上海： “网上交易”激活二手楼市

　　本报记者　孙小静

　　2月20日，开通3天的上海二手房交易服务平台迎来了第一对通过网上撮合成功签约的客户，出售人赵真利通过静安区的受理处，将自己位于徐汇区的一套房源上网发布了出售信息。买卖双方签署了房屋买卖合同和资金监管合同，这笔交易也随之进入网上平台的权属转移登记程序和交易资金监管程序。

　　打破地域分割，实现跨区挂牌交易

　　“这一平台首次打破了地域分割。”上海市房地产交易中心主任蔡顺明告诉记者，出售人可以向全市任何一家有资格的受理处申请房源信息挂牌上网，“即可以跨区县挂牌、登记受理。”

　　“出售人只需到受理处跑3次，便可完成从挂牌、签约、贷款、还贷、产权登记、资金交割、申领权证等全部交易手续。”蔡顺明向记者解释道，“最多也就15个工作日。”而以往个人售房，找到中介后，仅房产交易登记一项就需要20天。

　　“出售人如想要修改售价，除了到原受理处办理变更手续外，也可在家登陆‘网上房地产’网站直接进行修改，修改后的信息网上次日发布。”资金交割更方便，买卖双方只要借助平台提供的结算系统，就近向5家会员银行的550余家营业网点中任何一家付款或收取房款。

　　与二手房交易平台一并试运转的还有与之配套的二手房服务体系，平台上不仅有首批8个区10个受理处同步受理全市范围的二手房买卖、租赁和公有住房差价交换三类交易业务，还有19家71个经纪人及5家银行、3家评估担保服务机构提供配套服务。

　　全程监管，杜绝暗箱操作

　　说到赶搭平台交易“头班车”的原因时，不少放盘者都说是因为“透明、安全”。

　　上海二手房交易服务平台的第一个挂牌交易当事人袁国佺告诉记者：“我曾委托中介公司出售一套景观房，他们先告诉我有人出93万元，后又表示有人出100万元，我便决定出售。后来，我去市场调查发现，这套房子市值达110万元。那个93万元的出价是中介杜撰的，为的是降低我的心理价位。”上过中介当的人不止袁先生一个，压低委托者的售出价、抬高购买者的买入价，非法赚取差价，已成为部分中介公司的“赢利模式”。

　　中介公司的违规行为还不止于此。“有的购房者自己资金有限，却想炒楼，中介公司就帮助他们将房价‘提高’，如70万元的房子写成100万元，然后向银行按揭七成，使购房者以‘零首付’实现‘空手套白狼’。”上海市房屋土地资源管理局副局长庞元介绍说。“有了二手房交易平台，上网挂牌的房源信息都要经过受理处的核查，成交后也会及时摘牌，从而保证了上网发布的信息均为真实、可交易的。同时，交易价格由权利人自主确定、网上公示，从而杜绝了暗箱操作、赚取差价等不规范行为。而为平台提供配套服务的中介机构不仅按‘严进宽出’的原则严格筛选，其诚信信息也在网上公布。”

　　另外，平台监管系统还全程跟踪交易中产权转移及资金交付状态，市场交易行为和产权登记同步完成后，受理处才进行监管资金结算，确保房屋交易的“银货两讫”。

　　“三流合一”，中介面临新挑战

　　有了二手房交易平台，市民出售房产既可以自愿选择平台认可的71个经纪人提供服务，也可以在网站上直接与有意向的购房者进行交易。这对上海的房地产经纪机构无疑是一个巨大的挑战。泛城租售网长宁店的物业顾问朱宁表示，这可能会导致经纪机构的“洗牌”，“靠赚取差价赢利的小公司可能会失去生存空间。”

　　与2004年3月推出的新建商品房网上备案和登记不同，二手房交易平台实现了真正意义上的信息流、权利流和资金流“三流合一”。从1997年就开始投资房地产的袁国佺对此特别有感触，“房产作为投资产品的金融性增强了，更便于流通了。”

　　但是，流通性的增加是否会导致房地产市场的投机行为上升？庞元的回答是“不”。他认为，平台使二手房交易更趋公开、透明，房产价格更为真实，这反而有利于房地产市场的健康发展。据他介绍，上海的二手房市场逐年增大。去年二手房的销售面积已与新增商品房持平，均在2000万平方米左右。此次推出的交易平台将进一步促进二手房市场的规范，对整个房地产市场无疑也会是一剂“补药”。

　　《人民日报》 (2005年02月22日 第五版)