，老百姓即便掏出最后一个铜板，也是不得不买来疗饥救命的。在某种意义上，房屋又何尝不同粮食一样，已是国人最最基本的生活资源了呢？这所谓的“达到张力极点的市场价”，已然跟市场无关，而只跟生活的要挟有关了。始于以土地是特殊商品为由而拒绝市场规则，却终于将房屋当作普通商品而强调市场规则，这其中究竟是谁抬高了谁已经一目了然。

　　其实早就有人对此有过反其道而行之的警告：如果政府承认房屋市场求大于供，那政府让土地提价，开发商不会让利，炒房客也不会让利，这些人的“超级利润”并不会被压缩，所有提价的成本最终还是会让入住者来埋单。这一整年的地价上涨与房价上涨，已经充分说明这一点。面对因此多瘪下去一块的钱包，我们每一个人在咬碎牙买房之后，是该埋怨有关管理部门“好心办坏事”，还是该质疑这卖方市场沆瀣一气地疯狂共谋？