专家人士分析：三道关扼住个人集资建房梦

　　在2月18日下午的“房地大家谈”活动中，市房地局土地利用管理处处长朱文锦，在回应多名网民关于“个人集资建房”的提问时称，上海对个人集资建房，目前既不反对，也不鼓励，也没有专门针对个人集资建房出台的土地供应政策。而此前，“家圆”的组织者已设想成立房产公司进入市场程序购得土地。即便如此，“家圆”成员实践梦想的每一步设想，几乎都招来一片质疑。

　　土地关

　　市场化拿地几无可能

　　房地产业资深律师：经营性土地出让招投标对竞标单位的资质有硬性要求；

　　委托另外的开发商帮助拿地，成本可能更高，而且会冒很大的风险。

　　某银行业人士：资金来源单一化和相对透明度，将导致其在土地竞买中处报价劣势。

　　房地产业资深律师、上海美达律师事务所主任陈世福说：“个人合资建房符合相关的法律法规，但实际操作成功的可能性不大。”作为专业性很强的行业，房地产开发企业必须具备相应的资质，但陈世福说，“家圆”注册成立的项目公司只能取得一个暂定资质。可事实上，从2002年7月1日起，上海在经营性土地出让的招投标中，就开始对竞标单位的资质等条件有了硬性要求。上海市房地产科学研究院副院长王青兰博士说，综合目前上海地块招标公告中的要求，允许暂定级资质企业参与的并不多。

　　“如果需要更高的专业资质，它或许可以向其他房地产公司买壳来解决。”但陈世福随即又否定了买壳购地的可行性，因为目前上海在土地出让领域运行的是综合评估，其中涉及到很多指标，如公司持有的资金量、信用等级、历年开发量等，也就是说，土地并非价高者得。而“家圆”成立的新公司无业绩、无开发量，这些方面都是空白，拿地就不具备与其他专业房地产开发公司竞争的条件。

　　而就算不考虑资质问题，拿地也还是难上加难。某银行业人士认为，“家圆”即便成立了项目公司，由于其资金来源的单一化和相对透明度，其运作模式又决定了公司信息无法保密，所以必将导致其在土地竞买中的报价劣势。“如果他们和其它房产公司相中了同一块土地，只要数百个出资人中任何一个口风不严，那么‘家圆’的竞价实力就基本被对手摸清了，对手只要在‘家圆’的资金总额上稍作加法，土地就将轻而易举到手。”就算资金量只被核心参与者所掌握，但知情人数也还是太多，从那么一大群“股东”嘴里问到几个数字，实在是太容易了。

　　如果受限拿不到地，是否可以委托另外的开发商帮助拿地？“家圆”的一位支持者提出了这样的设想。

　　“其实这样成本可能更高，而且会冒很大的风险。”陈世福提醒说，按照地方相关规定，在土地开发量没有达到30％的情况下，不能变更土地使用权。如需变更，还要再交纳一笔地价总额3％的契税，加上支付给开发商的管理费，成本会很高。

　　融资关

　　银行融资路径难觅

　　交行信贷部业务人员：不可能从银行获得个人住房贷款。

　　工行95588的接待人员：几乎没人可能以抵（质）押贷款的方式去集资造房。

　　建设银行一位负责人：以公司名义向银行融资可能遭遇无人敢放贷情况。

　　上海珠江投资有限公司开发部负责人：新公司凭注册资金，取得银行贷款支持有相当难度。

　　按照发起人的设想，“中外环之间，地价300万元/亩，工程总标的约2.5亿元”是“家圆”比较理想的蓝图，为了使参与者能出小钱办大事，该项目的初募资金大约只需人均15万元即可。当然，以理想化的500人次为募集量，该项目的初募资金总额约为7500万元。在参与者不可能所有人都在完工前足额支付房款的前提下，项目的资金缺口看来只能依靠银行融资。

　　“私人集资造房？没听说过！”据交通银行信贷部的一位业务人员介绍，银行在个人住房贷款的程序上有严格的要求，比如申请贷款前要出具售楼合同、已付房款的收据和个人收入证明等。而像“家圆”这样的集资造房模式，其参与者不可能获得全套的上述凭证，要想从银行获得个人住房贷款显然不可能。但该业务人员也表示，个人融资的渠道行得通的大概只有抵（质）押贷款，也就是把你现有的不动产、存单等，押给银行获得相应的放款。

　　工行95588的接待人员分析，几乎没人可能以抵（质）押贷款的方式去集资造房，“你想想，就算是70万元的房子，你要向银行贷足50万元，那你至少也要在拿得出20万元现金的情况下，再拿出价值55万元的存单（国债），或者是用市价72万元的产权房作抵押。按规定，这种贷款的年利率要5.76，贷款最长还不能超过3年。”接待人员认为，已经有那么多现金、存款或等值房产的人，不太可能会因为改善居住而参与集资造房。

　　能不能以公司名义向银行融资呢？上海建设银行的一位负责人告诉记者，两年前的“硅谷楼”就曾经有过类似的问题，现在看来，该项目的不了了之是先天注定的，而今天的“家圆”项目如果要进行，也同样要面临当年的困境。

　　该负责人指出，在央行规定“不得向个人发放建房贷款”的前提下，“家圆”项目能够争取的融资只能是面向企业的房地产开发贷款。但房地产开发贷款必须遵循现有的规定，比如贷款前先要获得土地、“四证”（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证），也就是说，“家圆”项目在前期最需要资金的土地环节上，即便成立了公司，也不能寄希望于从银行获得融资来购买土地，动辄上亿元的土地竞买费用必须由该公司自行承担。

　　“退一万步说，就算他（指‘家圆’）拿到了土地，也具备了‘四证’，拿到我们银行来申请贷款，你说我敢不敢放贷？我可以很负责地告诉你，不敢！”某银行信贷部的负责人分析称，在信贷人员的眼中，同样的市场环境下，“家圆”项目和普通的房产项目相比，其风险远较后者更高。

　　上海珠江投资有限公司开发部经理任朝辉指出，目前金融机构对房地产开发企业的融资贷款管理越来越严，新公司仅凭注册资金来判断授信额度，授信条件不够，因此取得银行的贷款支持有相当的难度。

　　公司关

　　公司化运作难点多多

　　不以营利为目的，如何缴税？

　　未列入股东名单的集资人如何行使权利？

　　内部定向销售，不依法办理“网上备案”，将遭主管部门严厉惩处。

　　资金如何协调，一旦项目建设到一半没钱了怎么办？

　　即便是在“家圆”论坛上，对合作建房的各种质疑也几乎从未停歇。面对太多的问题，持支持观点的网友则“见招拆招”，发表了很多见解独到的设想。但至今为止，某网友对“公司化模式”的质疑仍然没有得到“家圆”支持者们的解答。

　　对个人集资建房的公司化运作，该网友提出的两个问题非常犀利：

　　1，公司以营利性为特征，换句话说，如果你去工商局登记注册公司，之后你还必须去税务局办理税务登记，这就意味着这个组织还要缴税。但是，“家圆”今后成立的项目公司是不以营利为目的的，没有营利，它的税款从何而来？

　　2、有限责任公司的设立有股东数不超过50人的上限规定，这就意味着500人的集资造房项目，必须采取授权委托的形式，即未列入股东名单的其余450人必须以书面的形式委托这50位股东行使权利。但事实证明，关于委托代理合同的纠纷非常多，同时也非常复杂。此外，如果放弃有限责任公司的模式，合伙的形式也不可取，因为“合伙”作为一种组织形式在其成员的内部责任分担上具有极大风险（无限连带责任）。

　　除了上述观点外，记者采访中听说的另一盆“冷水”也和公司化运作有关。有关人士称，即便所有环节一切顺利，到住房落成时，“家圆”仍要面临一个不容回避的矛盾，即按照现行的上海市房地产销售管理规定，商品房销售必须走“网上备案”的制度，纳入市场公开发售。但“家圆”今后开发的房产初衷就是内部定向销售，以保证参与者的购房。作为房产企业，如果不依法办理“网上备案”，定将遭受主管部门的严厉惩处。2004年杨浦区“紫罗兰家苑”因为私下售楼，已经被市房地局“没收非法所得227.4759万元，并处罚款58万元”，不难想象，“家圆”的项目公司在成立之际，就将直奔私下售楼而去，届时的处罚后果，究竟又该归谁承担呢？

　　“另外一个现实的问题是资金如何协调，一旦项目建设到一半资金无法跟进怎么办？建成的房子质量如何保证，以及房子能不能达到参与者当初理想中的社区要求，都是很具体的问题。”上实房地产有限公司副总经理沈浦阳总结说，个人集资建房在政府对规划和容积率要求不太高的三线城市尚有可能，要在上海这样的城市操作，太难了。（作者：晨报首席记者罗剑华记者丁利民李宝花）（来源：新闻晨报）