南京物业服务收费下月启用新规

　　【南京日报报道】 （记者 张小川 通讯员史佳）经过半年多的调研、开了上百次座谈，“大修”后的《南京市物业服务收费管理实施办法》昨天正式出台，并将于3月1日起执行。据悉，经过“大修”的物管收费新规矩，至少在装修保证金、小区停车费、空置物业收费等5个方面作出新规定。

　　焦点一：装修保证金“寿终正寝”

　　2002年6月1日起执行的物管收费老办法规定，业主装修前，都得向物业公司交纳房屋装修保证金，普通住宅少则800元，多则1500元。由于原先的物管收费规定业主“违反装修结构安全协议的，物管企业有权扣除装修保证金”。说不清是“钞票”太馋人，还是业主“不听话”，业主与物管企业因此引发的纠纷一直没有断过。昨天出台的新《办法》规定：装修单位应在装修前与物业管理企业签订装修管理协议，并按规定标准交纳装修管理服务费用。除此之外，物业管理企业不得向业主和装修单位收取任何形式的装修保证金和装修人员出入证工本费、电梯使用费等费用。

　　焦点二：鼓励双方约定收费

　　长期以来，业主与物管企业围绕“物管服务收费”一直争执不下，业主抱怨收费标准太高、服务不到位，物管企业则怪罪标准太低、入不敷出。针对这一矛盾，新《办法》打破了以往政府指导价“一统天下”的管理模式，鼓励双方约定收费。从3月份开始，已经成立业主委员会的普通住宅，其公共服务收费由业主委员会经业主大会同意后，在当地价格主管部门公布的政府指导价范围内，与物业管理企业在物业服务合同中约定。与此同时，业主委员会以招标方式确定物业服务收费后，报当地价格主管部门备案，也可以作为前期物业服务收费标准。

　　焦点三：车库收费有调整

　　按新规定计算，租一个车位，70年下来需要交纳12．6万元—25．2万元小区停车管理服务费，而买一个车位，70年只需要交纳4．2万元—6．72万元小区停车管理服务费。两者相较，70年相差8．4万元—18．48万元。过去，在车位不卖的前提下，停车的费用为多层住宅150—200元／月，高层住宅200—300元／月，其中买车位者减半，即75—150元／月，而新标准规定，对买车位者每月收费在50—80元／月之间，比以前有明显下降。市物价局房产价格处处长徐从杰说，按照新标准计算，租一个地下车位交纳的服务费可能要比买下车位多出两倍左右，因此，购买一个车位用于出租，也不失为一种好的投资办法。徐从杰说，停车管理服务费用新政策的调整，从一定程度上拉开了产权车位和租赁车位的收费档次，使更多消费者倾向于购买车位。另外，提高地下出租车位的服务管理费用，无形中充实了维修基金，这对小区业主有利。对于临时停车的收费问题，新《办法》也作了明确：在保证业主停车的前提下，有条件的住宅小区可设立外来临时停车位，进入小区执行公务、抢修检修、救护等特种车辆及业主的搬家车、送货车和临时停车时间在1小时内的车辆不得收取停车费。1小时以上临时停车，则按5元／次的标准收费。停车1小时以上、12小时以内为一次。

　　焦点四：空置物业收费比例提高

　　两成买了房子不住，从3月份开始，要缴的物业管理费比以前多多了。新《办法》规定，业主办理入住手续后，长期（连续六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70％交纳空置物业管理费。据悉，以前，我市对于空置物业一直按照50％的比例收取。物价局有关人士说，在讨论草案时，物业管理企业都要求按照100％收取空置房屋的物业费，但此建议遭到业主代表的一致反对，结果就形成了双方“各让一步”的结果。物价部门解释说，这样做的原因是，物业管理带有公共性质，即使业主尚未入住，小区内的绿化、保安、秩序管理等服务也不可能取消或者打折，如果业主装潢施工，产生的生活垃圾甚至会比平常还多。在这种情况下，因为不入住而免交物业费显然不合理。另一方面，让没入住的业主同享受服务的业主一样交纳电梯费、照明费、车辆秩序管理费等，也有不合理之处。所以经研讨考虑，物价部门提出空置物业按规定标准的70％折中交费，在保证公共服务正常前提下，顾及业主利益。

　　焦点五：物业服务按质论价

　　对业主来说，享受何等服务，就需支付何等费用。其实反过来亦然：物管要想多收钱，就得多服务。新《办法》对普通住宅物业管理公共服务实行等级收费制，今后，物管企业服务的内容、质量，须与收费标准紧密挂钩。据悉，由于新《办法》不仅取消了原来普通住宅“甲类”、“乙类”的区分，一些原来表意容易含混的“高层住宅”、“低层住宅”的说法，也分别被改成“有电梯住宅”、“无电梯住宅”。因此，市物价局今后将会同市房产管理局，根据物业的硬件设施、环境和物业管理企业的服务内容、服务标准等因素，制定相应的等级收费基准价及浮动幅度，向社会公布。(编辑　小诠)