个人集资建房　政府有责推进

　　社论

　　为什么我们一定要住房地产开发商卖给我们的房子？为什么我们不能住自己盖的房子？

　　在房价飞涨的今天，越来越多的市民提出了这样的问题。近来，上海、北京、青岛、南京、厦门、成都等城市有市民尝试住房DIY(自己动手、自愿合作)，提出了个人合作建房的构想，应者云集。上海的一项调查显示，多数人认为个人集资建房可行，四成以上受调查者愿意参与其中。北京甚至有人已经进入筹资、购地、成立合作组织的实际操作阶段，据说个人集资房价格一般要比周边商品房低40％。此一现象也引起建设部的关注，向成都、北京、南京、厦门市建委和上海市房屋土地资源管理局发函，询问情况。

　　其实，合作建房及其组织——住房合作社，并不完全是新东西。上世纪90年代初政府进行住房制度改革之初，就已经正式承认合作住房这种模式了。不过，当时所指的合作建房，大体上是面向中低收入人群，且主要由国有单位出面组织，使用的通常也是单位原来占用的国有土地。

　　这种合作建房是从原有的住房分配制度中衍生出来的，其适用范围是非常有限的，并没有出现稳定而持久的发展局面。相反，由房地产开发商完全主导的商业化住宅开发在城市中一枝独秀，并且彻底改变了人们关于房子的观念：仅仅几年时间，几乎所有人一想到房子，本能地就联想到从房地产开发商那里购买。

　　目前兴起的这场民众自发的住房DIY运动，合作建房主体一变而为城市中的中等收入者，其中多为年轻的白领一族；他们也与单位无关，完全是一群陌生人自愿合作，网络为他们创造了集合的高效手段。因而，这次住房DIY运动是对原来法律和政策所承认的合作建房制度的一种重大突破。

　　由此，它也对政府提出了一个现实的问题：鼓励，默许，还是抑制？

　　很显然，自发的住房DIY运动直接反映了民众对高房价的不满。而政府，尤其是地方政府，与高房价之间有着千丝万缕的联系。房地产业已经是各城市的支柱产业，出让土地也为地方财政带来了不少收入。地方政府承受不起房价回落的风险。政府采取某些措施维持房价不落，甚至刺激房价上涨。

　　不过，房地产业并不等于房地产开发商控制的产业。实际上，个人建造自己的房子，也是住宅建设的常规形态，而合作建房只是个人建房的一种组织形态而已。在农村，作为个体的农民就是房地产业的主角。每年农村竣工的新建住房面积甚至超过了城市商品住房竣工面积。

　　而且，个人兴建住宅同样是房地产业的组成部分，其对经济的拉动作用与房地产商开发住宅没有两样，唯一的区别在于，它缩短了交易环节，降低了交易成本。应当说，个人合作建房会降低名义GDP增加值，但由此得到的GDP相对来说更有效率，因为它以最低廉的成本满足了消费者对商品和服务的需求。假如政府重视的是实在的发展，而非GDP的名义增长，那么，就应当支持民众个人合作建房。

　　事实上，个人自愿合作建房也可以进一步厘清私人住宅的产权。近年来成为有房一族的市民，所拥有的房产究竟属于什么性质？在国有土地使用权与业主之间夹进房地产开发商，产权问题更为复杂含糊。很多业主入住很长时间也拿不到房产证。房地产商强行安排的物管公司也经常蔑视业主权利，而司法并没有为业主们提供及时而充分的救济。也许，对于住宅，市民的权利远不如农民完整。

　　中国社会的稳定需以一个中产阶层为根基，这个阶层的首要标志就是拥有自己的房产。但最近十几年来购买住宅的业主始终担心土地使用权70年期满后，房屋及房屋所占用土地的归属问题，则清晰地显现了中产阶层内心深处的不安全感。个人合作建房或许会减少产权上的含糊性。

　　当然，个人合作建房有不少好处，但商业化开发模式自有其突出的优势，比如规模经济。因此，平心而论，两种模式也许难分伯仲，不同的民众或许会选择不同的模式。那么，政府合理的政策选择就是平等对待两种模式，让个人自愿合作建房者享受到房地产商所能享受到的一切便利。拒绝歧视，这是法治之下的政府施政的一项基本原则。

　　即使为实现这种平等而提高了政府的行政成本，也不能成为政府拒绝开放个人自愿合作建房的理由。个人合作建房确有可能增加政府各个审批环节的成本，个人合作建房所需土地面积较小，因此政府在拍卖土地上也需把大块土地拆零挂牌。但是，假如民众中自发地形成了一种新的、合理的生产组织形态，那么，按照法治和民主原则，政府所能做的只能是顺应它，而不可为了自己的便利或成本考虑而拒不理睬它。