房价过高将威胁城市的发展

　　美国来信之薛涌专栏

　　国土资源部最近公布的《2004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告》透露，京津两市的综合地价水平为2009元／平方米，远高于全国平均的1198元／平方米，而且大大高于长江三角洲的1450元／平方米和珠江三角洲的1129元／平方米。北京、上海等经济发达城市房地产市场需求强劲，房价涨幅较大，是带动地价不断上涨的原因之一。

　　国土资源部的这一结论，是想否定地价泡沫、地价带涨房价之说，这一结论的逻辑成立与否暂且不说，但《报告》揭示了内地房价上涨过快的事实。事实上，房地产过热是上世纪90年代后期以来的全球现象，本身是经济发展的反映。但是，在一些中心城市，如果房地产过热，居住费用过高，就会伤害城市的竞争力。

　　美国的硅谷就是一个例子。由于新技术的进步，硅谷生意兴隆，房价上涨日甚一日，结果许多小公司在那里付不起房租，刚刚起步的技术人员住不起那里的房子，硅谷也就丧失了过去独霸高科技产业的地位。波士顿则是另一个例子。波士顿由于会集了几十所大学，成为美国最有创造性的城市。正因为这样的成功，使房价过高，波士顿所在的马萨诸塞州成为美国惟一人口流失的州，引起当地政经界的强烈危机感。

　　为什么房价的上涨要引起我们强烈的危机感？我们不妨检讨一些城市经济的几个基本规则。

　　房价上涨，除了人口上涨的原因外，主要是由投资所引起的。经济繁荣吸引了投资，提高了城市土地的价格，这当然是正常的现象。但是，当企业进入城市安营扎寨后，其未来的发展就要仰仗高质量的劳工，特别是年轻的劳工。越是高端的技术企业，越依赖那些年轻、掌握最新科技的劳工。

　　然而，正是这些刚刚“出道儿”的年轻劳工，经济能力有限，无法支付高房租。房地产过热，就会把他们挤走。这些人一走，已经在城市投资的企业就招不到人才，或者只能以过高价格招到人才。最终可能使这些企业丧失竞争力，甚至造成城市的投资过度，形成泡沫。

　　如今的京津地区，还顶着首都的光环，是中外企业的首选之地，房子再贵也有人来。但是，随着经济改革的深入，权力越来越分散，这个光环会逐渐退色，高房价就会变得越来越让人难以忍受。

　　因此，保证京津地区的竞争力，地方政府必须提出一些宏观政策，缓解房价的涨幅。这方面，我们应该参考国外的经验。比如，波士顿地区已经形成了以地铁和通勤列车为中心的城郊交通体系。运用这样的交通系统旅行一个小时，就可以到达一些地广人稀的郊区，买到便宜的房子。

　　而我们在过去二十多年，过度强调私家车的发展，忽视了城市公共交通，特别是大都市与卫星城市之间的通勤铁路系统，还处于非常幼稚的阶段，使城市人口无法向郊区疏散。几年前，一些市民幻想着在郊区买便宜的房子，再买辆私人车进城上班，两者相加，费用也比在城内买房子节省得多。现在发现，严重的堵车已经使开私家车进城上班成为乌托邦的幻想。

　　事实上，从交通、环境、房地产价格等种种因素考虑，世界上几乎没有一个大城市能够没有通勤铁路而维持其长期繁荣。京津地区要长时间保证其竞争优势，私家车热就必须退潮，公共交通体系就必须急剧扩张。

　　(作者系本报驻美特约评论员)