步入良性上升通道（区域市场聚焦·楼市）(图)

http://www.sina.com.cn 2005年02月21日01:33 人民网-华东新闻

　　沈静

上饶市区商品房价格走势

　　江西上饶市提出建成浙赣闽皖四省交界中心城市区域和快速发展地区的目标后，该市经济社会呈现出良好发展态势，也带动了上饶房地产业的快速发展。

　　数量：求大于供

　　3年来，上饶的生产总值从200亿元增至300亿元，城市化率以每年2％的速度递增。仅2004年，上饶工业园区就安置就业人员7．2万人，实现固定资产投入153亿元，同比增长35．7％。这一切，都大大拓展了房地产的需求空间。

　　上饶市房管局局长助理江水录介绍说，一方面，由于旧城改造、基础设施完善、城市化进程等因素，上饶吸引了不少外来人口。另一方面，中等收入以上的社会群体、机关事业单位职工在房改之后，进入了一个依靠市场改善住房条件的加速期，因此购房需求旺盛，一年接近200万平方米，其中市区超过80万平方米，外来居民购房的比重由2002年的1．46％上升到2004年的28．4％。

　　近两年，上饶市新商品房年竣工约140万平方米，商品房销售面积与竣工面积之比为1．25∶1，需求略大于供给。目前，上饶存量房交易与增量房交易两者比达到0．75∶1，已形成良性互动。另外，市民投资置业的观念不断加强，2000年其比重仅为4．48％，去年上升到22％。

　　房价：平稳攀升

　　在以上需求大势之下，上饶市区商品房房价步步抬升：2000年比1999年增长7．5％，每平方米为860元，2001年增长16．27％，达1000元，2001年增长15％，达1150元，2003年增长8．7％，达1250元，2004年增长10．4％，达到1380元（见附图）。

　　“在地区生产总值连续保持两位数增长的情况下，房价每年有10％左右的持续增长，并不奇怪。”上饶市房管局局长汪满火分析说，“从居民收入来看，2004年上饶市区城市居民人均可支配收入达到7573元，比上年增加800元，增长11．81％，高于物价包括房价上涨。”

　　他认为，未来几年，上饶房价还有一定涨价空间。一方面上饶房地产市场看好；另一方面，去年实施的土地政策、金融政策等调控手段仍将加强，上饶加大了土地的调控供应力度，每年保持在60万至80万平方米左右，土地使用权招投标制度将日益规范，市区经营性土地成交额达到每亩53．33万元，最高成交价突破每平方米6000元，地价高势必造成房价居高不下。

　　政策：区别对待

　　银行按揭和住房公积金制度的实施，提高了不少家庭特别是支付能力较好家庭的购买力。2004年，上饶累计归集公积金5．11亿元，累计发放公积金各类贷款4．14亿元，对促进全市住房消费的作用越来越大。据统计，该市有90％左右的购房户进行了银行按揭、公积金贷款，全市人均住房面积达26．45平方米。

　　对于中低收入家庭，上饶市也适时推出经济适用房。该市首批经济适用房建设项目正在启动，已拟定在南环路以北的郊区地带，占地70余亩，计划建设6万至7万平方米，每户核准面积标准在76至112平方米之间，每平方米价格在700至800元左右，可解决五六百户中低收入家庭的住房问题。

　　竞争：品质为先

　　前几年，上饶市区居民在谈论住房条件时，主要停留在“几室几厅”、“面积多大”上，如今，谈得最多的是户型结构、朝向、配套、景观、物业等。江西立天唐人有限公司副总经理谢作家认为，一个城市的房地产开发总是不断向更高层次迈进的过程。上饶也不例外，近几年，一批居住环境好、配套齐全的智能化住宅小区，主导了上饶房地产市场。当地房地产业更加注重商品房的空间功能设计，套型多样，着重考虑日照、通风、朝向，讲究人居环境。“现代城”、“绿景家园”、“江南人家”等，都是低密度园林式、亲水养生型的商品住宅区，生机盎然。

　　另外，随着交通、公共设施等城市载体功能不断强化，一些上饶市民已不在乎居住地的远近，相反，为提高住宅本身的功能，还有一种由闹向静、由中心郊区向郊区转向的趋势。

　　《华东新闻》 (2005年02月21日第四版)