三桥合龙催生江北楼市变局

　　本报记者　莫军　实习生　杨扬

　　开发商眼里的江北是一块铺满黄金的风水宝地。近日已经有多家房地产开发企业在江浦珠江镇周边拿了地，目前正在做项目的前期准备。其背景是来自南京市政府部门的消息说，今年十运会之前，南京长江三桥将确保合龙。

　　众多房产界人士的共识是：三桥对长期受制于长江天堑的江北房地产业，是一个重大利好消息。它必然会成为江北楼市加速发展的“助推器”。江北地区原先以长江大桥为中心的房地产开发，将随着三桥的建设而相应转移。

　　新一轮的江北圈地大戏已经上演。事实上，处于一江之隔两重天的江北，在多种利好消息的刺激下，房价已经接近主城区的价格。江北楼市过火的背后，依然是重复的疑问：会不会重蹈江宁楼市配套跟不上的覆辙？

　　比拼河西楼市

　　浦口区政府日前透露，长江三桥开发区最新方案已经敲定：规划将长江三桥北引桥至京沪高速之间划为三桥开发区，面积由过去的50平方公里扩大到80平方公里。它将成为浦口区最大的产业基地，开发区将建设一批滨江住宅。

　　据介绍，开发区距江对面的河西新城驾车只需10多分钟时间。但是由于地价成本比主城区低，在房价上，江北的优势却十分明显。现在河西房价每平米多在5000多元以上，而江北仅2300元左右，不及河西房价的一半。

　　业内人士预测，三桥建成后，如果江北的开发商不急于“透支”，把价位定在每平方米3000元左右，那么，给河西的压力还是挺大的。

　　三桥对江北的房地产影响

　　南京楼市一位资深房地产研究人士称，南京长江三桥的建设将对江北房地产产生重大而积极的影响，该地区的房地产将因此而步入快速发展的黄金时期。

　　在促进区域发展上，三桥的作用更多体现在推动江北房地产、延展河西地产发展的空间上。

　　这位人士分析指出，尽管长江大桥经常出现堵车现象，但是，在大桥附近的明发滨江新城、大华锦绣华城、华侨城、江畔明珠广场、旭日华庭等项目的销售业绩，就明显要比江北其他地方的盘子好。长江二桥由于地理位置相对偏远，主要的作用还是缓解交通压力。

　　但三桥就不一样了，它的南岸起点与绕城公路刘村互通，把河西跟浦口紧密相连，极大缩短了从江北到南京老城区的“距离”。而且，这种“距离”不仅仅是空间上的，还来自人们的心理上。

　　该人士说，现在很多地产大腕都扎堆在河西，随着发展，河西的开发必然会趋向饱和，加之购房者在房价上的自我比较，三桥的江北房地产的巨大拉动作用会在不久的将来得到充分体现。

　　江北楼盘要卖9年

　　青岛华欧230万平方米“国际友好城”，福建明发160万平方米“滨江新城”，苏宁360万平方米“天华百润”，再加上“威尼斯水城”、“大华新城”，南京江北高度集中了5大百万平方米以上超级大盘，总建筑面积约1230万平方米。

　　根据市房地产市场发展研究中心的统计，去年1至7月，江北销售的住宅面积为76.21万平方米；倘若根据这一数据推算，那么，光5家超级大盘的总开发量，就够江北市场卖上9年半了。

　　假设每户住宅平均110平方米，这5大盘足足可以“装”下江北人口的四分之一。

　　配套、配套、还是配套

　　事实上，一个长江大桥的收费站的拆迁与否，就能带来江北楼市价格与销量的变化。与楼市配套的设施多长时间内完成，成为江北楼市恒温的一道坎。

　　很多江北中小楼盘的发展商私下联合，桥北收费站一撤，房子铁定涨价。其中一家开发商出示的价格清单上，以前一期的均价是2250元，近期二期的均价是2700元，昨天他把二期大部分盘子调到每平方米2800元。再过两个月，铁定突破三千。

　　但南京市房产局的相关官员亦称，江北房价在南京一直处在垫底地位，并非一道收费站所能左右，有配套、交通、环境等诸多硬伤使然。这位官员表示，桥北收费站撤除后，江北的房价不会出现暴涨的势头。

　　据介绍，江北楼盘开发的速度远远超过了其基础设施和配套设施的建设速度，比如江北到现在为止还没有一家三级甲等医院，大型超市也不多，中小型超市分布不合理，不能形成传统意义上的购物中心，交通瓶颈的突破尚需要较长的时间等等，这些都让很多回归理性消费的购房者开始慎重对待在江北投资置业。

　　据了解，总投资约30亿元的南京过江隧道工程即将实施，预计将于2008年底建成，2009年上半年通车。

　　但业内人士的质疑之声又起：如果三桥和过江隧道再收费的话，对江北的楼市恐怕又不是个利好消息？

　　起步晚之后起点有多高

　　房产专家宋坚认为，目前江北的开发模式与以往的新区开发模式有着很大的不同。以往通常是开发商拉着规划走，哪儿的地价低，开发商就在哪儿盖房子，一个一个的项目不成片，而且开发商自身的配套意识也比较薄弱，导致一些市政、生活设施难以配套，业主生活很不方便。江北则不同，这里是开发跟着规划走，先有完整的、超前的整体规划，再以规划引导房地产开发。因此，从一定意义上说，江北的房地产开发是理性的，不是盲目的。

　　业内人士还认为，目前聚集在江北的地产商，一般都是规模大、实力强、品牌优势突出的成熟发展商，有着丰富的房地产开发经验和先进的开发理念。江北的房地产开发起步较晚，从某种意义上说，是利大于弊。正因为起步晚，他们就有了很多的前车之鉴、经验教训，可以在一个更高的起点上实现新的跨越。

　　据了解，一个全新的江北新城的规划，将由政府和社会两方面的资金合力完成。仅交通一项，政府的投入达到200个亿，“3纵7横”的交通网络将在2005年内全部完工。

　　未来江北新城定格在四大特色上：国内高新技术开发区和高新技术产业区，打造国内一流的“医药基地”，构造集休闲、旅游、度假、娱乐、居住于一体的南京“后花园”，建设显山、露水、现绿的“生态浦口”。对发展计划非常有信心：浦口目前一二三产业的格局是12：41：47，“经济总量和经济效益都呈现良性循环。”

　　《江南时报》 (2005年02月22日 第十二版)