看不清的个人集资建房

　　自称节约成本达二至四成投资者权益保障尚显模糊安元许凯

　　对于以工薪百姓为主的地产消费者而言，买一套动辄几十万元的商品房不仅要花掉所有积蓄，往往还要继续偿还多年的贷款，因此当合作建房发起人喊出“可以比买商品房节约20％到40％资金”时，关注并决心加入这一行列的人们从四面八方群起支持。

　　与此同时，关于集资建房之合理性、合法性、可信度、可行性等等诸多问题也引起业内外人士的关注，国家建设部门也开始关注其中可能出现的违规现象。

　　那么，个人集资建房到底是在为拉低房价而努力还是正在成为个别人的利益工具？是“居者有其屋”的梦想实现还是拖延了更多人的置业时机？是钻了法律的空子还是国家政策的下一个焦点？这些问题或许不能一时间全部搞清，但它确实值得正在计划购房的消费者与正在洋洋得意的地产开发者共同关注并思考、反省。

　　从“蓝城”网站上可以详细地看到所有关于个人集资建房的优势与详细计划，并且发起人于凌罡也一度表示集资合作进行顺利，但在一些负面声音越来越强的同时，于凌罡也于近日表示，“如果年内拿不到地，那就不做了”。如此一来，个人合作建房到底是否可行，是否能够合法化，这些一直争论不休的话题反而变得更加暧昧。

　　自称节约成本 40

　　%70年限回报 2.5倍

　　第一个在全国引起关注的“个人集资建房”事件发起者于凌罡透露，眼下已有500多个购房者与他达成了初步的合作意向，另外还有多人与他联系；不久前南京一个名为“我爱南京自建／团购房俱乐部”刚刚召开了筹备会，并也已吸引了200多人报名；上海一家信息咨询公司在网上对个人集资合作建房进行百姓认可度调查，多数人认为个人集资建房可行……个人集资建房之所以受到如此拥戴，其自称“可节约20％－40％成本”及“物业透明自主”等优越性，是最根本的吸引力所在。更何况在发起个人集资建房的“蓝城”网上还特别提出了“底商回报在地皮使用年限为70年的前提下，在不考虑租金上涨的前提下，将达到投资额的2.5倍。”

　　对于个人集资建房，于凌罡等人组成的团队也制定了一套比较完整的开发计划。于凌罡称，眼下地段基本确定为距健翔桥～四元桥段北四环主路1500米以内的，地上准建面积2万至 4万平方米的住宅用地。目前北五环的地价基本在每平方米3200元左右，北四环的地价应该在每平方米4000元左右，加上建筑成本以及预提的风险成本，每平方米7500元的价格应该算比较合理。按他的说法，建成的房子类似于酒店式公寓“纽约客”，精装修，以跃层为主。北京一位房地产业内人士也表示，按照层高为4.8米的跃层以及所处的地段而言，7500元一平方米的价格应该比购买同类房子便宜 20%左右。

　　建房联盟百元入会

　　有人提出敛财之嫌

　　于凌罡表示自己是以非营利为目的的集资建房号召者，目前其发起的个人集资建房支持者甚众，并且该项目将在“五一”前成立公司。几乎与此同时，在其数次召开集资建房的讲解会之后，有关发起此行动的组织信誉度和项目切实可行性等问题也引起了很多人的关注，并认为不排除组织者有敛财嫌疑。

　　有消息说，中国民生银行中关村支行行长纪乃方明确表示，该支行将为合作建房提供所需贷款。于凌罡也于日前透露，“现在报名参加其项目的已经有700人到800人，交了会费的也已有300人，已经满足预计申请实体的人数”。因此，项目在春节前已经开始正式申报，本月会开始具体操作，预计在“五一”之前可以把公司申请下来。他还强调，在公司申请下来之前，新人还可以加入，此后，就只能列入排队名单，等待有人退出方可以替补。

　　1月 15日、 16日下午召开的合作建房联盟成立大会上，参加会议的200人每人交了100元入会费。在网上一些地产论坛上，一些表示曾参加过类似会议的人表示怀疑，个人集资建房组织者是否存在敛财目的，并认为这些从百姓手中融来的资金很有可能最终被卷走，所谓的集资建房项目也不过是个泡影。

　　一些网民表示，“几百人参与投资开发的项目到最后很容易出现混乱局面，而所谓的组织者也缺乏相关的专业水平”。另一些人则明确认为，“个人建房不应当成为理想主义的试验田，因为它牵涉到数百户人家的财产”。

　　是否合法暂无定论

　　建设部门关注违规

　　个人集资建房到底是否能够从法律角度合法过渡到实际操作阶段是这一事项成功与否的关键所在。政府部门虽未明确表示过对合资建房合法性的看法，但近日国家建设部一位官员透露，相关部门已经开始关注个人集资建房中可能出现的违规现象，对不合法的个人集资行为将坚决叫停。

　　对于建设部这一态度，于凌罡认为，个人集资建房已经得到了政府有关部门关注，有利于这种模式的规范发展，并表示相信建设部能支持合作建房。他还透露，目前集资合作建房进展得很顺利，已成功组建了行政组、财务组、法律组、工程组，并且这四个小组已经开始充分发挥作用。

　　但在其网站张贴的合作章程中，对于资金方面的内容大多是要求投资人如何确保资金安全到账及违约退出的惩罚条款，涉及如何保障投资人资金安全以及组织者的法律责任和违约赔偿等问题却没有明确表示。

　　此前北京市国土局政策法规处处长丁世华曾表示，对于个人集资买地，从土地市场方面来说是行得通的，至于后期开发是否符合开发土地的资质要求，目前相关法律还不是很明确。而国家开发银行相关负责人也认为，于凌罡倡导的是非营利集资建房，不属于非法集资。

　　建设部政策研究中心主任陈淮表示：“这种形式不会成为市场主流，它需要很强的专业开发技术和专业管理能力，并不是每个建房人都能驾驭市场风险。”

　　政策资金诸多问题

　　本市短期难有交易

　　在全国多个大城市正快速升温并受到关注的个人集资建房在天津则尚未出现。本市土地交易中心有关负责人表示，目前本市土地交易市场中尚未出现个人或个人集资购买土地建房的现象，预计短期内也很难出现这样的交易现象。

　　土地交易的金额过高及可供开发土地资源限制等原因是个人集资建房难以获得土地资源的重要原因。有关专家表示，个人集资建房的需要在城市中确实存在，因此目前挂牌上市的地块一是需要具备规划而按街房（四面有路）售卖，二是要按照整体城市规划和建设需要整体推出、不可切售，对于个人及个人集资购买而言难度很大，不容易实现。据透露，目前本市也出现过一些个人名义的土地交易，但其主要集中于售让、补交土地出让金、私产房损坏后拆除或重建等情况。

　　地产市场拉响信誉警报

　　价格、品质、服务、透明度等诸多方面的不满，构成了购房人群体对于整体房地产行业的反抗情绪———眼下个人集资建房的热度攀升背后，其实反抗情绪的影响远远大于利益结构的诱惑。因此，个人集资建房不论成败，它的出现已经足以提醒地产业者拉响自身的信誉警报。

　　虽然今天国内的房地产行业在产品、惯例、营销体系等方面都已经在快速发展并完善着，但以今天住宅产品售价与普通消费者收入之比而言，商家显然还需要给予产品更坚实的内在品质作为支撑。这种品质的含义应该包括，人性化的环境与户型设计、适当超前的配套设施、确保长期使用安全的管网系统、完善的物业与维修体系，以及公平合理的买卖合同与条款、适度比例的利润等等。而眼下地产市场大环境中无法躲避的霸王合同、暴利销售、更改设计、低质施工等等负面现象最终对交易质量、居住质量和后期服务质量等方面形成的综合压力，让购房人找不到切实可行的改善途径，此时出现的个人集资建房也才会受到如此之众的拥戴。

　　从这个意义上来说，个人集资建房不失为一剂猛药，可以泻一泻地产市场的火气。反之，若药被那些别有用心的人们加了工，也有可能会伤及无辜。

　　本版撰文新报记者安元本版摄影新报记者许凯