老小区管理如何破难题？

　　本报记者郭靖通讯员王满江

　　有统计表明，市三区约有110个有一定规模的老小区。这些小区的物业管理能不能做好，和10余万户居民的生活直接相关。最近，海曙区房管处推出的新模式，让我们看到了破解老小区物业管理难题的一线曙光。

　　先天不足物业管理起步难

　　物业公司为啥怕接老小区？原因之一是这些小区底子差，先天不足。新建小区有开发商配置的资金垫底，其中房屋保修费为建筑安装造价的1%、绿化管理费为绿化造价的10%、初期管理费为小区总投资的0.2%。这些钱老小区没有。

　　新建小区配有占总建筑面积0.3%的物业办公用房和0.4%的经营用房，经营用房出租收入还可以弥补管理经费不足，而老小区配套用房远低于标准，有的甚至是零。虽然老小区整治中预留了购置经营用房的资金，但额度小，相对于现在的房价无异于杯水车薪。

　　老小区基础设施差，容易发生管道堵塞和漏水等问题，维修费用比较高。老小区原来不封闭，有的有几十个口子，10多年下来住户已经习惯。物业管理要封闭，他们很难接受，只好多留几道门，可每多一道门就要多配4名保安，管理成本随之提高。

　　收费率低导致恶性循环

　　最让物业公司头痛的是老小区的物业费不仅标准低，还收不上来。新小区收费率一般在70%到80%，好的可达到90%。可老小区收费率普遍在50%左右，有些只有20%多。“不交费，如果有原因还好，是我们没做到位，我们可以改进。”经纬物业总经理陈向明说，“可大多数人不交费根本就没什么原因。你三番五次上门，他就是不搭理你。”物业费收不到，物业公司只好靠压缩成本，降低服务水平省钱。而服务水平的降低，又使住户更不愿意交费，结果形成了恶性循环。

　　海曙区出新招欲解老问题

　　为了让物业公司接下老小区这个烫手的山芋，有的区采取了“拉郎配”的方式，物业公司有苦难言；有的区则将新、老小区捆绑招标，硬性搭配，结果新小区住户不干，因为他们交的物业费要填补老小区的亏损。而物业公司也担心这样会影响他们的效益和形象。

　　作为老小区最多的一个区，海曙在不断尝试破解老小区物业管理难的办法。前年底，海曙成立了经纬物业公司，专门从事整治后的老小区管理，希望通过规模经营缓解经费不足的压力。至今，这个公司已接手8个小区。从现在的情况看，公司运作尚可维持，但根本问题并未解决。

　　去年底，海曙房地产管理处首创的“三自”模式开始在迎凤和云石两个老小区试点。按照这个模式，老小区将首先成立业主大会，然后由业主自主确定物业服务标准、收费标准和物业公司。让业主自己定服务、收费标准，更切合老小区的实际，也使住户对物业管理内容和所要交纳的费用心中有底。更重要的是，物业公司由以往行政指派变成了业主自行选聘，业主和物业公司的关系由你要管变成了我请你来管，业主对物业管理的接受度和认可度会明显提高。由于现在两个试点小区还没有开始收物业费，我们还无法判断新模式对提高收费率有多大作用，但这种思路无疑是正确的。

　　当然，解决老小区物业管理难题，只是模式创新恐怕不够，还需要政策上的扶持，比如对老小区“管家”在税收上给予优惠，尽快到位公共设施维修基金等。