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鸡年幸福生活猜想:北京楼市是否降价?


http://www.sina.com.cn 2005年02月10日09:01 新华网

  2004年北京楼市,绝对像一出热闹大戏:政府加大宏观调控力度,“8·31”土地大限,央行调整利率,信贷门槛提高……政府、专家、开发商,为了房价是否合理的问题争得面红耳赤。但反映到市场上,老百姓最关心的房价,依然是“涨”声一片。根据北京市统计局公布的数据,2004年,北京商品住宅平均售价为每平方米4747元,比2003年上涨6.5个百分点。当然,无论哪方观点,都仅供您参考。

  [政府声音]房价涨幅将下降

  “2004年,我市商品住宅价格涨得稍微快了一点,今年房价涨幅将有所下降”,市发改委有关负责人如是表示,而且今年政府要通过信息公开的方式平抑市场价格。

  目前,影响北京房价的因素主要有三:建筑成本、供求关系以及人们的心理预期。

  从成本来看,去年原材料价格的大幅上涨、搬迁费用的提高等,都在一定程度上拉动了房价的上涨。但为了争夺市场,房地产商一定会适当压缩高额利润。同时,北京的商品住宅将持续保持充足的供应。

  自国家颁布“8·31”土地政策后,北京通过筛选的项目有288个,累计建筑面积达4300多万平方米,这已经能够满足近两三年内的需求。而且,目前没有通过筛选的项目建筑面积累计有6000多万平方米,它们可以通过挂牌等方式进行转让,其中大部分都可用在商品住宅的建设上。去年房价明显上涨与人们的心理预期也有很大关系,房地产商与消费者间处于明显的信息不对称状态,房地产商的言论、政府的政策是造成人们心理预期提高的重要原因。

  “政府今后要把政策稳定下来,同时增加政策的透明度,把可以供应和准备供应的土地信息公开,通过更广泛的渠道让更多的人了解供应信息,只有这样才能避免那些不必要的担心和恐慌,从而让房价更稳定。”该人士表示。

  该人士建议,买房要根据自己的实际需求和承受能力,不要为了投资而急于买房。

  [专家论坛]房价会理性回落

  “今年北京楼市房价肯定不会涨!”国务院发展研究中心金融研究所副所长易宪容斩钉截铁地说。他指出,根据官方统计,去年北京房价的上涨幅度仅为3.7%,所以楼价飞涨完全是由开发商操纵制造的假象。尽管去年实行了新的土地政策,但供应量仍很充足,今年的新项目数量不会减少。同时,目前购房高潮已出现下降趋势,去年的高基数使得今年的上涨几率变得很小。政府加大调控力度,以及利率的变化,都会促使房价下降。

  某房地产经济研究发展中心负责人李小宁也指出,今年房价将理性回落,其幅度在3%-5%。去年楼价上涨很大程度上是消费者非理性抢购造成的,需求释放提前放量,今年将会疲软。同时,房贷门槛提高,利率继续上调的趋势,都会放慢消费者的购买步伐,而且出租市场租金下滑的现状也会抑制投资行为。从世界范围看,我国房价水平已高出太多,所以今年政府控制房地产的细节政策会更多,使房价回落到合理水平。

  专家们建议,有迫切需求时再考虑购房,选房要视自身经济实力,经济条件不好可以先选择租房。投资房产绝对不是“保险箱”,要理性分析才能避免被开发商所迷惑。

  [企业心声]房价上涨10

  %“国美第一城”营销总监潘庆生态度很坚决:“房价一定会涨,整体幅度在8%-10%。”首先,去年的“8·31土地大限”,使中小企业短期内激活项目难度加大,推出新项目将会出现断档期。其次,购房需求量仍然很大,销售势头旺盛,特别是中档住宅项目的需求量膨胀加快。最后,随着奥运临近,基本设施和交通环境日益完善,必然会促使房价上升。而且,北京地区的房价上涨空间巨大,不会出现上海、广州那样的泡沫现象,整体增长会非常平稳。从涨幅势头看,依然是东部区域最为迅猛,其次是北部和南部。

  “三环新城”销售经理钟争也给出“一般项目有10%上涨”的推断。去年楼盘热销的势头将在今年得到延续,而土地政策紧缩和银行贷款门槛提升,令开发商做新项目的成本会增长几倍,这些成本负担肯定由购房者来承担,最直接的表现就是房价增幅加大。在热点区域上,由于CBD这样的传统热点房价已经很高,因此西部、南部、上地、亦庄地区的上涨空间会更大。至于经济适用房,今年供需矛盾会更加激化,虽然号称供应量仍在300万平方米,但已基本处于销售一空的状态。所以,今年政府会加强定向供应的调控措施,使房子落到真正符合购买条件的人群手中。

  可以感觉到,与政府和专家的意见相反,开发商依然对今年楼价的涨幅非常乐观。而在抑制房价上被寄予厚望的经济适用房,其发展前景依然不容乐观。(记者务名扬于恒舟)

  [市场回顾]去年北京住宅价格涨400元

  普通住宅市场均价最高月份为9月份,其中普通住宅销售(预售)均价高达6234元人民币/平方米。3-7月份普通住宅的均价呈现上升趋势,直至在接近年底后才有小幅回落,但仍比上年同期增长约400余元。

  从热点区域看,朝阳区由于城铁8号线、五环路及八通线贯通,继续巩固着其在普通住宅销售中的霸主地位。海淀区由于受到西四环周边土地供应量放缓的影响,在下半年销售量一路下滑。至于丰台,由于硬件环境的改善,普通住宅销售量则逐步攀升。

  2004年,经济适用房放量减少,新增项目只有三环新城、定福家园、西山枫林三个项目,市场新增供应量123万平方米。从整体看,经济适用房的集中销售区域为昌平区,回龙观文化居住区和天通苑的成交面积占整个市场交易面积的53%。经济适用房销售均价为3124元/平方米,较上一年提高了206元/平方米。

  在央产房上市和相关政策的带动下,2004年的二手房成交量达到4万套以上,是北京二手商品住宅交易最为火爆的一年,但3108元/平方米的销售价格,相比2003年并未出现大幅提高。

  特别值得关注的是,普通住宅外省市购房人群比例进一步加大,他们在京购房面积和购买金额分别占到总体的31.7%和31.9%。据业内估计,2005年这种势头还会延续。

  (来源:北京娱乐信报)


 
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